有機構預計，10月二手房成交有望迎來(lái)回升態(tài)勢。

　　在新房市場(chǎng)依舊底部徘徊之際，多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)出現回暖趨勢。

　　根據貝殼研究院數據，“十一”期間，50城二手房日均成交套數同比增長(cháng)超5成;50城中9成城市成交量同比增長(cháng)，其中東莞、成都、廈門(mén)、蘇州等城市的成交套數更是超過(guò)去年同期的2倍。

　　業(yè)內普遍認為，目前二手房市場(chǎng)表現較好的背后是政策層面上的支持。2022年以來(lái)，各地陸續加大了對二手房市場(chǎng)的放松力度，從限售年限縮短、降低二手房購買(mǎi)門(mén)檻，以及近來(lái)的“帶押過(guò)戶(hù)”的落地、稅費減免、公積金利率下調等政策，均在一定程度上強化了二手房市場(chǎng)信心。此外，購房者對新房交房風(fēng)險的擔憂(yōu)也在一定程度上將部分需求推向了二手房市場(chǎng)。

　　重點(diǎn)城市二手房回暖明顯

　　貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，今年“十一”期間(10月1日至7日)，貝殼50城二手房日均成交套數同比增長(cháng)約54%，較2020年同期增長(cháng)約3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增長(cháng)，其中東莞、成都、廈門(mén)、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過(guò)去年同期的二倍。

　　同時(shí)，需求端的看房活躍度也提高。上述機構數據顯示，貝殼50城二手房日均帶看客戶(hù)量同比增長(cháng)7%，超六成城市帶看客戶(hù)量同比增長(cháng)，東莞、廈門(mén)、成都等城市帶看客戶(hù)量同比增長(cháng)超過(guò)50%。

　　上海市場(chǎng)在國慶7天小長(cháng)假期間也保持活躍。上海鏈家研究院發(fā)布的數據顯示，小長(cháng)假期間，鏈家的日均成交比9月末工作日期間的日均成交高出30%左右，國慶期間的日均帶看量更是出現翻倍，購房者的看房熱情明顯較高。

　　將時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)來(lái)看，今年下半年以來(lái)，不少城市的二手房市場(chǎng)都呈現出了復蘇的態(tài)勢。

　　據諸葛找房數據研究中心統計，2022年9月，在其重點(diǎn)監測的10個(gè)城市中，有8城的成交規模趕超去年同期;10城整體的二手房成交超4.76萬(wàn)套，同比上漲14.47%，延續了自6月份以來(lái)連續4個(gè)月同比上升態(tài)勢。

　　具體到城市來(lái)看，在政策利好以及疫情得到控制下，蘇州的二手房市場(chǎng)6月份以來(lái)，成交恢復明顯，一掃上半年的陰霾。

　　據克而瑞蘇州披露，3-5月時(shí)，蘇州的二手房成交量基本維持在3000多套的水平，而到了6月份，蘇州市區二手房成交量沖破了5000套，同比增加7.82%;7-9月份，二手房成交仍保持明顯上漲，同比增幅分別約為36%、24%、18%。

　　其中，蘇州的二手房成交在7月時(shí)接近6000套，創(chuàng )造了今年以來(lái)蘇州二手房成交的月度新高。

　　成都市場(chǎng)亦表現搶眼，9月份二手房成交套數同比保持了162.39%的漲幅。在放松限購限售、優(yōu)化公積金貸款等利好政策帶動(dòng)下，成都市場(chǎng)的需求得到持續釋放，6-8月份，二手房成交套數分別約為1.67萬(wàn)套、1.73萬(wàn)套、1.51萬(wàn)套。其中，7月份的成交量更是創(chuàng )下近10年來(lái)歷史新高。

　　不過(guò)，相較于前幾個(gè)月的市場(chǎng)，9月份的表現還是出現了些許回落。

　　諸葛找房數據顯示，9月份10城的成交套數，環(huán)比8月降幅約為24%。從具體城市來(lái)看，成都因疫情干擾，成交量跌幅居首，共成交6935套，環(huán)比下跌54.33%;其次為青島、廈門(mén)，環(huán)比跌幅均在27%左右。

　　另?yè)虾ｆ溂已芯吭旱谋O控數據顯示，9月份上海全市共成交二手房1.8萬(wàn)套，環(huán)比略下降6%。“成交體量依然維持在一個(gè)不俗的水平，在當前的大環(huán)境下，上海樓市韌性較強。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為。

