2022年上半年，房地產(chǎn)從業(yè)者的日子過(guò)得較為艱難。疫情反復、樓市下行、資金回籠慢，翹首以盼的“紅五月”未來(lái)，兩撥償債高峰卻至，“內外交困”的行業(yè)格局下，上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷。

　　剔除未能如期發(fā)布2022年中期業(yè)績(jì)的上市房企后，據樂(lè )居財經(jīng)統計，在169家上市房企中，129家歸母凈利潤同比下降，占比高達76.3%;按盈利與否區分，55家房企虧損，合計虧損額超過(guò)了595億元。

　　虧損榜首為富力地產(chǎn)，上半年虧損69.2億元;建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，交出了虧損56億元的成績(jì)單。同期，考出“盈轉虧”成績(jì)者亦不乏陽(yáng)光城等過(guò)去TOP15成員;頭部尖子生和國資房企亦難逃利潤下滑窘境，好在其利潤規模仍是行業(yè)佼佼者;而在盈利榜單中，中國海外發(fā)展、萬(wàn)科、保利發(fā)展、華潤置地以及龍湖集團為前五名。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)上市公司毛利率水平整體已降至20%低點(diǎn)，凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏，盈利規模受市場(chǎng)下行影響跌至近年低點(diǎn)，高投入高回報時(shí)代已經(jīng)結束。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向記者表示，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤時(shí)代，待行業(yè)風(fēng)險出清后，市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入復蘇周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。

　　降價(jià)、資產(chǎn)減值等

　　是房企盈利能力下降主因

　　出現在虧損名單中的房企多是已出險或面臨償債危機的房企。

　　從樂(lè )居財經(jīng)的統計數據來(lái)看，15家房企虧損額達到10億元以上，除富力地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)外，藍光發(fā)展、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)等8家房企虧損額在20億元至50億元之間;從歸母凈利率變動(dòng)幅度來(lái)看，超七成房企同比下降，同比跌幅超過(guò)50%的房企高達84家。

　　樂(lè )居財經(jīng)統計顯示，今年上半年，在169家樣本房企中，有40家房企歸母凈利潤實(shí)現正向增長(cháng)，其中有一半房企的增幅沒(méi)有超過(guò)20%。同期，上市房企歸母凈利潤TOP30的門(mén)檻，僅為11.49億元，去年則為20.3億元;TOP30平均歸母凈利為37.73億元，同比減少30.8%。

　　中國海外發(fā)展、萬(wàn)科、保利發(fā)展以及華潤置地4家房企的歸母凈利潤均超過(guò)百億元，分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元;15家房企凈利潤超過(guò)20億元，其中，龍湖集團緊隨四大“百億元凈利”房企之后，為74.8億元。

　　在民營(yíng)房企中，奉行長(cháng)期主義的龍湖集團、在市場(chǎng)下行期逆市進(jìn)取的濱江集團，歸母凈利率有所增長(cháng);背靠國資的建發(fā)股份、京投發(fā)展等房企，盈利能力也呈現上行態(tài)勢，但增速也在10%以下。

　　值得關(guān)注的是，京能置業(yè)上半年轉盈為虧，歸母凈利潤同比下滑16146.48%，創(chuàng )下跌幅之最。

　　因創(chuàng )立以來(lái)第一次出現虧損，在9月1日的2022年中期業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì )主席胡葆森向全體投資人致歉。“我們一直在進(jìn)行深刻的反思，從自身找原因，絕不怨天尤人，也拒絕‘躺平’。”

　　劉水表示，從2022年上半年影響當期凈利潤水平的因素來(lái)看，一是加大存貨、投資性物業(yè)、長(cháng)期股權投資等資產(chǎn)減值準備計提力度;二是聯(lián)合營(yíng)項目收益減少;三是為應對確?，F金流安全和調整投資布局，部分房企處置非核心資產(chǎn)，或形成虧損;四是受宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力大、疫情反復、居民收入預期轉弱導致購買(mǎi)力轉弱等因素影響。

　　不過(guò)，東高科技高級投資顧問(wèn)畢然向《證券日報》記者表示，在“保交樓”與“防風(fēng)險”指導思想之下，房地產(chǎn)行業(yè)的底部是堅實(shí)的，從近兩個(gè)季度表現來(lái)看，在最困難的時(shí)刻，行業(yè)的整體營(yíng)收、利潤、費用、現金流并未引發(fā)系統性風(fēng)險，而是逐步探底，“我們有理由相信復蘇周期會(huì )到來(lái)，促使市場(chǎng)再度回暖。”

　　總體而言，頭部尖子生仍能保持利潤總盤(pán)子增長(cháng)，但出險房企則被甩在后面，虧損或許只是開(kāi)始。不難看出，在市場(chǎng)處在上下半場(chǎng)轉換期內，上市房企業(yè)績(jì)表現進(jìn)一步分化。那么，接下來(lái)具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢?

　　未來(lái)市場(chǎng)規模

　　仍超10萬(wàn)億元

　　盡管目前大的經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)形勢都不容樂(lè )觀(guān)，但從《證券日報》記者多方采訪(fǎng)和頭部標桿房企管理層在2022年中期業(yè)績(jì)釋放出的信息可知，中長(cháng)期多數房企仍對市場(chǎng)抱有堅定的信心。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢的預判，龍湖集團執行董事兼CEO陳序平向《證券日報》記者表示，“今年是低開(kāi)、筑底、向好的態(tài)勢，整體穩中向好，全年房地產(chǎn)商品房成交規模比去年預計會(huì )出現30%左右的降幅，但我們還是覺(jué)得有信心。隨著(zhù)一些項目的陸續加推，8月份非常有信心實(shí)現單月增速轉正。”

　　“我們認為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導產(chǎn)業(yè)，估計年銷(xiāo)售額維持在12萬(wàn)億元的水平，長(cháng)期還是看好這個(gè)行業(yè)，感覺(jué)綠城(中國)未來(lái)還大有可為。”綠城中國董事會(huì )主席張亞?wèn)|向《證券日報》記者表示，接下來(lái)“我們會(huì )更加看重營(yíng)收和利潤的有質(zhì)增長(cháng)，未來(lái)還會(huì )保持兩位數的增長(cháng)。”

　　談及下半場(chǎng)市場(chǎng)格局演化趨勢，中國海外發(fā)展董事會(huì )主席顏建國提出了“三個(gè)分化”：一是市場(chǎng)分化，一、二線(xiàn)和強三線(xiàn)城市將是主戰場(chǎng);二是行業(yè)分化，房企數量將大幅減少，行業(yè)集中度將顯著(zhù)提升;三是企業(yè)分化，行業(yè)容錯率下降，精準管理能力強、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競爭中勝出。