沉寂多年的北京通州樓市，近期，部分高品質(zhì)改善型住宅項目，成交活躍度提升。

　　據地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人統計數據顯示，2022年1月份至8月份，北京通州區新建住宅成交2945套，均價(jià)為49182元/平方米，成交金額為170億元。從成交金額TOP20的項目來(lái)看，5個(gè)單盤(pán)銷(xiāo)售金額超過(guò)10億元，5個(gè)成交均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，成交均價(jià)超過(guò)7萬(wàn)元/平方米的有1個(gè)，即位于通州核心區運河CBD板塊的春和景明，該項目目前已成為通州樓市改善型產(chǎn)品的標桿，去化速度較快。

　　“今年以來(lái)，在‘1200萬(wàn)元+’量級的東部樓盤(pán)中，春和景明去化速度較快，年內單盤(pán)銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)10億元(包含已成交待網(wǎng)簽房源)。”近日，在《證券日報》記者走訪(fǎng)通州新盤(pán)時(shí)，春和景明項目營(yíng)銷(xiāo)負責人向記者表示，“我們項目去年11月份開(kāi)盤(pán)，一共有132套房，主力戶(hù)型為180平方米，總價(jià)區間為1300萬(wàn)元，現在大部分已經(jīng)售完，月均銷(xiāo)售1.5億元以上，目前各類(lèi)產(chǎn)品僅剩10多套。”

　　運河CBD規劃加快落地

　　通州樓市，曾一度被稱(chēng)為北京樓市“晴雨表”。但自 “北京城市副中心”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“副中心”)的定位明確后，通州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展開(kāi)始全面提速。

　　在多個(gè)場(chǎng)合，相關(guān)部門(mén)都曾表態(tài)，“十四五”期間，北京城市副中心總投資規模將達到8000億元。如此估算，相當于每一天，副中心都要完成4.38億元投資?？梢哉f(shuō)，自2019年1月11日，北京市級行政中心正式遷入城市副中心后，通州就邁向嶄新時(shí)代。

　　《證券日報》記者在走訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現，大運河畔副中心金融生態(tài)圈已悄然成形，三峽集團、國機集團、北投集團、路孚特中國等500強企業(yè)進(jìn)駐。據悉，包括平安、招商、農行、華夏、郵儲總部、北京銀行總部等多家銀行在內，近300家頭部金融企業(yè)競相進(jìn)駐，高知高智的城市精英加速集聚。

　　從發(fā)展規劃看，在副中心快速蛻變的各板塊中，運河CBD是建設速度最快、呈現狀態(tài)最成熟的片區。政商遷址、五河七園、亞洲最大交通樞紐、環(huán)球文旅度假、自貿區發(fā)展高地等資源，七大千億元量級產(chǎn)業(yè)總部匯聚，將帶動(dòng)40萬(wàn)高精尖人群進(jìn)駐。

　　“隨著(zhù)副中心建設提速，產(chǎn)業(yè)、文化、醫療、教育以及交通等配套日趨完善，高精尖人才也正在進(jìn)駐，隨之而來(lái)的是‘職住平衡’需求的增加。”上述春和景明項目營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，就目前而言，與副中心未來(lái)發(fā)展價(jià)值相匹配的高品質(zhì)改善型住宅供應較少 ，但實(shí)際需求較大，因此此類(lèi)項目今年去化速度較快。

　　據合碩機構統計數據顯示，截至目前，北京通州區僅有7093套商品住宅庫存，其中64%是單套面積小于120平方米的中小戶(hù)型，83%住宅的面積小于150平方米。

　　“副中心規劃落地以前的通州，缺少產(chǎn)業(yè)，住房供應以剛需和改善型樓盤(pán)居多，主要承接市中心的外溢居住需求。”上述營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，在運河CBD區域內，近五年來(lái)大戶(hù)型且單價(jià)“7萬(wàn)元+”以上的新建住宅僅有兩個(gè)，除了已經(jīng)售罄的珠江闕外，另一個(gè)是石榴集團開(kāi)發(fā)的春和景明，但目前各類(lèi)產(chǎn)品剩余10多套可售，預計兩個(gè)月內清盤(pán)。

　　改善型住宅供應少去化快

　　“當下，結合副中心的定位及住宅市場(chǎng)產(chǎn)品供應角度而言，仍舊以剛需和改善型人群為主。”和碩機構首席分析師郭毅向《證券日報》記者表示，基于對通州區未來(lái)城市價(jià)值預判來(lái)看，當下高品質(zhì)住宅市場(chǎng)的價(jià)格與其價(jià)值處在被低估的一個(gè)狀態(tài)。

　　從走訪(fǎng)獲悉的情況來(lái)看，多位受訪(fǎng)者表示，新房市場(chǎng)表現相對穩定，但二手房仍舊是交易主力，尤其在運河CBD板塊，包括高端商務(wù)公寓，總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元的大戶(hù)型改善型住宅供應相對稀缺，可售房源不多。

　　“今年以來(lái)，每個(gè)月能夠賣(mài)10多套，銷(xiāo)售比較穩定。”上述營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，在通州購買(mǎi)單套總價(jià)“1200萬(wàn)元+”住宅的客群，30%來(lái)自通州本地客戶(hù)，40%是來(lái)自隨供職單位遷入通州帶來(lái)的客群，其余可能是來(lái)自海淀、朝陽(yáng)等地。購房者以私營(yíng)業(yè)主、政府公職人員、銀行金融高管為主，多是因區域內大面積產(chǎn)品稀缺，新盤(pán)較少，置業(yè)目的多為環(huán)境或面積改善，自住改善為主。

　　此外，在記者走訪(fǎng)過(guò)程中還發(fā)現，在距離春和景明約3公里外的金融街武夷融御也正在售。“二期房源銷(xiāo)售價(jià)格在6.2萬(wàn)元/平方米至6.8萬(wàn)元/平方米之間，戶(hù)型面積為125平方米至180平方米之間為主。”該售樓處銷(xiāo)售人員向《證券日報》記者表示。不過(guò)，可能由于記者到訪(fǎng)樓盤(pán)時(shí)是中午，并沒(méi)有在售樓處看到購房者，銷(xiāo)售人員接待客戶(hù)態(tài)度也很冷淡。但從年內成交數據來(lái)看，該盤(pán)今年前8個(gè)月成交27億元，目前為通州區內單盤(pán)成交額最高樓盤(pán)。

　　至于通州樓市接下來(lái)的走勢如何?有不愿具名人士向《證券日報》記者表示，“從規劃產(chǎn)業(yè)量級角度看，參考北京國貿CBD、上海陸家嘴的發(fā)展軌跡可知，運河CBD板塊房?jì)r(jià)有望突破‘10萬(wàn)元+’，若產(chǎn)業(yè)全部落地，區域內房?jì)r(jià)將會(huì )上浮，但仍需時(shí)間。”