從“金九銀十”銷(xiāo)售數據來(lái)看，當下房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有待回暖，相應地，土地市場(chǎng)也處于低溫狀態(tài)。當下，地產(chǎn)商投資意愿、聚焦城市以及拿地支出計劃早已改變了節奏，場(chǎng)上的玩家亦隨之悄然生變，這從躋身今年前10個(gè)月拿地榜TOP100的房企變換中已可窺見(jiàn)一二。
11月2日，萬(wàn)科發(fā)布簡(jiǎn)報稱(chēng)，自9月份銷(xiāo)售簡(jiǎn)報披露以來(lái)，公司新增開(kāi)發(fā)項目5個(gè)，需支付權益地價(jià)款77.89億元。此前一天，據中指研究院監測數據顯示，今年1月份至10月份，百強房企拿地總額11229億元，同比下降50.2%，降幅連續5個(gè)月維持收窄態(tài)勢。
“土地市場(chǎng)整體上處于低迷狀態(tài)，并沒(méi)有出現明顯回暖。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，房企資金鏈整體偏緊，債務(wù)違約事件時(shí)有發(fā)生，金融機構對部分房企融資支持減弱，開(kāi)發(fā)商多倚重銷(xiāo)售回款補充現金流，這些資金多用于還債或者日常經(jīng)營(yíng)。如此格局下，有短期流動(dòng)性困難，以及近期將面臨到期債務(wù)償還壓力的房企，首要策略就是縮減投資，甚至暫停拿地。
10強房企新增貨值占總貨值50%
今年10月份，7個(gè)城市扎堆進(jìn)行集中供地，多城宅地以底價(jià)成交為主，房企拿地策略進(jìn)一步分化。
據第三方機構克而瑞監測數據顯示，超過(guò)九成50強房企10月份無(wú)投資，2022年至今投資暫停企業(yè)超過(guò)30家。三季度以來(lái)，拿地相對強勢的招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)等房企，10月份也放緩了投資腳步，僅有保利發(fā)展、龍湖集團等規模房企加大投資力度，如龍湖集團單月新增拿地金額近90億元，創(chuàng )年內新高。
另一組數據顯示，截至10月末，TOP10房企新增貨值占百強房企新增總貨值的比例已經(jīng)達到50%。同時(shí)，躋身今年前十個(gè)月銷(xiāo)售榜TOP10房企中，有6家同樣位列新增貨值榜TOP10內，重合度較高，說(shuō)明當前銷(xiāo)售仍正常維持的規模房企是拿地大戶(hù)。
此外，從新增貨值TOP10房企來(lái)看，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、濱江集團、招商蛇口、萬(wàn)科以及綠城中國新增貨值均超過(guò)了千億元?？傮w來(lái)看，新增貨值長(cháng)期集中于銷(xiāo)售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增貨值僅占25%。
在李宇嘉看來(lái)，當前具備拿地能力的房企主要有以下幾類(lèi)：一是央企國企等穩健型房企;二是部分有央企國企參股的混改房企;三是地方國資平臺企業(yè);四是部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。
“當前具備拿地意愿和拿地能力的企業(yè)主要以央企國企、區域深耕企業(yè)以及部分地方性中小房企為主。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，央企國企具備融資優(yōu)勢，抓緊土地市場(chǎng)底部適度補充資源有助于在市場(chǎng)回暖后搶占先機;區域深耕企業(yè)在優(yōu)勢城市精準拿地，擴大區域市場(chǎng)競爭力;部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，儲備土地資源。
“這些逆市拿地房企有一定共性特征，即多是偏穩健型房企。”李宇嘉表示，從財務(wù)表現來(lái)看，一是杠桿率較低，現金流相對充裕;二是金融機構和資本市場(chǎng)對其信用狀況和償債能力較為認可，有融資現金流進(jìn)賬;三是在多家“千億房企”債務(wù)違約的市場(chǎng)格局中，穩健型房企對購房者來(lái)說(shuō)，保交付信用度更高，因此在銷(xiāo)售市場(chǎng)有話(huà)語(yǔ)權，銷(xiāo)售現金流回流規模更大速度更快。
