2021年2月，自然資源部提出在全國22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地“兩集中”出讓?zhuān)刂聊壳皩?shí)施已有1年半時(shí)間，各地塊項目入市情況也始終備受關(guān)注。同時(shí)，隨著(zhù)集中供地的不斷推進(jìn)，各地土拍規則也有所調整，“現房銷(xiāo)售”的試點(diǎn)地塊不斷增加。據中指監測，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節試點(diǎn)現房銷(xiāo)售，其中，北京2022年各批次涉及現房銷(xiāo)售的地塊宗數逐漸增加。

　　“兩集中”項目入市規模遞減，民企去化率逐批次走低

　　根據中指監測，截至今年8月末，22個(gè)重點(diǎn)城市(市本級)“兩集中”涉宅用地累計推出3429宗，成交2658宗，其中2021年共推出2331宗，成交1873宗。

　　自2021年實(shí)施“兩集中”出讓開(kāi)始，按正常開(kāi)發(fā)節奏來(lái)看，部分成交地塊將在今年陸續入市形成市場(chǎng)供應，但對于銷(xiāo)售情況，中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調整，地方平臺公司托底拿地成為常態(tài)，疊加銷(xiāo)售表現不佳，導致項目整體開(kāi)發(fā)入市節奏較慢。

　　據中指監測，2021年22城涉宅集中供地入市項目以首批次為主，整體入市率較低。2021年，22城“兩集中”涉宅用地合計成交1873宗，成交規劃建筑面積22508萬(wàn)平方米，截至2022年8月，已入市項目605個(gè)，整體入市率32.3%。各批次來(lái)看，入市土地宗數及入市率逐批下降，2021年首批次涉宅用地成交778宗，入市362宗，入市率46.5%;二批次涉宅用地成交580宗，入市172宗，入市率29.7%;三批次涉宅用地成交515宗，入市71宗，入市率僅為13.8%。整體來(lái)看，2021年22城涉宅用地整體入市以首批次為主，首批次入市宗數占總入市宗數59.8%，二批次、三批次地塊入市緩慢。

　　陳文靜還提到，項目銷(xiāo)售規模逐批次遞減，整體去化率不足五成。截至目前，2021年集中供地的項目入市面積共3226萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積1426萬(wàn)平方米，整體去化率44.2%。各批次來(lái)看，首批次入市項目銷(xiāo)售956萬(wàn)平方米，去化率46.2%;二批次入市項目銷(xiāo)售面積326萬(wàn)平方米，去化率38.6%;三批次項目入市規模繼續走弱，項目銷(xiāo)售面積144萬(wàn)平方米，入市面積較低的情況下，去化率達46.0%。

　　值得注意的是，2021年集中供地項目整體入市率僅三成，而這些入市的項目中以央國企、民企開(kāi)發(fā)為主，地方國資平臺項目整體入市率不足10%。對此，陳文靜表示，去年二批次集中供地以來(lái)，由于市場(chǎng)持續下行，房企投資意愿不足，而地方國資拿地多出于市場(chǎng)托底的目的，部分企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗及開(kāi)發(fā)意愿不足，導致整體項目入市節奏較慢。

　　此外，從去化率方面來(lái)看，據中指監測，央國企項目較優(yōu)質(zhì)，市場(chǎng)認可度較高，各批次去化率均在四成左右;民企去化率逐批次走低，去化率由首批次的48.0%降至34.2%，除了受各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情影響外，自去年下半年以來(lái)，部分民企出現違約現象，疊加7月“斷供潮”爆發(fā)，購房者對期房交付產(chǎn)生擔憂(yōu)，除部分優(yōu)質(zhì)民企的項目外，購房者面對民企項目時(shí)更加謹慎。

　　“現房銷(xiāo)售”持續增加，但并非全面推行的合適時(shí)機

　　今年7月以來(lái)，部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業(yè)情緒和預期均帶來(lái)不利影響，陳文靜表示，現房銷(xiāo)售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤(pán)質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩民生”。

　　其實(shí)，2016年至2019年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳、蘇州、南京、重慶、杭州、成都等城市在土地端設置現房銷(xiāo)售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度;2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整周期，現房銷(xiāo)售的試點(diǎn)地塊成交率大幅下滑，據中指監測，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。

　　8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元，將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現房銷(xiāo)售地塊。其中，蜀山區SS202210號地塊明確提出“按精裝現房銷(xiāo)售實(shí)施”。

　　在2021年第二批集中供地中，北京首次試點(diǎn)競現房銷(xiāo)售面積;隨后在第三批集中供地中擴大了現房銷(xiāo)售試點(diǎn)范圍，且勁松地塊首次試點(diǎn)全部現房銷(xiāo)售;今年北京首批集中供應的18宗地塊中，有9宗設置了達到觸頂價(jià)競現房銷(xiāo)售面積的規則。同時(shí)，在8月18日，北京公布的第三批次供地18宗地塊中，仍然有海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等13宗項目設置了“競現房銷(xiāo)售面積”環(huán)節。

　　對此，北京市規劃和自然資源委員會(huì )也提到：“相比較期房預售而言，現房銷(xiāo)售優(yōu)勢明顯，未來(lái)購房人可以通過(guò)看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的真實(shí)房源提升購房安全感。”

　　陳文靜還提到，目前并非全面推行現房銷(xiāo)售制度的合適時(shí)機，全面實(shí)行現房銷(xiāo)售對商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前最穩妥的方式是對熱點(diǎn)城市部分項目?jì)?yōu)先試點(diǎn)現房銷(xiāo)售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍的推行積累經(jīng)驗。短期來(lái)看，預計將有更多城市從土地端試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。