隨著(zhù)10月10日上午廣州土拍落錘，四個(gè)一線(xiàn)城市均已完成年內第三批集中供地。
截至目前，第三批集中供地的22個(gè)城市有17個(gè)發(fā)布公告，13個(gè)完成出讓?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理已完成土地出讓的13個(gè)城市發(fā)現，已完成第三批集中供地的13個(gè)城市，目前共計成交涉宅用地226宗，其中154宗地塊底價(jià)成交，占比68.1%。此外，隨著(zhù)各部委頻繁釋放利好政策，市場(chǎng)也發(fā)生了微妙變化。
有城市小步快跑，改變了供地策略，調整節奏、加大年內供應批次，摸索穩妥前行;有城市大步緊追，一下拿出多宗地塊，放量供應。但無(wú)論從22城集中供地預期，還是機構統計的全國300城土地成交數據來(lái)看，國央企以及地方平臺企業(yè)依舊是拿地的主力。當下，對于房企和購房者而言，改善未來(lái)預期、修復市場(chǎng)信心緊迫且重要。
國企央企是拿地主力
廣州土拍結束后，市場(chǎng)除感嘆所有地塊均底價(jià)成交外，另一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)，則是多宗地塊僅一家企業(yè)報名。拿地結束后，有業(yè)內人士分析評論稱(chēng)：“清一色國央企拿地，整體拿地溢價(jià)率不足1%”。
實(shí)際上，不只廣州，在半個(gè)月前北京的第三批集中供地中，也僅一家民企參與拿地，還是以聯(lián)合體的形式出現。在一線(xiàn)城市動(dòng)輒幾十億元的總地價(jià)前，即便無(wú)明顯負債的國央企，聯(lián)合拿地或審慎地低溢價(jià)補倉，手握現金，才是穿越市場(chǎng)周期的不二法門(mén)。
據《每日經(jīng)濟新聞》記者統計，已完成第三批集中供地的13個(gè)城市，目前共計成交涉宅用地226宗，成交規劃建筑面積2665萬(wàn)平方米，收金3865億元。其中，35宗地塊溢價(jià)達到上限成交，溢價(jià)成交占比15.5%;154宗地塊底價(jià)成交，占比68.1%。南京、成都、天津、濟南等多個(gè)城市將在10月完成出讓。
從房企具體拿地投資力度來(lái)看，據中指研究院統計，9月，50家代表房企拿地總額同比下降45.3%，環(huán)比大幅上漲130.2%。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管陶淑茹在近日的電話(huà)會(huì )議中表示，9月50家典型房企權益金額占比同比略有下降，企業(yè)傾向合作拿地。與去年同期相比，TOP10陣營(yíng)企業(yè)拿地權益金額占比下降6.4個(gè)百分點(diǎn);TOP11~30陣營(yíng)企業(yè)拿地權益金額占比降幅最大，下降9.8個(gè)百分點(diǎn)。
受銷(xiāo)售市場(chǎng)底部運行影響，房企整體拿地熱情不高，拿地總額維持超60%降幅。
另?yè)硕鹧芯恐行慕y計，在1~9月拿地金額TOP100中，城投、平臺類(lèi)公司數量占比49%，民企、國企各占24%和27%。從金額占比來(lái)看，民企僅占到21%，而國企央企則超過(guò)60%。
想方設法提高積極性
為提升土拍市場(chǎng)交易活躍度，包括政府、開(kāi)發(fā)商以及銀行在內的各方，均在磋商更為適合當下市場(chǎng)的操作細節。
在深圳，主管部門(mén)主動(dòng)將2022年度的供地節奏，由三批次調整為了四批次，且每次供地宗數減少，降低房企參拍的資金成本;相較此前批次供應，也調低了部分地塊的出讓金額。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“多批供應、小步快跑”的供地原則，與當前開(kāi)發(fā)商整體拿地信心較弱，減少供地數量以提振市場(chǎng)信心有關(guān)。
除此之外，各地還在放松涉宅地塊的出讓條件。廣州第三批集中供地基本取消了“競自持”環(huán)節，改為地塊達到封頂價(jià)之后進(jìn)入搖號環(huán)節，降低開(kāi)發(fā)商拿地成本，促進(jìn)成交意圖明顯。
在合肥，涉宅地塊未來(lái)的交付條件由精裝改為毛坯，降低未來(lái)交付潛在糾紛，企業(yè)參拍積極性有所提升。
易居克而瑞部門(mén)副總經(jīng)理繆萌表示，上海第三批集中供地數量明顯加大，土拍規則如資格審查、保證金金額等均有所放松，但依舊是國企央企和地方平臺參與拿地占大多數。不過(guò)，在當前的經(jīng)濟形勢和市場(chǎng)環(huán)境下，對于民企來(lái)說(shuō)，直接面對市場(chǎng)來(lái)決定企業(yè)“生死”，顯然謹慎是最正確的。
對于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢，繆萌預計將維持三季度走勢，不過(guò)很多房企可能會(huì )為了年底考核，對自己的一些產(chǎn)品做降價(jià)處理、促銷(xiāo)等，但總體而不會(huì )有太大突破。