地鐵公司大手筆拿地成土拍市場(chǎng)“生力軍”
在今年的土拍市場(chǎng)上，地鐵公司開(kāi)始嶄露頭角，這是一個(gè)值得關(guān)注的新現象。
9月28日，沈陽(yáng)進(jìn)行第二次集中供地，此次成交的10宗地塊中，8宗均由沈陽(yáng)地鐵經(jīng)營(yíng)有限公司所屬全資子公司獲得，成交額約為43億元，占總成交額比例接近九成。
另?yè)兄秆芯吭罕O測，2022年1月份至10月份，廣州地鐵集團、廈門(mén)軌道交通、深圳地鐵集團、蘇州軌交集團、杭鐵集團、沈陽(yáng)地鐵集團、合肥軌道交通集團位列拿地金額前100企業(yè)，合計拿地金額約572億元。其中，廣州地鐵集團、廈門(mén)軌道交通拿地金額均超百億元，深圳地鐵集團、蘇州軌交集團、杭鐵集團均超50億元。
“這些城市多數屬于經(jīng)濟發(fā)達、人口密集區域，對城市內部交通需求較高，軌道交通處在快速發(fā)展期，地鐵公司開(kāi)發(fā)建設的任務(wù)量較大。”劉水表示，同時(shí)，地鐵開(kāi)發(fā)建設資金需求量大，普惠性公共交通使得公司依賴(lài)政府補貼，其拿地主要目標是通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤反哺地鐵建設運營(yíng)。當然，地鐵公司具備一定的資金優(yōu)勢，且在TOD(站城一體化開(kāi)發(fā))模式開(kāi)發(fā)方面擁有豐富的經(jīng)驗。
“具備獨立開(kāi)發(fā)能力的地鐵公司可能會(huì )選擇獨立完成項目開(kāi)發(fā);而部分地鐵公司開(kāi)發(fā)能力較弱，可能會(huì )選擇與房企進(jìn)行合作。如萬(wàn)科收購上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司項目公司上海廣欣投資50%股權，開(kāi)發(fā)了上海萬(wàn)科·天空之城項目。”劉水稱(chēng)，總體而言，當前，地鐵公司的開(kāi)發(fā)模式仍是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其商業(yè)模式本質(zhì)未發(fā)生顯著(zhù)改變。
“除了常規的商業(yè)模式外，地鐵站建設對于地段的升值有直接影響。”東高科技高級投資顧問(wèn)畢然向《證券日報》記者表示，地鐵公司對于地鐵站的建設進(jìn)度有天然的優(yōu)勢，在招投標過(guò)程中對于工期的準確性要強于其他房企，有利于后期的招商引資。加上后期的運營(yíng)優(yōu)勢，地鐵公司愿意在當前時(shí)點(diǎn)進(jìn)行布局。
事實(shí)上，地鐵公司布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并非新鮮事，但成為土拍市場(chǎng)的?？蛥s不太尋常，其背后與當下土地價(jià)格低不無(wú)關(guān)系。
“以往公司也關(guān)注土拍，但通常因為地價(jià)太高而沒(méi)有下場(chǎng)拿地，總是怕開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，期間會(huì )受樓市周期性波動(dòng)影響投資回報率，但今年公司對拿地興趣比較濃。”某地鐵公司相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，目前正關(guān)注一些地鐵線(xiàn)路規劃較多的城市，比如成都，公司希望以TOD模式參與開(kāi)發(fā)，不排除會(huì )參與土拍。
那么，地鐵公司成為土地市場(chǎng)“生力軍”之一背后是何邏輯?李宇嘉表示，一方面，區域綜合開(kāi)發(fā)逐漸成為土地出讓的重點(diǎn);另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規模開(kāi)發(fā)階段，地鐵修建和運營(yíng)需要沉淀大量資金，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可給地鐵建設及運營(yíng)輸血，成為支撐地鐵開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。再者，地鐵公司的實(shí)力相對雄厚，低價(jià)拿下地鐵周邊地塊，待地鐵開(kāi)通后再賣(mài)房子，溢價(jià)率會(huì )比較高。
