釋放農民消費潛力、鼓勵農民進(jìn)城購房再次成為全國多地推動(dòng)樓市發(fā)展的一大舉措。

　　據澎湃新聞不完全統計，今年以來(lái)，至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江蘇省泰州、湖北省黃岡、貴州省遵義、安徽省潛山、黑龍江省佳木斯、吉林省長(cháng)春、湖北省麻城、吉林省雙遼、四川省南充、江蘇省興化等城市以及四川省涼山彝族自治州寧南縣、貴州省黔西南州晴隆縣、江蘇鹽城阜寧縣、江蘇鹽城大豐區、湖南株洲茶陵縣、河南信陽(yáng)羅山縣、四川宜賓高縣等地出臺鼓勵農民、農民工進(jìn)城購房的相關(guān)政策。

　　可以看到，在出臺鼓勵農民、農民工進(jìn)城購房的城市中，地方政府多給予購房補貼、契稅補貼等優(yōu)惠政策，部分政策提及農民進(jìn)城購房可享受戶(hù)口遷移、子女就近入學(xué)(含轉學(xué))、養老保險、醫療保險等城區人口同等政策。

　　多地財政補貼，支持農民進(jìn)城購房

　　以吉林雙遼為例，9月7日，吉林省四平市雙遼市人民政府發(fā)布《雙遼市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)鼓勵農民進(jìn)城購房補貼優(yōu)惠政策實(shí)施意見(jiàn)(試行)的通知》，《通知》提出，對于符合條件的農民在雙遼市城區內購買(mǎi)商品住房，市區有意愿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供總房款減免優(yōu)惠或1-3個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠。同時(shí)，進(jìn)城購房農民購買(mǎi)家庭唯一商品住房或二手住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，政府參照所繳納契稅的額度給予全額補貼。

　　雙遼市還將開(kāi)展“買(mǎi)新房、贈消費券”活動(dòng)，農民購買(mǎi)唯一商品住房或二手住房，政府以發(fā)放家電消費券的方式給予適當補貼。

　　江蘇省泰州市興化市于9月21日發(fā)布《關(guān)于有效應對疫情影響促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，其中提到，對在興來(lái)興大專(zhuān)以上人才以及外來(lái)務(wù)工人員、進(jìn)城農民等購房者在市區范圍內于2022年6月1日至2022年12月31日期間購買(mǎi)首套商品住房(含二手商品住房)的，給予一次性購房補貼，補貼金額為購房者實(shí)際繳納契稅的50%。

　　除了享受購房補貼，部分城市也提及進(jìn)城購房可享城區人口同等政策。今年9月，湖南省株洲市茶陵縣新聞網(wǎng)消息，茶陵縣出臺17條措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鼓勵農民進(jìn)城購房。其中提到，農民進(jìn)城購房(商業(yè)、商住樓、住宅)，享受戶(hù)口遷移、子女就近入學(xué)(含轉學(xué))、養老保險、醫療保險等城區人口同等政策。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄指出，近期以來(lái)，多城發(fā)布鼓勵農民進(jìn)城購房的政策，出臺的政策內容多為提供購房補貼和優(yōu)惠等形式，從出臺的城市來(lái)看，以一些庫存壓力大、去化困難的弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市為主，出臺這樣的政策也是為了增加購房需求，緩解庫存壓力，提振市場(chǎng)信心。將政策聚焦于農民這樣龐大的群體，有利于提升農民進(jìn)城置業(yè)的積極性，一定程度上能帶動(dòng)一部分需求釋放。

　　除了農民群體，部分地方政府也將購房補貼范圍擴展至農民工群體。

　　四川省南充市9月30日印發(fā)的《支持剛性和改善性住房需求促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展十條措施》提到，對在南充主城區購買(mǎi)商品住房的醫護人員、農民工、引進(jìn)人才、大專(zhuān)以上學(xué)歷等購房人，按照所購網(wǎng)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同總價(jià)款的3%一次性給予財政補貼，一次性財政補貼總額度最高不超過(guò)3萬(wàn)元/套。

　　9月5日，四川宜賓高縣發(fā)布《高縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調控協(xié)調機制辦公室關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，在高縣中心鎮(來(lái)復鎮、沙河鎮、羅場(chǎng)鎮)購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建商品住房的農民工，按照200元/平方米給予一次性補貼，每戶(hù)最高不超過(guò)2萬(wàn)元;對具有中高級職稱(chēng)的農民工，在縣城購買(mǎi)新建商品住房的，按照300元/平方米給予一次性補貼，每戶(hù)最高不超過(guò)3萬(wàn)元。

　　鼓勵農民進(jìn)城購房對樓市效果大嗎?

