繼交易商協(xié)會(huì )于11月8日發(fā)文“會(huì )繼續推進(jìn)并擴大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資”后，中債信用增進(jìn)公司又于11月9日發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，以實(shí)際舉措支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。而在此之前(10月28日)，中國人民銀行行長(cháng)易綱在十三屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十七次會(huì )議上作國務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報告時(shí)也曾特別提到，下一步，要“保持房地產(chǎn)融資平穩有序”。

　　中指研究院數據顯示，2022年10月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，雖然環(huán)比仍下降27%，但同比上升16.4%，也是年內首次出現同比正增長(cháng)。從融資結構看，信用債規模占比57.4%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%，海外債當月無(wú)新發(fā)行。從發(fā)行主體看，央企、國企仍為主力?？硕鸨O測的數據也顯示，10月份，房企境內發(fā)債主體仍集中在央企、國企以及部門(mén)財務(wù)狀況較好的民營(yíng)企業(yè)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，今年以來(lái)，盡管房企融資松綁的信號不斷釋放，但從前三季度的實(shí)際情況來(lái)看，資金尚未傳導至民營(yíng)房企層面。

　　根據國家統計局數據，今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，以商品房銷(xiāo)售回款為主的其他資金來(lái)源在房地產(chǎn)資金來(lái)源中占比為52.5%，同比下降29.8%。

　　“這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金大幅下滑的主要原因。”東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金下滑拖累了房地產(chǎn)投資，亟需其他外部融資予以對沖。這正是近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款加速投放，監管層加大民營(yíng)房企債券融資支持力度的主要原因。

　　這在央行發(fā)布的2022年三季度金融機構貸款投向統計報告中也得以窺見(jiàn)。數據顯示，2022年三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.67萬(wàn)億元，同比增長(cháng)2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，當前，供需兩端的穩樓市政策力度已經(jīng)較大，但同時(shí)也保持了克制，即堅持“房住不炒”。去年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下行以來(lái)，需求端放松政策力度總體大于供給端，但在居民對房地產(chǎn)預期轉變，經(jīng)濟下行壓力加大背景下，今年以來(lái)無(wú)論是下調5年期以上LPR等全國性政策，還是各地放寬限購限貸限售等地方性政策，從實(shí)際看，需求端政策總體效果有限，未能實(shí)現從銷(xiāo)售端改善房企資金鏈狀況的目的。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)持續下行近一年后，房企債務(wù)壓力和風(fēng)險明顯加大，尤其是融資受限較大的民營(yíng)房企。因此，此次針對民營(yíng)房企的融資支持政策也是為了改善民營(yíng)房企現金流壓力。

　　王青認為，結合近期監管層表態(tài)，預計未來(lái)一段時(shí)間民營(yíng)房企三類(lèi)融資渠道有望進(jìn)一步疏通，這將有助于緩解房企流動(dòng)性壓力，控制民營(yíng)房企信用風(fēng)險。從數據上看，在9月末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比恢復正增長(cháng)后，后續民營(yíng)房企債券融資也有望進(jìn)一步修復，這包括發(fā)行量上回升，凈融資轉正等。

　　“總的來(lái)說(shuō)，盡管目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張，導致房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工面積延續下行態(tài)勢，但隨著(zhù)保交樓專(zhuān)項貸款的加速投放以及未來(lái)金融機構對于民營(yíng)房企等融資支持力度的加大，預計11月份、12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速降幅有望趨緩。”畢馬威中國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人厲俊對《證券日報》記者表示。