　　有業(yè)內分析指出，部分城市在9月份開(kāi)展了購新房?jì)?yōu)惠活動(dòng)，受此影響，購房群體的目光轉向新房市場(chǎng)，導致二手房市場(chǎng)需求釋放有所放緩。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也表示，上海二手房成交近期出現縮量，和新盤(pán)供應充足有關(guān)，直接分流需求。

　　值得一提的是，9月份，盡管深圳的二手房成交同比、環(huán)比皆有下降，但市場(chǎng)亦出現了活躍的跡象。

　　據家住深圳某核心區域的房地產(chǎn)業(yè)內人士觀(guān)察，其所住小區近期看房的人明顯增多“小區里經(jīng)常能看到中介帶看”。他告訴記者，“我家周邊新房9萬(wàn)多，二手房之前7萬(wàn)、8萬(wàn)賣(mài)不動(dòng)，有業(yè)主降價(jià)到6萬(wàn)多就引起了搶購，最近有好多本來(lái)要降價(jià)的房東，一看到市場(chǎng)好，覺(jué)得市場(chǎng)轉好，又不打算(降價(jià))賣(mài)了。”

　　現房的確定性吸引購房者

　　二手房市場(chǎng)當前呈現出的較好活躍度，背后是近期利好政策的持續推動(dòng)。

　　今年以來(lái)，與二手房市場(chǎng)相關(guān)的放松政策持續出臺，包括二手房限售年限縮短、“帶押過(guò)戶(hù)”新模式加速落地、二手房指導價(jià)寬松等，從交易環(huán)節、交易門(mén)檻等多個(gè)層面上對二手房市場(chǎng)進(jìn)行一定的調控放松。

　　不完全統計顯示，2022年初至今，已有包括廣州、無(wú)錫等15城市相繼出現二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的政策放松相關(guān)內容。業(yè)內認為，該交易模式直接降低了過(guò)去二手房交易中存在的摩擦成本，在一定程度上提升了雙方的交易意愿。

　　相較于便利交易環(huán)節的政策，對二手房市場(chǎng)活躍度影響更大的二手房指導價(jià)近來(lái)也出現了較為明顯的松動(dòng)。

　　2021年，深圳、上海、成都等15城相繼落地二手房指導價(jià)，直接限制了二手房銀行貸款的發(fā)放額度，使得首套二手房首付比例普遍上調至50%附近，二套二手房首付比例更是上調至80%附近。

　　2022年7月以來(lái)，以西安暫停發(fā)布二手房參考價(jià)為起始，共有13個(gè)城市二手房指導價(jià)制度實(shí)質(zhì)性取消。據克而瑞調研顯示，在成都、寧波、東莞等城市，銀行放貸已不再?lài)栏褡裾罩笇r(jià)，目前僅上海、深圳仍在執行二手房指導價(jià)，但價(jià)格已出現了明顯松動(dòng)。

　　以上海為例，第一財經(jīng)記者了解到，自6月份起，逐漸有房源的評估價(jià)由實(shí)際成交價(jià)的6成上調至8成左右，與具體小區、房齡等因素相關(guān)。國慶期間，記者在走訪(fǎng)二手房市場(chǎng)時(shí)了解到，長(cháng)寧區一套33平左右的“老破小”房源的評估價(jià)也可達到8成。

　　華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳慎認為，二手房指導價(jià)政策放松充分展現了地方政府對于“穩樓市”目標達成的決心，二手房指導價(jià)放松等于提高了二手房交易的購房杠桿，變相降低了二手房交易門(mén)檻，對提升二手房交易有不可或缺的作用。

　　與此同時(shí)，部分城市對限售、二手房購買(mǎi)門(mén)檻、限購套數的松綁，既加快了二手房的供應入市，又給了購房者更多選擇空間，助推了需求的釋放。復蘇明顯的蘇州市場(chǎng)，7月份時(shí)市區的二手房掛牌量已沖破8萬(wàn)套，目前則接近9萬(wàn)套。

　　除了一系列二手房政策的利好之外，新房市場(chǎng)近來(lái)出現的交付問(wèn)題也促使不少購房者轉向二手房。億翰智庫研究總監于小雨分析認為，相比新房而言，二手房擁有更強的確定性和安全性，尤其是在當前新房存在交房風(fēng)險的情況下，而次新房則兼具房齡新和現房?jì)纱髢?yōu)勢，對購房者而言具有相當的吸引力。