黨的二十大報告提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。有關(guān)專(zhuān)家認為，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點(diǎn)解決居民的首套房居住問(wèn)題，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　近一周內，又有多個(gè)城市下調了首套房貸利率。近日，隨著(zhù)大連市、瀘州市、溫州市等地的部分銀行陸續降息，安慶市取消首套房貸款利率下限，已有15城首套房貸款利率進(jìn)入了“3時(shí)代”。

　　房子牽動(dòng)著(zhù)很多老百姓的心，很多人都很關(guān)注，多城降低首套房貸款利率釋放了怎樣的信號?這與房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向有什么關(guān)系?接下來(lái)，首套房貸款利率走勢如何?下一步樓市如何企穩回暖?

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些城市通過(guò)靈活調整首套房貸款利率，降低居民的購房成本，提振市場(chǎng)需求，一定程度上有利于穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)和穩預期。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、商學(xué)院教授況偉大表示，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點(diǎn)解決居民的首套房居住問(wèn)題，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進(jìn)一步拉動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，低利率環(huán)境結合放松限購、限貸，將明顯減輕首套房購房群體的購房成本，加速購房者決策，這有助于增加市場(chǎng)成交量，推動(dòng)市場(chǎng)年底前改善。

　　政策工具變多了 因“城”施策的靈活性增加了

　　國慶節前后，“一攬子”調控樓市的舉措密集出臺，其中包括降低房貸利率、降低首付比例、取消限購等。

　　其中，公眾較為關(guān)注的是，9月29日，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　政策“工具箱”里的工具變多了，一些城市“因城施策”的空間變大了。多個(gè)城市隨后便宣布降低首套房貸利率。目前，廣東省清遠市的首套房貸利率已降至3.7%。

　　在廣東清遠，老百姓算了一筆“買(mǎi)房賬”，如果買(mǎi)一套房貸款金額為100萬(wàn)元，貸款時(shí)間為30年，按此前4.1%的利率計算，本息合計約174萬(wàn)元，而按當前3.7%的利率計算，本息合計約為166萬(wàn)元，約省下8萬(wàn)元。

　　李宇嘉觀(guān)察到，首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”的城市呈現明顯特點(diǎn)，即今年6-8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降。另外，一些城市的房屋供給規模較大，而人口卻呈現凈流出的特征。

　　值得關(guān)注的是，階段性調整差別化住房信貸政策的時(shí)間節點(diǎn)限制在了今年年底。李宇嘉指出，這一政策窗口期正好卡在了第四季度，正是保交樓、穩樓市壓力較大的階段，新政策工具的加持對于市場(chǎng)需求回暖以及促進(jìn)穩增長(cháng)較為重要。

　　李宇嘉也指出，這一政策的窗口期限定為3個(gè)月，在一定程度上，也是擔心房貸利率過(guò)低或取消首套房貸款利率下限，市場(chǎng)上的資金可能會(huì )過(guò)度流入房地產(chǎn)。

　　著(zhù)重改善住房品質(zhì)

　　隨著(zhù)越來(lái)越多城市的首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”，人們開(kāi)始關(guān)注未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )走向何方?

　　黨的二十大報告指明了方向。報告提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　況偉大認為，從黨的二十大報告來(lái)看，堅持房住不炒的定位是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎性長(cháng)效機制。我國在“保障房子是用來(lái)住的”方面的力度非常大，無(wú)論是降低首套房貸款利率，還是進(jìn)行公積金制度改革、減免相關(guān)的稅收，實(shí)際上都是來(lái)解決居民的首套房或者改善性需求。

　　況偉大指出，黨的二十大報告也進(jìn)一步強調了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。他認為，這一套制度不僅是要保證購房者的權益，同時(shí)也強調了要防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。

　　與此同時(shí)，況偉大表示，黨的二十大報告進(jìn)一步明確了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展的方向，“堅持租購并舉，將來(lái)要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，最終目的是實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

　　李宇嘉同樣認為，進(jìn)入新時(shí)期，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購并舉”。前者是統攬住房工作全局的準繩，后者是供給側改革的抓手，二者結合，才能推進(jìn)住房高質(zhì)量發(fā)展。

　　對于未來(lái)是否會(huì )有更多城市的首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”?李宇嘉表示，這一方面取決于每個(gè)銀行的風(fēng)險定價(jià)，另一方面也取決于LPR(貸款基礎利率)是否會(huì )下降。他認為，從大概率來(lái)講，很多城市的首套房貸款利率會(huì )降到4%以下。

　　況偉大認為，在銀行方面，房貸利率下降，意味著(zhù)銀行利潤空間的縮減，當房貸利率降至一個(gè)很低的水平，能否滿(mǎn)足銀行、金融機構的正常運轉下對利潤的需求，這也將是一個(gè)較大的挑戰。如果房?jì)r(jià)過(guò)高，則難以解決居民的住房問(wèn)題;同時(shí)，單純地大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可能會(huì )引發(fā)一定的金融風(fēng)險。

　　他希望，通過(guò)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)、健康發(fā)展，這與防范化解系統性的金融風(fēng)險的目標是一致的。

　　許小樂(lè )則表示，“房住不炒”的定位不變，彰顯了房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策定力。同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現平穩健康發(fā)展和完善住房保障體系指明了方向，未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將更加聚焦在保障民生和住房品質(zhì)改善上。

　　如何進(jìn)一步促進(jìn)樓市企穩回暖

　　當前，房地產(chǎn)行業(yè)釋放出了一些積極信號。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速提升，一定程度上意味著(zhù)行業(yè)投資正在漸漸回暖。10月28日，人民銀行發(fā)布的《2022年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.67萬(wàn)億元，同比增長(cháng)2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，9月全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比降幅均收窄。10月24日，國家統計局發(fā)布的最新數據顯示，9月，商品房銷(xiāo)售面積約為1.4億平方米，同比下降16.2%，單月降幅較8月收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額約為1.4萬(wàn)億元，同比下降14.2%，單月降幅較8月收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　況偉大指出，在全球經(jīng)濟下行風(fēng)險增加，新冠肺炎疫情沖擊等多重因素的疊加下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控面臨著(zhù)兩方面問(wèn)題，即一手要抓滿(mǎn)足老百姓剛性以及改善性住房需求，另一手要抓防范風(fēng)險的問(wèn)題。

　　當前，保持房地產(chǎn)協(xié)調穩定的發(fā)展趨勢十分重要。況偉大表示，特別是一些三、四、五線(xiàn)城市，尤其是房屋庫存較多、人口又出現明顯下滑的城市，這些城市更需要加強防范，采取有力措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定。

　　“老百姓想住上好房子的愿望依舊強烈，老百姓的改善性住房需求空間仍舊不小，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的機遇。”李宇嘉指出，各地首先要摸清楚本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)和新變化，例如，當地房屋供需環(huán)節是否失衡，房屋價(jià)格是否過(guò)高或者交易成本是否過(guò)高，找出其中的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，對癥下藥，例如，降低房?jì)r(jià)、降低交易成本，減少交易環(huán)節，提供更便捷的中介服務(wù)等。

　　此外，新市民、青年等群體數量龐大，他們的住房需求亟待解決。李宇嘉認為，相關(guān)主體還需加大對保障性租賃住房的供給，加強對租房市場(chǎng)的監管，保障租賃雙方的權益。