隨著(zhù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見(jiàn)效，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩值得期待。“一城一策”政策工具箱全面打開(kāi)，將更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。從中長(cháng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展。

　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢備受關(guān)注。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既要防大起，也應防大落。隨著(zhù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見(jiàn)效，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩值得期待。

　　房貸利率下降正在降低購房者的購房成本。8月22日，5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)從4.45%降至4.3%。此前，監管部門(mén)已將首套房貸款利率的下限調整為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，也就是說(shuō)，目前首套房貸款利率可低至4.1%。房貸利率的降低大幅減輕了購房者貸款利息負擔，有助于帶動(dòng)需求回暖。

　　地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開(kāi)。除一線(xiàn)等熱點(diǎn)城市外，各地取消限制性政策，因城施策出臺激勵政策，可謂“應放盡放，應出盡出”。“保交樓”是當前一些城市在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展中面臨的首要任務(wù)。地方政府正積極推進(jìn)。據鄭州媒體報道，9月6日《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤(pán)全面復工”保交樓專(zhuān)項行動(dòng)實(shí)施方案》發(fā)布，要求確保全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)于10月6日前全面復工。與此同時(shí)，一些城市結合各地實(shí)際，“一城一策”更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。有的城市針對首次購房群體和改善性購房群體發(fā)放購房補貼，特別是針對青年人和人才購房加大補貼力度。有的城市對購買(mǎi)新房給予貼息優(yōu)惠，如給予商業(yè)貸款第一年利息額的15%的貼息。也有城市利用“金九銀十”傳統銷(xiāo)售旺季開(kāi)展購房節活動(dòng)，并推行公積金貸款“一人購房全家幫”等支持政策。一些業(yè)內專(zhuān)家認為，改善性需求更有待挖掘，有改善需求的家庭，不管是收入水平還是抗風(fēng)險能力都會(huì )更高，因此，可以從降低二套房首付比例和二套房貸款利率等角度，更加積極地釋放改善性住房需求。

　　租購并舉“一箭雙雕”。目前，濟南市國企平臺在濟南市公開(kāi)采購9000套社會(huì )優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源，原則上收購的房源為整棟未售的商品住宅或公寓。收購現有房源作為租賃房屋，不僅可以為社會(huì )提供專(zhuān)業(yè)化、規?；?、規范化的住房租賃服務(wù)，還能起到去庫存的作用。有的城市也提出，房地產(chǎn)去化周期偏長(cháng)的項目可申請轉化為保障性租賃住房，避免重復建設。將存量商品房轉化為租賃住房能夠兼顧住房租賃發(fā)展和房地產(chǎn)去庫存的迫切需要，不失為一個(gè)值得嘗試的解題思路。

　　企業(yè)積極穩定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，對未來(lái)發(fā)展仍保持信心。從2022年上半年上市房企公布的中期業(yè)績(jì)看，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行態(tài)勢影響，企業(yè)間的分化也有加劇態(tài)勢。統計顯示，有超七成的上市房企上半年歸母凈利潤同比下降。不過(guò)，也有一些企業(yè)如中海、萬(wàn)科、保利、華潤、龍湖等企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對穩健，實(shí)現盈利。一些企業(yè)積極保交付、保質(zhì)量，堅定了購房者信心，促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況止跌企穩、穩中提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也正在從過(guò)去高杠桿、高周轉、高收益的模式逐步向更加注重企業(yè)質(zhì)量的增長(cháng)轉變。未來(lái)精準管理能力強、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)更容易在市場(chǎng)競爭中獲勝。

　　房地產(chǎn)融資環(huán)境有望進(jìn)一步好轉。在疫情沖擊和市場(chǎng)下行壓力加大的情況下，一些房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現問(wèn)題。紓解房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，成為“保交樓”以及一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走出困境、健康發(fā)展的關(guān)鍵。不久前，住建部等有關(guān)部門(mén)通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目完成建設交付。這筆借款進(jìn)入具體項目后，預計還將撬動(dòng)其他資金，銀行貸款跟進(jìn)，勢必會(huì )給地方“保交樓”工作注入強大動(dòng)力。銀保監會(huì )有關(guān)負責人多次表態(tài)，支持地方做好“保交樓”工作，保持房地產(chǎn)融資平穩有序。相信在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，融資有望持續改善。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)應該清醒認識到，憑借高杠桿實(shí)現過(guò)快增長(cháng)的土壤已經(jīng)不復存在，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，應該積極提升抗風(fēng)險能力。完善融資方式，調整融資規模，注重風(fēng)險監測等均應成為必修課。

　　從中長(cháng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展，潛在的消費需求仍可以激發(fā)，城鎮化進(jìn)程中農村人口走向城市、城鎮之間的人口遷徙仍將產(chǎn)生大量住房需求。值得強調的是，穩樓市相關(guān)舉措旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，“堅持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位不應也不會(huì )改變。