9月底，中國人民銀行接連兩天出臺降低首套房貸利率的政策，包括下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。自上述政策發(fā)布后，10月份以來(lái)，多地已經(jīng)發(fā)文落實(shí)該政策?！蹲C券日報》記者近日采訪(fǎng)多地銀行和房地產(chǎn)中介了解到，已經(jīng)有多個(gè)城市的首套房商貸利率降至4%以下。另外，多個(gè)城市也下調了首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪對《證券日報》記者表示，此次利率再次下調為市場(chǎng)傳遞了積極信號，房貸利率下調意味著(zhù)購房群體的購房成本進(jìn)一步降低，同時(shí)購房需求的進(jìn)一步釋放將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的提升，有助于穩固購房群體、地方政府等相關(guān)主體對樓市預期的信心。隨著(zhù)“一城一策”持續深入，符合條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，這或許意味著(zhù)四季度房貸“降息”現象將隨之增多。

　　多地房貸利率

　　降至4%以下

　　今年以來(lái)，LPR的多次下調帶動(dòng)了住房商業(yè)貸款的利率不斷下降，多數城市的首套房貸款利率下限達到了4.1%的標準。9月29日，中國人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知稱(chēng)，對于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，即允許符合條件的城市再次下調首套住房貸款利率。上述政策發(fā)布后，已有多地下調首套房商貸利率。

　　近日，記者從天津、石家莊部分銀行個(gè)貸人員以及多位房產(chǎn)中介人士獲悉，自10月14日起，石家莊、天津等地的銀行將跟進(jìn)下調首套房貸款利率。其中，天津地區多家銀行已將首套房貸款利率從4.1%降至3.9%，石家莊地區的多家銀行則將首套房貸款利率從4.1%降至3.8%。據記者不完全統計，截至目前，已有山東濟寧、廣州清遠及陽(yáng)江、貴州貴陽(yáng)、湖北武漢及宜昌、襄陽(yáng)等多個(gè)城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，最低降至3.7%。

　　除了符合要求的城市外，其他不符合利率階段下調的城市，大多仍然執行首套4.1%，二套4.9%的商業(yè)房貸利率。而北京、上海等一線(xiàn)城市則執行更高的標準。

　　除首套房商貸利率下調外，多地首套個(gè)人住房公積金貸款利率也陸續下調。9月30日，中國人民銀行公告稱(chēng)，自2022年10月1日起，下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。據記者了解，10月份以來(lái)，包括北京在內的多個(gè)城市宣布執行中國人民銀行公布的公積金利率下調政策，調整后，5年期以下(含5年)和5年以上利率均減少15個(gè)百分點(diǎn)，分別降至2.6%和3.1%。

　　關(guān)榮雪認為，在市場(chǎng)處于穩步修復階段，樓市韌性較強的一二線(xiàn)城市主要依靠自身調節機制，對于寬松政策的依賴(lài)度較輕，在堅持“房住不炒”定位下，這類(lèi)城市政策端的調整多持謹慎態(tài)度，房貸政策可能維持原狀或微幅放松趨勢。當然，不排除在市場(chǎng)修復進(jìn)程遇阻的情況下，其他一二線(xiàn)城市房貸政策端逐步放寬。

　　四季度

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加速修復

　　中國人民銀行近日發(fā)布的2022年前三季度金融統計數據報告顯示，前三季度人民幣貸款增加18.08萬(wàn)億元，同比多增1.36萬(wàn)億元。分部門(mén)看，住戶(hù)貸款增加3.41萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.09萬(wàn)億元，中長(cháng)期貸款增加2.32萬(wàn)億元。

　　在關(guān)榮雪看來(lái)，9月份，居民中長(cháng)期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，但少增幅度持續收窄?？梢?jiàn)在降息、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端等政策進(jìn)一步加碼下，市場(chǎng)信心逐步修復，提振居民按揭貸款需求。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青對記者表示，今年前三季度居民中長(cháng)期貸款大幅少增，主要是受新增居民房貸快速下滑拖累，這與今年以來(lái)樓市銷(xiāo)量同比大幅下行相印證。這也是近期監管層持續引導居民房貸利率下調的主要原因，這意味著(zhù)調整房貸利率是影響居民中長(cháng)期貸款及樓市走向的關(guān)鍵所在。

　　據中指研究院不完全統計，今年以來(lái)，全國多個(gè)省份和城市從降首付比例、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調控政策，需求端政策不斷發(fā)力。下半年以來(lái)，各地因城施策節奏有所加快，僅在三季度各地出臺樓市政策超300條。

　　在多重政策利好下，購房者信心有所恢復。近日，中國人民銀行發(fā)布2022年第三季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告顯示，未來(lái)3個(gè)月，有17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%。

　　業(yè)內人士認為，隨著(zhù)樓市政策利好釋放，地方因城施策逐步深化，對于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)行情意義重大，有利于促進(jìn)剛性和改善購房需求釋放，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加速修復。

　　王青認為，即使四季度MLF利率保持不變，受近期銀行存款利率較大幅度下調推動(dòng)，5年期LPR報價(jià)大概率下調15個(gè)基點(diǎn)至30個(gè)基點(diǎn)。這會(huì )帶動(dòng)包括一二線(xiàn)城市在內的全國房貸利率更大幅度下調。后期視樓市運行狀況，不排除部分城市下調二套房貸利率下限的可能。