“帶押過(guò)戶(hù)”優(yōu)化了二手房交易流程，對提振市場(chǎng)有一定積極作用，有助于更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求

　　“帶押過(guò)戶(hù)”模式下，交易更依賴(lài)銀行，銀行的主動(dòng)性和積極性應該進(jìn)一步提升。同時(shí)，銀行、公證或擔保機構等介入二手房交易后，交易成本是否會(huì )上升是一個(gè)不確定因素，控制好成本是“帶押過(guò)戶(hù)”進(jìn)一步推進(jìn)的重要前提

　　近期，部分城市在二手房交易中推出“帶押過(guò)戶(hù)”的交易模式。對此，業(yè)內人士表示，“帶押過(guò)戶(hù)”優(yōu)化了二手房交易流程，對提振市場(chǎng)有一定積極作用，有助于更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

　　所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，是指對存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣(mài)方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶(hù)獲取金融貸款。傳統的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續相當煩瑣。需要賣(mài)方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過(guò)“贖契”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。“帶押過(guò)戶(hù)”能夠通過(guò)降低交易成本促成交易便利化，活躍市場(chǎng)，可謂一舉多得。

　　目前，“帶押過(guò)戶(hù)”的操作流程大致分為三步。第一步，銀行先行為買(mǎi)家放款，款項由公證處提存。擔保公司為買(mǎi)家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買(mǎi)家發(fā)放按揭貸款。第二步，買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)轉移登記，放款銀行為買(mǎi)家辦理抵押。第三步，公證處向賣(mài)家歸還貸款用于解除抵押。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”帶來(lái)哪些便利和好處?一方面，省下費用。過(guò)去二手房交易模式下，需要賣(mài)方先籌集資金把銀行貸款還清再過(guò)戶(hù)，“帶押過(guò)戶(hù)”節省了賣(mài)方為提前還貸衍生出的過(guò)橋費，以及過(guò)橋費帶來(lái)的利息和擔保費等，利于賣(mài)方盡快回籠資金。另一方面，省下時(shí)間。過(guò)去，一旦賣(mài)方在約定時(shí)間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買(mǎi)方產(chǎn)生違約。“帶押過(guò)戶(hù)”減少了辦事環(huán)節，縮短了交易時(shí)間，避免時(shí)間拖延出現的違約情形。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”如何更好推進(jìn)?在廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人黃羅平看來(lái)，“帶押過(guò)戶(hù)”模式下，交易更依賴(lài)銀行，銀行的主動(dòng)性和積極性應該進(jìn)一步提升。同時(shí)，銀行、公證或擔保機構等介入二手房交易后，交易成本是否會(huì )上升是一個(gè)不確定因素，控制好成本是“帶押過(guò)戶(hù)”進(jìn)一步推進(jìn)的重要前提。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”仍需防范一定風(fēng)險。黃羅平認為，對于買(mǎi)方而言，購買(mǎi)帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以?xún)斶€賣(mài)方的貸款，只要在過(guò)戶(hù)完成之前，權利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒(méi)辦法順利過(guò)戶(hù)。因此，應了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓條款，則可能無(wú)法“帶押過(guò)戶(hù)”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過(guò)戶(hù)”。同時(shí)，“帶押過(guò)戶(hù)”涉及了買(mǎi)賣(mài)雙方、銀行、公證或擔保機構等多方主體，交易環(huán)節更復雜，要保障各個(gè)環(huán)節的順暢，才能順利完成過(guò)戶(hù)交易。此外，買(mǎi)方要隨時(shí)關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。

　　一些城市的有關(guān)部門(mén)在積極推行“帶押過(guò)戶(hù)”的過(guò)程中也推出相關(guān)舉措確保安全。比如，記者從唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心微信公眾號查閱到，該中心在推行“帶押過(guò)戶(hù)”時(shí)，通過(guò)“公正提存”和“雙預告登記”確保資金和交易安全。這兩項舉措既可以有效化解風(fēng)險，提高交易安全性，又能夠促進(jìn)資產(chǎn)快速流通。