十年，不過(guò)是歷史長(cháng)河的一瞬，但對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂“砥礪前行正當時(shí)”。這期間，行業(yè)經(jīng)歷過(guò)爆發(fā)式增長(cháng)，亦從“全面開(kāi)發(fā)”轉入“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)”，如今已步入理性成熟期，正向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。

　　這十年，全國商品住宅銷(xiāo)售面積累計132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。這十年，優(yōu)質(zhì)頭部房企在資本市場(chǎng)的表現可圈可點(diǎn)，以萬(wàn)科2021年的銷(xiāo)售額和市值為例，分別為6277.8億元和2281億元，是2012年的4.4倍和2倍。這十年，住房保障體系不斷完善，累計完成投資14.8萬(wàn)億元，建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造安置住房5900多萬(wàn)套，1.4億多國人喜圓安居夢(mèng)。

　　1978年提出“住房商品化”模式的設想;此后，歷經(jīng)40多年調整，兩大住房供應體系進(jìn)一步健全，住房供應規模持續增加;直至2020年，全國家庭戶(hù)住房建筑面積總量超過(guò)了500億平方米;如今，人民群眾對住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉向“好不好”，而房地產(chǎn)行業(yè)也站在新舊發(fā)展動(dòng)能轉換的臨界點(diǎn)，“居者優(yōu)其屋”正成為政府、開(kāi)發(fā)商和購房者所共謀的發(fā)展之路。

　　堅持“房住不炒”定位

　　促進(jìn)高質(zhì)量“住有所居”

　　住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉，一頭連著(zhù)民生，一頭連著(zhù)發(fā)展。

　　從2016年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“房住不炒”至今，近6年時(shí)間，這一定位從未動(dòng)搖。為打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機行為，“因城施策”下，調控政策愈發(fā)細化和精準，助力“安居夢(mèng)”變?yōu)楝F實(shí)。

　　“2020年的普查數據顯示，我國家庭戶(hù)人均住房1.2間，總體上實(shí)現住有所居‘人均一間房’目標。”貝殼研究院院長(cháng)李文杰向《證券日報》記者表示，實(shí)現了“有房住”之后，人們更關(guān)注能否“住好房”，讓居住生活水平與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展相匹配，提升居住的幸福感，可謂從“住有所居”逐步邁向“住有宜居”。

　　在這一目標指引下，這十年，相關(guān)部門(mén)加快完善多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度。9月14日，中共中央宣傳部舉行“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì )，住建部副部長(cháng)姜萬(wàn)榮表示，“我們強調要健全‘兩個(gè)體系’，一個(gè)是住房市場(chǎng)體系，另一個(gè)是住房保障體系。”

　　“新市民多樣化住房需求得到滿(mǎn)足后，有助于激發(fā)消費市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟活力。”同策研究院執行院長(cháng)張任遠對《證券日報》記者表示，隨著(zhù)兩大住房供應體系不斷健全，大城市“產(chǎn)城融合”發(fā)展質(zhì)量及“職住平衡”生活得到進(jìn)一步優(yōu)化。

　　相關(guān)目標已經(jīng)明確，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設籌集650萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

　　“當前主要通過(guò)各類(lèi)保障性住房和增加租賃住房供應來(lái)解決大城市青年群體的‘職住平衡’問(wèn)題。”李文杰表示，建議未來(lái)可以通過(guò)進(jìn)一步盤(pán)活存量住宅來(lái)增加有效租賃供給，一方面，鼓勵個(gè)人業(yè)主將閑置房源入市出租;另一方面，鼓勵業(yè)主將房源交給專(zhuān)業(yè)化租賃機構托管。在住房發(fā)展新模式下，租賃正在走入一個(gè)確定發(fā)展空間。

　　從上半場(chǎng)解決“有房住”，到下半場(chǎng)滿(mǎn)足新市民、青年人“職住平衡”及高品質(zhì)住房需求，站在需求轉變的檔口，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展和良性循環(huán)為目標，作為行業(yè)發(fā)展參與主體之一的地產(chǎn)商，率先踏上轉型之路。

　　告別規?；_(kāi)發(fā)階段

　　邁入專(zhuān)業(yè)化發(fā)展時(shí)代

　　除了個(gè)別年份有調整外，“量?jì)r(jià)齊漲”是中國樓市多年來(lái)的一個(gè)主要特點(diǎn)。2012年，全國商品房銷(xiāo)售面積為11.13億平方米，銷(xiāo)售金額6.45萬(wàn)億元，2021年分別增至17.94億平方米和18.2萬(wàn)億元。這期間，借助人口紅利和金融紅利，開(kāi)發(fā)商挺進(jìn)資本市場(chǎng)擴股融資，追求快周轉和規?；?。

