居民換購住房如何退個(gè)人所得稅?

　　本月起至明年年底前換房的納稅人可享受退稅政策

　　為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。根據該公告，在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現住房出售后一年內，在同一城市重新購買(mǎi)住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅。

　　就居民如何享受這一退稅政策，國家稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項的公告》的解讀”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解讀”)，對政策細節進(jìn)行了詳細解釋。

　　哪類(lèi)人群可享受退稅政策

　　“解讀”稱(chēng)，在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。

　　舉例說(shuō)，納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買(mǎi)一套住房，由于小周出售和新購住房的時(shí)間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時(shí)間條件。

　　哪類(lèi)情況可全額退個(gè)人所得稅

　　在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額時(shí)，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅;當其新購住房金額小于現住房轉讓金額時(shí)，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個(gè)人所得稅。計算公式為：

　　一、新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅;二、新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=(新購住房金額÷現住房轉讓金額)×現住房轉讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

　　舉例來(lái)說(shuō)，2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬(wàn)元，繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。2023年5月，其在同一城市重新購買(mǎi)了一套住房，新購住房金額為300萬(wàn)元。假定小楊同時(shí)滿(mǎn)足享受換購住房個(gè)人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現住房轉讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。若小楊新購住房金額為150萬(wàn)元，則可申請的退稅金額為2.5萬(wàn)元(150÷240)×4(假設以上均為不含增值稅價(jià)格)。

　　賣(mài)房時(shí)間以“完稅時(shí)間”為準

　　“解讀”明確，出售現住房的時(shí)間，以納稅人出售住房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準。新購住房為二手房的，購買(mǎi)住房時(shí)間以納稅人購房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權證載明的登記時(shí)間為準。稅務(wù)機關(guān)將為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時(shí)取得的完稅證明上標注的時(shí)間進(jìn)行核對。新購住房為新房的，購買(mǎi)住房時(shí)間以在住房城鄉建設部門(mén)辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實(shí)填寫(xiě)。

　　納稅人應在哪里申請個(gè)人所得稅退稅呢?根據“解讀”，納稅人享受居民換購住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機關(guān)提出申請，也就是說(shuō)，納稅人賣(mài)房時(shí)在哪個(gè)稅務(wù)機關(guān)繳納了個(gè)人所得稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機關(guān)申請退稅。

　　稅務(wù)部門(mén)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳等場(chǎng)所繳納現住房轉讓所得的個(gè)人所得稅，因此仍應到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務(wù)機關(guān)另有規定，按照規定辦理。

　　多人共同持有的住房如何退稅

　　對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產(chǎn)權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

　　舉例來(lái)說(shuō)，小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權的50%。2023年1月，兩人以200萬(wàn)元的價(jià)格轉讓該住房，各繳納個(gè)人所得稅2萬(wàn)元。同年5月，小李在同一城市以150萬(wàn)元的價(jià)格重新購買(mǎi)一套住房，小李申請退稅時(shí)，其現住房轉讓金額為100萬(wàn)元(200×50%=100)，新購住房金額為150萬(wàn)元，其退稅金額=現住房轉讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=2萬(wàn)元。

　　同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬(wàn)元的價(jià)格共同購買(mǎi)了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權的40%。小馬申請退稅時(shí)，其現住房轉讓金額為100萬(wàn)元(200×50%=100)，新購住房金額為80萬(wàn)元(200×40%=80)，退稅金額=(新購住房金額÷現住房轉讓金額)×現住房轉讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=80/100×2=1.6萬(wàn)元(假設以上均為不含增值稅價(jià)格)。

　　文/記者 程婕