11月3日，澎湃新聞從官方微信公眾號“上海人大”獲悉，上海市第十五屆人大常委會(huì )第四十五次會(huì )議對《上海市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行了審議，現將《上海市住房租賃條例(草案)》公開(kāi)征求意見(jiàn)。
《上海市住房租賃條例(草案)》(征求意見(jiàn)稿)共7章65條，主要內容包括健全治理機制、規范租賃行為、加強市場(chǎng)主體管理、突出民生保障、堅持服務(wù)監管并重等方面。此次公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)間為2022年11月2日至11月16日。
中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)指出，《上海市住房租賃條例(草案)》是繼北京之后，又一個(gè)規范住房租賃、長(cháng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規。與北京類(lèi)似，條例對住房租賃價(jià)格管理、規?；赓U管理、租賃資金監管等方面都做了相關(guān)規定。特別的，條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進(jìn)行了規定，突出了保租房的重要地位。
徐躍進(jìn)指出，上海市租房人口規模大，租金水平高。根據第七次人口普查數據，上海市約38.7%的家庭戶(hù)在租房住。根據中指50城住宅租賃價(jià)格指數，2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列;租金收入比超30%。
對于制定背景，《條例》有關(guān)事項說(shuō)明顯示，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署要求，堅持“房住不炒”“租購并舉”，積極培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大保障性租賃住房籌措供應，扎實(shí)推進(jìn)住房租賃工作，有必要從地方性法規層面，健全治理機制、規范市場(chǎng)秩序、優(yōu)化服務(wù)水平、提升管理效能，為更好滿(mǎn)足人民群眾對美好生活的向往提供堅實(shí)的法治保障。
出租人不得停水、停電或采取暴力等非法方式解除租賃合同
此次《條例》規范租賃行為，平衡租賃雙方權利義務(wù)關(guān)系。嚴格住房出租要求，明確出租住房應當遵守的規定，禁止群租。
具體而言，《條例》明確，出租住房應當遵守下列規定：(一)房屋符合國家和本市建筑、消防、治安、防災、衛生、環(huán)保等方面的標準和要求;(二)具備供水、供電等必要的生活條件;(三)以原始設計或者經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準改建的房間為最小出租單位;(四)廚房、衛生間、陽(yáng)臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住;(五)每個(gè)房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關(guān)規定;(六)法律、法規、規章的其他規定。
禁止違反前款第三、四、五項規定，將出租住房用于群租。同時(shí)，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。
若違反第二款、第三款規定，出租住房不符合相關(guān)規定的，由區房屋管理部門(mén)責令限期改正，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
此外，上海市鼓勵租賃當事人訂立長(cháng)期住房租賃合同，建立穩定的租賃關(guān)系。
《條例》規定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務(wù)標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。
租賃企業(yè)不得散布漲價(jià)信息，哄抬租金
在加強市場(chǎng)主體管理，規范住房租賃市場(chǎng)秩序方面，《條例》加大對個(gè)人“二房東”監管力度，同時(shí)加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和住房租賃企業(yè)的管理，包括建立備案制度、從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)、規范房源信息發(fā)布、實(shí)行合同網(wǎng)簽、資金監管要求等。
《條例》顯示，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當依法辦理市場(chǎng)主體登記。經(jīng)營(yíng)范圍應當注明“住房租賃”或者“房地產(chǎn)經(jīng)紀”。個(gè)人以營(yíng)利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當依法辦理市場(chǎng)主體登記。
按照《條例》，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉租業(yè)務(wù)的，應當按照規定，在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，并通過(guò)住房租賃平臺向社會(huì )公示。
住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過(guò)三個(gè)月的部分，以及收取押金超過(guò)一個(gè)月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。
按照規定，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得有下列行為：(一)捏造、散布漲價(jià)信息，哄抬租金;(二)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易;(三)泄露或者不當處理租賃當事人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密;(四)濫用市場(chǎng)支配地位，強制捆綁消費;(五)侵占、挪用住房租賃交易資金;(六)法律、法規、規章禁止的其他行為。
同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，賺取租金差價(jià);不得為禁止出租、轉租的住房提供經(jīng)紀服務(wù)。
擴大保障性租賃住房供給，緩解特定群體的住房需求
在保障性租賃住房方面，《條例》顯示，市按照政府引導、市場(chǎng)運作原則，加快發(fā)展保障性租賃住房，擴大供需適配、租期穩定、租金優(yōu)惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群體的住房需求，切實(shí)發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場(chǎng)中的示范引領(lǐng)作用。
《條例》顯示，保障性租賃住房重點(diǎn)在新城等人口導入區域、高校園區、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區、軌道交通站點(diǎn)周邊等租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區域進(jìn)行布局。
按照國家和上海市有關(guān)規定，商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，可以改造為保障性租賃住房。
同時(shí)，上海市針對不同層次需求，建設住宅型、宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶(hù)型為主。保障性租賃住房實(shí)行全裝修，配備必要的基本生活設施，并充分考慮承租人需求特點(diǎn)，合理配置公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)設施，適當增加公共活動(dòng)和共享空間。
租金方面，保障性租賃住房出租人應當以低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房的租金水平確定租賃價(jià)格，向區房屋管理部門(mén)備案，并向社會(huì )公布。保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價(jià)格，并應當按月或者按季度收取;收取的押金不得超過(guò)一個(gè)月租金。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然表示，《條例》特別專(zhuān)章細化了保障性租賃住房的相關(guān)要求，在一線(xiàn)城市中尚屬首例。其明確了“政府引導、市場(chǎng)運作”基本定位，同時(shí)從加強源頭規劃，對保障性租賃住房的布局要求、建設要求給予了明確規定，基于“重點(diǎn)區域布局+全裝修配置+公共區域配套“的原則，結合規范租金和租期的舉措，強調了保障性租賃住房的“機構化管理”、民生兜底的屬性。此外，支持利用住房公積金計提用于相關(guān)保障性租賃住房建設、供應，也為上海保障性租賃住房籌集資金開(kāi)通了綠色通道。