　　“上一個(gè)十年，房地產(chǎn)處于高速增長(cháng)期，雖然中間有短期波動(dòng)，但總體上是螺旋上升的過(guò)程，真正的拐點(diǎn)出現在2020年。”在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，美的置業(yè)董事會(huì )主席、執行董事兼總裁郝恒樂(lè )向《證券日報》記者表示。

　　新城控股管理層向《證券日報》記者表示，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規模，轉而尋求商業(yè)模式重構和財務(wù)穩健基礎上的高質(zhì)量發(fā)展。

　　“隨著(zhù)住房需求結構發(fā)生變化，行業(yè)發(fā)展模式必然轉型。”李文杰表示，當下需求變化正牽引供給變革，行業(yè)和市場(chǎng)主體要實(shí)現可持續發(fā)展必須破除思維定式和路徑依賴(lài)。

　　“今年是房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉化的一年。很多民營(yíng)房企放慢了腳步，充分認識到需回歸理性。”在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，旭輝控股董事局主席林中向《證券日報》記者表示，此輪調整之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)將從過(guò)去高負債、高杠桿、高增長(cháng)模式轉向低負債、低風(fēng)險、輕資產(chǎn)的新模式。

　　顯然，地產(chǎn)商們已經(jīng)意識到，行業(yè)將告別“以規模論英雄”的開(kāi)發(fā)階段，到了該慢下來(lái)、多沉淀的歷史時(shí)刻。在近幾年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )現場(chǎng)，“有質(zhì)量的增長(cháng)”，已是房企掌舵人口中高頻輸出的關(guān)鍵詞之一。

　　當下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量與增量雙軌并行發(fā)展階段，擺在開(kāi)發(fā)商面前的重要課題是，在優(yōu)勝劣汰的競爭格局中生存下來(lái)后，需將自身角色轉換為發(fā)展商，真正向美好生活服務(wù)商轉型，在地產(chǎn)相關(guān)多元化細分業(yè)務(wù)賽道發(fā)力，推動(dòng)行業(yè)邁入專(zhuān)業(yè)化發(fā)展階段。

　　“過(guò)去，每年我們用當年銷(xiāo)售回款的10%投入到持有物業(yè)，商業(yè)、長(cháng)租公寓以及物業(yè)管理三大主航道業(yè)務(wù)的現金流越來(lái)越高，這三塊業(yè)務(wù)加起來(lái)，我們力爭保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%至40%的年化增長(cháng)。”龍湖集團管理層向《證券日報》記者表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的增長(cháng)將對穿越周期起到穩壓器作用。

　　對于未來(lái)的發(fā)展戰略，“美的置業(yè)要保持自身定力，在基本盤(pán)上做好產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)在相關(guān)多元化方面，把既有且已經(jīng)鋪開(kāi)的建筑科技、商業(yè)服務(wù)以及智能化培育好，形成未來(lái)對主業(yè)的補充。”郝恒樂(lè )稱(chēng)。

　　回顧這十年，物業(yè)管理、代建、居住服務(wù)等由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域拆分出來(lái)的細分專(zhuān)業(yè)化業(yè)務(wù)，均有相關(guān)企業(yè)登陸A股、H股或者美股，華潤萬(wàn)象生活、綠城管理、貝殼找房等細分領(lǐng)域代表性企業(yè)，已在資本市場(chǎng)大展拳腳。

　　正如李文杰所示，為實(shí)現更高質(zhì)量、更可持續的發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)要經(jīng)歷從物理空間建造商為主，逐漸發(fā)展為依托物理空間為機構和個(gè)人客戶(hù)持續提供服務(wù)的運營(yíng)商、服務(wù)商為主，這也是從舊模式向新模式探索轉型的必由之路。

　　資本圍繞不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)布局

　　助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　到2021年末，我國常住人口的城鎮化率為64.72%。當下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“增存并舉”的初步階段。圍繞存量市場(chǎng)的生意迎來(lái)發(fā)展契機。

　　“依照房地產(chǎn)發(fā)展規律來(lái)看，大致可分為三個(gè)階段，在不同階段，相關(guān)部門(mén)及市場(chǎng)主體需運用不同金融工具去驅動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。”戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰對《證券日報》記者表示，第一階段是快速建設時(shí)期，提升人均居住面積是主要任務(wù)，金融機構圍繞住宅業(yè)態(tài)“加杠桿”;第二階段是存量房在住房供給中的主導地位提升，市場(chǎng)進(jìn)入“增存并舉”階段，資本開(kāi)始追求依靠精細化運營(yíng)提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn);第三階段是市場(chǎng)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展階段，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)成熟，比如不動(dòng)產(chǎn)公募REITs成為重要投資標的。