　　可以看到的是，鼓勵農民進(jìn)城購房并非此次樓市調控的新鮮產(chǎn)物。

　　早在2015年底，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議時(shí)提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過(guò)加快農民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著(zhù)力補齊短板。

　　在彼時(shí)“去庫存”的大背景下，加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買(mǎi)房成為重要措施。

　　按照新華網(wǎng)2016年2月發(fā)布的文章，當時(shí)山西、山東、甘肅等省明確出臺政策鼓勵引導農民進(jìn)城購房。如山東將對農民進(jìn)城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長(cháng)期穩定的住房消費群體。

　　2016年2月19日，中國農業(yè)銀行還曾推出“農民安家貸”產(chǎn)品，該產(chǎn)品是國內首個(gè)專(zhuān)門(mén)針對農民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，致力于滿(mǎn)足廣大農民進(jìn)城購買(mǎi)商品住房的需求。

　　從效果來(lái)看，根據新華網(wǎng)報道，截至2016年7月31日，安徽農行“農民安家貸”實(shí)現發(fā)放23329筆，發(fā)放金額69.91億元，幫助農民進(jìn)城購房。

　　安徽地區房地產(chǎn)“去庫存”效果也得以凸顯。以六安市為例，2015年市區待售商品房面積達663萬(wàn)余平方米，2016年一季度，六安市區銷(xiāo)售商品房120多萬(wàn)平方米，同比翻了一番，其中農民購房占比超過(guò)50%，去化周期由28個(gè)月縮短到18個(gè)月。

　　在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波看來(lái)，2016年大量三四線(xiàn)城市去庫存，就已經(jīng)消耗了大量的農民在縣城的買(mǎi)房需求，同時(shí)前幾年返鄉置業(yè)更是吸引了一大批在三四線(xiàn)老家買(mǎi)房年輕人的購房需求。因此，本輪的鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房能夠有效吸引到的購買(mǎi)力和幾年前相比已大大減少。

　　張波指出，前一輪去庫存后，由于三四線(xiàn)城市也緊隨出現房?jì)r(jià)上漲，最終導致市場(chǎng)的熱度明顯上升，并帶動(dòng)房企在中小城市拿地熱情同步上揚，所導致的結果就是三四線(xiàn)城市的庫存量又呈現上升態(tài)勢，加之市場(chǎng)降溫的大背景，導致去化出現困難，因此鼓勵農民買(mǎi)房就是為了拉升需求并加速去化。

　　如何保障“以房留人”?

　　不過(guò)，在吸引農民購房的同時(shí)，如何讓進(jìn)城農民有所保障也是當前熱議的話(huà)題之一。

　　此前，《經(jīng)濟日報》發(fā)布的評論文章指出，近期，我國部分城市推出鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房的政策舉措，多個(gè)市縣提出給予購房農民稅費減免、購房補貼等優(yōu)惠。此類(lèi)政策的初衷，一方面是為了應對房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，挖掘農民購房潛力去庫存，另一方面也意在試圖“以房留人”，緩解當地城鎮化率不足、人口流失的狀況。

　　但是提升城市吸引力，是一項全方位系統工程，僅靠補貼等政策吸引農民進(jìn)城購房，隨著(zhù)優(yōu)惠效應的遞減，恐怕難以真正留住農民，實(shí)現政策預期。農民愿不愿意進(jìn)城，其“本”在于能不能獲得就業(yè)機會(huì )，提高收入水平，在此基礎上才愿意通過(guò)購房留下來(lái)。

　　此外，農民進(jìn)城買(mǎi)房只是第一步，如果不下功夫完善產(chǎn)業(yè)配套設施和營(yíng)商環(huán)境，健全就業(yè)、教育、醫療等保障，補齊環(huán)境基礎設施、公共服務(wù)設施等方面短板，那么鼓勵農民買(mǎi)房的效果就會(huì )大打折扣。

　　今年8月18日，農民日報頭版也發(fā)布評論文章《鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房，不能不算后路賬》，文章指出，在縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力較大的背景下，鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房，顯然是將樓市“去庫存”的希望寄托在農民群體身上。如今，經(jīng)濟新的下行壓力加大，不少縣市希望以各種手段吸引農民進(jìn)城活躍經(jīng)濟，擴大需求。但想要“以房引人”“以房留人”，就必須充分保障農民的權益，給農民留足后路。

　　上述文章提到，作為“城尾鄉頭”，縣城是連接城市、服務(wù)鄉村的天然載體，制定政策、出臺措施，一定要有更統籌的城鄉一體化的通盤(pán)考慮，切不可“頭疼醫頭、腳痛醫腳”，更不可“城市生病、農村吃藥”。只有盡早擺脫對“土地財政”的嚴重依賴(lài)，下大力氣練好內功，不斷完善產(chǎn)業(yè)配套和營(yíng)商環(huán)境，優(yōu)化經(jīng)濟結構，發(fā)展出實(shí)實(shí)在在的支柱產(chǎn)業(yè)，讓進(jìn)城買(mǎi)房的農民能安居，更能樂(lè )業(yè)，才是化解縣域經(jīng)濟難題的根本之道。