二套房貸利率會(huì )降嗎?

　　房貸利率的走勢牽動(dòng)著(zhù)每一個(gè)購房者的心。據貝殼研究院最新統計，在9月末階段性調整差別化住房信貸政策的推動(dòng)下，截至上周三全國已經(jīng)至少有10個(gè)大中城市房貸利率降至4%以下，其他符合條件的三四線(xiàn)城市也不斷跟進(jìn)調整。

　　在中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜看來(lái)，因為政策限定在2022年底前，調整窗口期集中在今年四季度，預計接下來(lái)會(huì )有更多城市跟進(jìn)，傳導效應可能會(huì )加強。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也分析，當前還有多個(gè)符合階段性定向降息政策的城市首套房貸利率在4.1%及以上，后期仍有回調空間。

　　雖然10月最新公布的5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)保持穩定，不過(guò)東方金誠宏觀(guān)分析師王青預測，推動(dòng)樓市在年底前后企穩回暖是未來(lái)一段時(shí)間穩增長(cháng)、控風(fēng)險的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)，接下來(lái)監管進(jìn)一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時(shí)下調二套房貸利率下限等都值得期待。

　　10余城房貸利率跌破4%

　　“這是我從業(yè)十年來(lái)最低的一次(利率)。”10月23日，一位大連地產(chǎn)中介人士對客戶(hù)表示，當地首套房貸利率最近幾天剛剛從4.15%下調至3.95%，已經(jīng)十分優(yōu)惠。

　　此前9月底，央行、銀保監會(huì )發(fā)布關(guān)于階段性調整差別化住房信貸政策的通知，對于符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　所謂“符合條件”，即2022年6~8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市。這些城市政府可根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化和調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，央行、銀保監會(huì )派出機構指導省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制配合實(shí)施。

　　根據國家統計局發(fā)布的6月～8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數情況，共有23個(gè)城市符合這一政策，主要集中在三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，其中就包括大連。

　　事實(shí)上，在大連之前就有多個(gè)符合條件的大中城市對首套房貸利率作出調整。據貝殼研究院統計，截至10月19日，已經(jīng)有石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。

　　分城市來(lái)看，二線(xiàn)城市中昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽(yáng)首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。利率變化方面，本月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調幅度最大，達到30BP。

　　而除了二線(xiàn)城市，部分三四線(xiàn)城市也早已行動(dòng)起來(lái)，其中廣東清遠、湛江等地在國慶節前就已火速作出調整，清遠首套房貸利率最低已經(jīng)觸及3.7%的低點(diǎn)。據中指研究院不完全統計，截至10月17日，在階段性調整新政出臺后下調首套房貸利率或取消利率下限的城市還包括濟寧、陽(yáng)江、江門(mén)、云浮、阜陽(yáng)、襄陽(yáng)等。

　　貝殼研究院統計數據顯示，綜合調整信息后目前一線(xiàn)城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線(xiàn)城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線(xiàn)城市首套房貸利率平均為4.11%。三四線(xiàn)城市也是房貸利率同比降幅最大的城市線(xiàn)，首二套利率同比降幅分別為169BP和116BP。以首套房100萬(wàn)商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1000元，利息總額減少約37萬(wàn)元。

　　除了讓購房者切實(shí)節約成本的利率調整，各地銀行房貸放款速度也明顯加快且趨于穩定。貝殼研究院監測顯示，10月銀行放款周期平均為26天，與上月基本持平。其中一線(xiàn)城市平均放款周期為30天，二線(xiàn)城市平均放款周期均為24天，三線(xiàn)城市平均放款周期為26天。

　　二套房利率會(huì )降嗎?

　　考慮到今年5月央行、銀保監會(huì )宣布下調新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將下限由不低于相應期限LPR調整為L(cháng)PR-20BP，這已經(jīng)是年內中央層面第二次調整房貸利率下限。加上年內5年期以上LPR累計3次下調35個(gè)基點(diǎn)，居民購房負擔已經(jīng)大大減輕。

　　雖然央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR維持在4.3%，但市場(chǎng)對于接下來(lái)房貸利率繼續下行的預期并沒(méi)有降溫。從各機構統計的樓市成交數據來(lái)看，新房和二手房普遍有邊際回暖跡象，但一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市明顯優(yōu)于三四線(xiàn)城市，后者去化壓力依然存在，居民消費信心尚未完全恢復。

　　在既有政策下，四季度被機構普遍寄予厚望。陳文靜認為，因為此輪階段性調整政策限定在2022年底前，四季度將是主要政策窗口期，預計接下來(lái)會(huì )有更多城市結合自身情況調整首套房商貸利率，產(chǎn)生引導效應，帶動(dòng)整體市場(chǎng)預期恢復。

　　不過(guò)她同時(shí)指出，考慮到一線(xiàn)城市市場(chǎng)表現整體好于全國，一線(xiàn)城市作為市場(chǎng)及政策的風(fēng)向標，政策出臺更加謹慎，房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度相對有限。貝殼研究院數據顯示，10月一線(xiàn)城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅為60BP和52BP。

　　從央行公布的最新金融數據也可以看出，居民中長(cháng)期貸款增長(cháng)仍缺少動(dòng)力。有分析認為，10月LPR報價(jià)基礎MLF雖然沒(méi)有發(fā)生變化，但商業(yè)銀行新一輪存款利率下調等也會(huì )增加LPR報價(jià)下調加點(diǎn)的動(dòng)力。即使短期內5年期LPR報價(jià)保持不動(dòng)，王青認為，推動(dòng)樓市在年底前后企穩回暖是未來(lái)一段時(shí)間穩增長(cháng)、控風(fēng)險的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)，接下來(lái)監管也可以通過(guò)進(jìn)一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時(shí)下調二套房貸利率下限等方式，引導四季度居民房貸利率持續下行。

　　劉麗杰也建議，在改善性需求對市場(chǎng)的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣(mài)一買(mǎi)一”“賣(mài)舊買(mǎi)新”的貸款利率，這是符合多數城市住房消費實(shí)際的必要舉措，未來(lái)不排除會(huì )進(jìn)一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。

　　據貝殼研究院統計，10月全國首套房主流利率平均為4.12%，環(huán)比下行3BP，但二套利率與上月持平，平均為4.91%。不過(guò)，二者較去年最高點(diǎn)已經(jīng)分別回落162BP和109BP。(亓寧)