四季度通常是房企年終業(yè)績(jì)的沖刺季，今年也不例外。尤其在今年“雙11”的營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)也更加受到重視，可以看到，相比往年以噱頭為主，今年樓市“雙11”的讓利折扣更加實(shí)際。業(yè)內人士表示，年底的沖刺已經(jīng)提前開(kāi)啟，年底房企資金回籠需求迫切，將會(huì )推出多種營(yíng)銷(xiāo)組合策略。當下的市場(chǎng)行情下，除了讓利促銷(xiāo)，更需要的是提升項目品質(zhì)和服務(wù)，增強購房者信心。對于置業(yè)者而言，在市場(chǎng)選擇更多，價(jià)格回歸理性的情況下，也可以根據自身情況，尋找適合的項目。

　　促銷(xiāo)分化 折扣幅度明顯增大

　　近期，各房企和“雙11”營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的購房節已開(kāi)展起來(lái)。相比往年，“雙11”線(xiàn)上直播搞得熱鬧，讓利變成噱頭，今年的“雙11”折扣變得更加實(shí)際。

　　一向重視線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)的貝殼找房廣州站將聯(lián)動(dòng)廣佛肇3城，號召越秀、中海、保利、中建、萬(wàn)科、金地商置等開(kāi)發(fā)商，集結500個(gè)樓盤(pán)，一起開(kāi)啟“嗨購11·11”新房節。招商蛇口廣州公司計劃全城派送1111份大禮包、金地廣州特批111套一口價(jià)房源、龍湖集團旗下廣佛地區參與“雙11”購房節的項目超10個(gè)……可以看到，各大房企推出的購房節優(yōu)惠從9.8、9.9折到一口價(jià)，還有低價(jià)秒殺等各種形式，讓利幅度明顯增大。除了新項目打折外還有車(chē)位使用權和物業(yè)管理費等成交優(yōu)惠。

　　不過(guò)，也有房企表示，由于前期讓利已沒(méi)有太多空間，“雙11”的促銷(xiāo)只是常規促銷(xiāo)。

　　對于市場(chǎng)讓利幅度明顯增大的行情，中指研究院華南大區總經(jīng)理、華南城市研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )會(huì )員張化學(xué)表示，今年以來(lái)，其實(shí)扶持政策不斷，信貸環(huán)境持續寬松，尤其當前房貸利率也處于低位水平，但市場(chǎng)信心恢復肯定有個(gè)過(guò)程。雖然多個(gè)項目利用“雙11”進(jìn)行讓利沖刺，但購房者的觀(guān)望情緒將對市場(chǎng)成交帶來(lái)一定影響。

　　貝殼研究院廣州分院院長(cháng)李茂喆則表示，預計后續兩個(gè)月尤其是“雙11”營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)部分項目應該還是會(huì )繼續促銷(xiāo)，希望增強市場(chǎng)、客戶(hù)信心，從而帶動(dòng)后續成交持續回暖。

　　從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，市場(chǎng)并不缺客戶(hù)，讓利促銷(xiāo)肯定是推動(dòng)市場(chǎng)成交最直接的策略，除此之外房企目前普遍會(huì )小步快跑，針對客戶(hù)需求推出相匹配的房源，以保障去化。同時(shí)，房企通過(guò)渠道或其他方式擴大拓客也是標準動(dòng)作。

　　年底市場(chǎng)預計恢復力度相對平穩

　　有房企負責人對記者表示，除了促銷(xiāo)，更需要加強服務(wù)，不需要轉變客戶(hù)對行業(yè)的看法，但需要增強購房者對項目的信心。因此，可以看到不少項目提升接待體驗，提高到訪(fǎng)客戶(hù)的轉化率，展示商業(yè)配套、工地、交付能力，提供賣(mài)一買(mǎi)一幫助、無(wú)條件退房承諾等各種服務(wù)，讓購房人獲得更多保障感。

　　接下來(lái)的兩個(gè)月，作為樓市年底沖刺的關(guān)鍵時(shí)刻，張化學(xué)表示，今年以來(lái)受市場(chǎng)影響比較大的主要以外圍剛需等為主，個(gè)別樓盤(pán)已采取主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)售，市中心及近郊的改善盤(pán)多以穩價(jià)銷(xiāo)售。在房地產(chǎn)行業(yè)中，降價(jià)銷(xiāo)售策略是把雙刃劍，會(huì )帶來(lái)一定的影響，但在當前背景下，房企采用一定的讓利策略，也有利于加快購房者入市的步伐。

　　目前，對于樓市成交影響比較大的因素主要包括購房者信心以及房地產(chǎn)市場(chǎng)預期等，年底開(kāi)發(fā)商在業(yè)績(jì)壓力下，將進(jìn)一步加大營(yíng)銷(xiāo)力度，不排除通過(guò)降價(jià)策略帶動(dòng)市場(chǎng)成交。

　　李茂喆則認為，當下市場(chǎng)帶動(dòng)成交最直接的兩個(gè)因素就是供應和促銷(xiāo)，雖然目前市場(chǎng)庫存量相對增多，但推新貨對購房者來(lái)說(shuō)還是會(huì )引起關(guān)注，其次促銷(xiāo)是最能化解客戶(hù)觀(guān)望情緒的因素。從今年的實(shí)際情況來(lái)看，一些營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)，比如五一、端午、618等在供應、促銷(xiāo)的刺激之下還是能帶動(dòng)成交。今年最后兩個(gè)月和明年初大體上市場(chǎng)還是會(huì )呈現一定上升恢復走勢，不過(guò)從目前的情況來(lái)看恢復的力度依舊不會(huì )特別大，相對平穩。

　　熱情待修復 二手議價(jià)空間增大

　　進(jìn)入第四季度，一直以來(lái)表現較“穩”的廣州二手房市場(chǎng)，在原本應該成交較為活躍的10月份出現了下滑。業(yè)內人士表示，當前置業(yè)者對價(jià)格走勢、置業(yè)成本是否會(huì )進(jìn)一步下降等持觀(guān)望態(tài)度是最主要的原因。不過(guò)，對于自住氛圍濃厚的廣州二手市場(chǎng)而言，市場(chǎng)仍然是以穩為主小幅調整。當然，有著(zhù)較為緊迫置換需求的業(yè)主，則需要在放盤(pán)時(shí)花更多的心思了。

　　從數據上看，當下的二手成交仍然處在低位調整之中。根據廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )剛公布的10月份數據，廣州市二手房住宅整體網(wǎng)簽宗數和面積分別為6626宗和66.41萬(wàn)平方米。

　　對此，合富研究院高級分析師梁燕明表示，二手樓市無(wú)法脫離房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體行情，當前購房者的置業(yè)熱情仍然有待修復。同時(shí)，梁燕明指出，一手市場(chǎng)較大幅度的優(yōu)惠進(jìn)一步對有限的客源形成分流。“近郊、外圍區域的一手樓現在折扣較多，性?xún)r(jià)比凸顯，而這一部分針對的剛需人群剛好是市區大部分二手樓的主流客群，使二手市場(chǎng)成交更困難。”

　　成交難度的加大使得當前二手樓業(yè)主心態(tài)偏弱。據介紹，當前二手樓議價(jià)空間已經(jīng)上升到6%，而今年上半年的最低值約為3%。不過(guò)，梁燕明同時(shí)表示，廣州二手市場(chǎng)的自住氛圍濃厚，放盤(pán)賣(mài)家也以置換需求為主，因此出現更大幅降價(jià)的可能性并不大。