　　當下的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在進(jìn)入第二階段和第三階段并行時(shí)刻。拋開(kāi)以開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的約180家上市房企不談，鑒于行業(yè)內專(zhuān)業(yè)化細分業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化成長(cháng)，十年來(lái)，資本市場(chǎng)誕生了中國社區服務(wù)運營(yíng)第一股、住房服務(wù)平臺第一股、代建第一股……

　　值得一談的長(cháng)賽道生意是物管行業(yè)。從寂寂無(wú)聞到成長(cháng)為板塊市值一度超過(guò)8000億元，物管行業(yè)僅花了8年多時(shí)間。這8年間，約60家物管企業(yè)相繼登陸H股，其市盈率PE一度從個(gè)別企業(yè)的80倍“高熱”回歸到不足30倍的“冷靜”。時(shí)至今日，雖受房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期影響，物管行業(yè)平均市盈率降至15倍上下波動(dòng)，但毋庸置疑的是，物管公司獨立市場(chǎng)化運行已邁出關(guān)鍵一步，行業(yè)年收入規模已破千億元大關(guān)。

　　除了物管行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中多重參與主體也正在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，銀行、機構投資者正逐漸加大對住宅開(kāi)發(fā)之外的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)的投入比例。

　　據戴德梁行監測數據顯示，從2019年至今，寫(xiě)字樓、商務(wù)園區、工業(yè)物流以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(cháng)租公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為投資者青睞的資產(chǎn)類(lèi)型，其中，工業(yè)物流投資占投資者青睞資產(chǎn)比例已從2019年的2%提升至今年上半年的26%;長(cháng)租公寓則同步從2%升至7%。

　　關(guān)于長(cháng)租房市場(chǎng)的金融支持，今年2月27日，銀保監會(huì )、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的指導意見(jiàn)》指出，進(jìn)一步加強對保障性租賃住房建設運營(yíng)的金融支持。8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門(mén)安居集團首批3只保障性租賃住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”)REITs在滬深證券交易所同步上市交易，這也意味著(zhù)中國REITs市場(chǎng)建設邁出重要一步。

　　“首批保租房REITs打開(kāi)了一道嶄新的門(mén)，為我國保租房基礎設施資產(chǎn)實(shí)現‘投、融、管、退’再投資的可持續發(fā)展，在有效盤(pán)活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保租房融資渠道的實(shí)踐中具有里程碑式的意義。”胡峰表示，從2014年至今，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行400多單，涉及資金約8300億元，投資者對住宅之外的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)關(guān)注度越來(lái)越高。

　　關(guān)于保租房公募REITs的未來(lái)發(fā)展，胡峰提出四點(diǎn)建議：一是鼓勵發(fā)行非國有出讓用地建設的保租房公募REITs，明確退出途徑;二是盡快推動(dòng)各地因地制宜地制定保租房租金定價(jià)及漲幅水平相關(guān)規定;三是把與保租房不可分割的配套商業(yè)納入公募REITs領(lǐng)域，提高資產(chǎn)包的收益率;四是在全國范圍內建立起保租房項目信息披露機制，以及市級租賃管理服務(wù)平臺。

　　種種跡象顯示，在房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式轉變之際，多位受訪(fǎng)者達成共識，存量市場(chǎng)和城市更新需求，將帶來(lái)多個(gè)細分賽道均超數萬(wàn)億元的市場(chǎng)規模;在增量市場(chǎng)中，商品房銷(xiāo)售規模未來(lái)多年將維持在10萬(wàn)億元以上的水平。

　　“在中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會(huì )停滯與萎縮。”李文杰表示，在居住改善大時(shí)代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變動(dòng)和增長(cháng)外，更加關(guān)注居住品質(zhì)和服務(wù)。鍛造多樣性和差異化的產(chǎn)品及服務(wù)，更好滿(mǎn)足不同群體的改善性需求，是穿越未來(lái)周期的確定性路徑。

　　那么，下一個(gè)十年，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )如何發(fā)展?郝恒樂(lè )向《證券日報》記者表示，“未來(lái)十年，我們還是長(cháng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)，需求存在，這個(gè)行業(yè)就有未來(lái)，只不過(guò)是需求結構發(fā)生變化，更加注重質(zhì)量和服務(wù)。我們相信，經(jīng)歷短周期性壓力后，將來(lái)的供需會(huì )更加平穩健康，行業(yè)中能夠活過(guò)來(lái)的參與者，會(huì )更加理性。”