甲醛房、隔斷間、租金貸……伴隨著(zhù)租房市場(chǎng)的火爆，這些亂象時(shí)有發(fā)生，相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規范。9月1日起，《北京市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式施行，這是全國首部規范住房租賃、規范長(cháng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規，北京也成為首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市。
北京市住房和城鄉建設委員會(huì )相關(guān)負責人表示，《條例》體現了北京市推動(dòng)實(shí)現群眾住有所居、宜居安居的堅定決心。近日，該負責人對《條例》的主要條款及立法意圖進(jìn)行了解讀。
將“個(gè)人二房東”納入監管
《條例》著(zhù)力嚴格規范市場(chǎng)秩序，明確利用非居住存量土地建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、土地出讓相關(guān)文件明確要求用于租賃的住房等不得銷(xiāo)售、變相銷(xiāo)售，不得用于出租短租住房，并設定了較重的罰則。
針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長(cháng)收短付、高收低出、“個(gè)人二房東”卷錢(qián)跑路等市場(chǎng)亂象，《條例》為違規市場(chǎng)主體量身定制了“緊箍咒”。主要包括：主體要適格，規定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備相應的資金、人員和管理能力，要求企業(yè)名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應當體現行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，明確市場(chǎng)主體登記和行業(yè)備案要求;個(gè)人租賃要嚴管，將“個(gè)人二房東”納入監管，規定個(gè)人轉租住房超過(guò)規定數量應當申請住房租賃企業(yè)設立登記，并明確對違法行為的處罰要求;信息要透明，營(yíng)業(yè)執照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項及收費標準、投訴電話(huà)等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò )服務(wù)端如實(shí)公示，要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息;執業(yè)要實(shí)名，從業(yè)人員應當持卡實(shí)名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號。
此外，《條例》明確租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并須通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管，單次收取租金數額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應當納入監管;經(jīng)紀機構收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并且合同期滿(mǎn)當事人續約的，經(jīng)紀機構不得再次收取傭金。金融機構發(fā)放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶(hù);貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。
全方位保障承租人居住權益
對于租客而言，住房租賃涉及穩定居住權，屬于民生范疇。在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對被動(dòng)地位。從多年來(lái)的管理實(shí)踐來(lái)看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。
《條例》在平等保護當事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩定租金、糾紛調處等方面進(jìn)一步突出對承租人居住權益的保障。一是明確規定出租住房應當符合建筑、治安、室內空氣質(zhì)量等基本安全標準要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設及其他法律規定不得出租的房屋。二是明確出租人的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責任義務(wù)，并規定出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣或者采取暴力、威脅等方式強行解除合同、收房。三是出租人應當出示身份證件、房屋權屬證明，告知房屋裝修情況并配合實(shí)地看房等。四是通過(guò)租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證、積分落戶(hù)、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)提供便利，承租人無(wú)需提交紙質(zhì)合同。五是建立多元糾紛化解機制，為租賃當事人高效率化解糾紛提供多種途徑。
《條例》明確租房合同應當網(wǎng)簽，同時(shí)規定要充分運用科技手段為管理服務(wù)賦能，開(kāi)發(fā)建設全市統一的住房租賃管理服務(wù)平臺，與公安、教育等部門(mén)建立信息互通共享機制，整合部門(mén)間“房、人、企”管理信息，提供房源信息查驗、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢(xún)、人臉識別等服務(wù)，逐步實(shí)現租賃當事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢(xún)等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”，為百姓辦理居住證、積分落戶(hù)、公積金提取等提供便利，并通過(guò)網(wǎng)簽實(shí)現租賃合同登記備案和出租登記合并辦理，避免“一事兩跑”“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。
根據《條例》，出租人應當在租房合同簽訂30日內，辦理住房租賃登記備案和出租登記。中介和長(cháng)租公寓將通過(guò)全市統一建設的住房租賃管理服務(wù)平臺完成租賃合同網(wǎng)簽，自動(dòng)提交登記備案。網(wǎng)簽和備案的租賃合同不但受法律保護，還可以享受到各種為租賃賦權的公共服務(wù)。
嚴禁群租盤(pán)活農租規范短租
《條例》明確要求嚴禁群租，規定出租住房應以原規劃設計的房間為最小出租單位、不得打隔斷改變房屋內部結構，起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、儲藏室等非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個(gè)房間居住人數須符合規定。同時(shí)明確賦予街道辦、鄉鎮政府對違法群租的管理職責和處罰權。這是北京市將2013年以來(lái)開(kāi)展的群租房治理實(shí)踐經(jīng)驗上升為地方性法規，為治理工作提供了更充分的法治保障。
當前北京市的農村地區尤其是城鄉接合部宅基地上房屋承載了大量城市務(wù)工人員。村民將閑置農宅出租，一方面增加收入，另一方面也提供了租金相對較低的租住產(chǎn)品，有效滿(mǎn)足了部分務(wù)工人員的基本居住需求。與此同時(shí)，人口倒掛所帶來(lái)的治安、消防、環(huán)境衛生等矛盾問(wèn)題凸顯，亟須規范管理?！稐l例》將宅基地房屋租賃納入全市規范管理，納入基層治理體系，并明確農業(yè)農村部門(mén)負責指導宅基地住房租賃的監督管理工作，建立健全村民自治機制，鼓勵農村集體經(jīng)濟組織與規?；?、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)合作統一管理、出租宅基地上閑置住房。
近年來(lái)，隨著(zhù)“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區內的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對外出租，滿(mǎn)足了旅行者短期住宿需求的同時(shí)，也給城市安全管理帶來(lái)重大挑戰，嚴重影響小區住戶(hù)的正常居住生活，引發(fā)了大量矛盾糾紛。為此，《條例》明確首都功能核心區內禁止出租短租住房，其他城鎮地區出租短租住房的，應當符合本市相關(guān)管理規范和本小區管理規約，無(wú)管理規約或者管理規約無(wú)相關(guān)約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業(yè)主的一致同意。出租人應當與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責任保證書(shū)。
多元機制提高糾紛解決效率
目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶(hù)對散戶(hù)，住房租賃企業(yè)運營(yíng)的規模占比較小，租金調控的手段少、難度大。對此，《條例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金，并依據我國價(jià)格法建立政府對租金價(jià)格的干預機制，租金明顯上漲或可能明顯上漲時(shí)，市政府可采取漲價(jià)申報、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預措施穩定租金水平。
房屋租賃中介一直以來(lái)是矛盾糾紛多發(fā)領(lǐng)域，民事、行政甚至刑事問(wèn)題交織在一起，而90%以上屬于租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體多、處理難度大。為提高住房租賃矛盾糾紛解決效率，《條例》規定了多主體、多渠道的多元解決機制，有助于矛盾糾紛得到快速、便捷處理。其中明確，對于民事糾紛首先應當由當事人協(xié)商解決;從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以及互聯(lián)網(wǎng)信息平臺應當建立投訴處理機制，將矛盾糾紛化解在第一線(xiàn)。
