降低首付比例、調整首套房認定標準，今年以來(lái)，多地優(yōu)化“認房認貸”政策釋放樓市調控積極信號。

　　據澎湃新聞不完全統計，自今年3月以來(lái)，至少包括天津、甘肅白銀、山東煙臺、山東濟南、湖北監利、貴州六盤(pán)水、河南駐馬店、江西宜春、貴州貴陽(yáng)、四川廣元、江西景德鎮、湖南株洲、陜西寶雞、安徽蚌埠、河南洛陽(yáng)、河南周口、河南信陽(yáng)、貴州遵義、河南濮陽(yáng)、安徽阜陽(yáng)、湖北咸寧、廣東肇慶、湖南岳陽(yáng)、湖北襄陽(yáng)、四川自貢、浙江溫州、山西太原、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安陽(yáng)、安徽亳州、江蘇連云港、河南焦作、廣西欽州、江蘇鎮江、河南三門(mén)峽、江西樟樹(shù)、寧夏銀川、四川瀘州、河北廊坊、四川樂(lè )山、甘肅蘭州、江蘇南京、河南鄭州等44城，以及浙江金華磐安縣、貴州晴隆縣、湖北黃石陽(yáng)新縣、江西九江市修水縣、湖北神農架林區等地優(yōu)化“認房認貸”政策，多地明確對已結清首套房貸的居民，再買(mǎi)房可執行首套房貸款政策。

　　鄭州為首個(gè)調整“認房又認貸”的城市

　　今年3月1日，河南省鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，明確對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，該政策其實(shí)就是取消了改善型住房的“認房又認貸”政策，即不再看是否有首套房了，如果貸款償清，貸款即按首套房流程走。這也相當于放松了限貸的標準，使得此類(lèi)群體后續可以按首套比例購房，實(shí)際上也是降低了購房的首付比例。從中也可以看出，鄭州對改善型購房需求給予了很多支持性政策，這一點(diǎn)也符合當前購房市場(chǎng)的主流政策，即保障剛需、支持改善，后續大戶(hù)型等交易勢必會(huì )加快，對于房企的項目去庫存也有積極作用。

　　貝殼研究院指出，該政策即明確取消了“認房又認貸”，將實(shí)質(zhì)性降低購房成本，激發(fā)改善換房需求釋放，加快鄭州市場(chǎng)筑底修復，鄭州也成為首個(gè)取消“認房又認貸”的城市。

　　鄭州之后，全國多地跟進(jìn)該政策。

　　以貴州貴陽(yáng)為例，4月28日晚間，貴陽(yáng)市人民政府發(fā)布《筑府辦發(fā)〔2022〕12號市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中明確，對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通住房的，支持、引導金融機構執行首套房貸款政策。

　　除了貴陽(yáng)，駐馬店、宜春、景德鎮、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽(yáng)、遵義、肇慶等多個(gè)城市執行上述政策。

　　也有部分城市明確，在還清貸款的同時(shí)，居民在本市需無(wú)房，才可執行首套房貸款政策。

　　以天津為例，9月16日，據“天津住建”，天津市住房城鄉建設委等7部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，在優(yōu)化住房信貸政策方面提及，對于已結清購房貸款且在本市無(wú)房的居民家庭，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)住房的，按首套房貸款政策執行。

　　首套房首付款低至兩成

　　在調整首套房認定標準的同時(shí)，多地下調首付比例，部分城市首套房首付比例低至兩成。

　　以上述提及的貴陽(yáng)來(lái)說(shuō)，新政提及鼓勵、引導金融機構實(shí)行首套房貸款首付20%政策。

　　洛陽(yáng)在新政中也明確，加大住房融資信貸支持。引導銀行金融機構合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例，對貸款購買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%，同時(shí)，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房的，執行首套貸款政策。

　　另以湖北神農架林區為例，湖北省神農架林區人民政府印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的工作措施》提出，降低商品房首付比例，居民家庭首次購買(mǎi)普通商品住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例由30%降為20%。新政明確，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策，執行“認貸不認房”。

　　據澎湃新聞不完全統計，在上述調整首套房認定標準的城市中，至少30城首套房首付比例低至兩成，包括湖北省神農架林區、甘肅白銀、湖北監利、貴州六盤(pán)水、江西宜春、貴州貴陽(yáng)、四川廣元、江西景德鎮、陜西寶雞、安徽蚌埠、河南洛陽(yáng)、河南信陽(yáng)、貴州遵義、河南濮陽(yáng)、安徽蚌埠、湖北咸寧、湖南岳陽(yáng)、湖北襄陽(yáng)、四川自貢、浙江溫州、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安陽(yáng)、安徽亳州、江蘇連云港、廣西欽州、江蘇鎮江、江西樟樹(shù)、河北廊坊、甘肅蘭州。

　　中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，今年以來(lái)，各地積極落實(shí)“因城施策”，房地產(chǎn)調控措施持續優(yōu)化，針對信貸方面，優(yōu)化“認貸認房”標準成為其中重要一環(huán)。根據監測數據，今年已有近50城強調執行認貸不認房的貸款政策，對已結清首套房貸的居民，購買(mǎi)二套房可執行首套貸款政策(首付比例或房貸利率)，有效降低了購房者的置業(yè)門(mén)檻和置業(yè)成本。同時(shí)，9月底央行、銀保監會(huì )允許滿(mǎn)足條件的城市下調或取消首套商貸利率下限，優(yōu)化“認貸認房”政策與首套房貸利率下調相結合，更有利于改善性住房需求釋放。

　　陳文靜認為，當前，部分一二線(xiàn)城市及少量三四線(xiàn)城市仍執行“認房又認貸”，短期看限貸政策的優(yōu)化仍有空間。結合國常會(huì )再次強調“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，央行和外匯局傳達學(xué)習二十大精神亦提到“更好滿(mǎn)足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推‘保交樓、穩民生’工作”，后續各地有望繼續加大房地產(chǎn)支持力度，優(yōu)化“認房認貸”標準的城市有望進(jìn)一步擴圍。