有關(guān)房屋公攤面積的話(huà)題再次引發(fā)熱議。近日，針對政協(xié)委員王鳳華提出的《關(guān)于規范房屋“公攤面積的提案》，內蒙古自治區住房和城鄉建設廳答復稱(chēng)：我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

　　這也一度被認為邁出了“取消公攤面積”破題的一步。

　　不過(guò)，隨后，內蒙古住建廳回應取消“公攤面積”稱(chēng)，僅僅是建議。9月1日，據中新網(wǎng)報道，內蒙古自治區住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)處有關(guān)負責人回應說(shuō)，“住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報住建部的建議，部分媒體有過(guò)度解讀之嫌。”

　　這也是近半個(gè)月來(lái)，“公攤面積”第二次引發(fā)廣泛熱議。

　　取消“公攤面積”為何呼聲不斷?

　　同策研究院報告顯示，近年來(lái)，公攤面積肉眼可見(jiàn)地擴大，實(shí)際得房率不可遏止地下滑。比如高層住宅合理的公攤面積占比應該在16%-24%之間，就能保證居住的舒適度和品質(zhì)，但現在開(kāi)發(fā)商高層住宅30%的公攤很常見(jiàn)，甚至有些開(kāi)發(fā)商110平方米的房子拿到手只剩61平方米。

　　今年8月16日，《法制日報》發(fā)布的一篇文章就顯示，山東省青島市一位市民購買(mǎi)了110平方米的房子，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米;購房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%......

　　此次，內蒙古住建廳在答復中也指出，目前，全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專(zhuān)業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專(zhuān)業(yè)了解，也不能直觀(guān)地了解實(shí)際套內面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

　　因此，在“公攤”、“公攤系數”、“公攤率”、“套內建筑面積”等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌下，收房變成開(kāi)盲盒，近年來(lái)，“取消公攤面積”的呼聲不斷。

　　對“公攤面積”的爭論點(diǎn)在哪里?

　　今年兩會(huì )期間，據《人民日報》報道，全國政協(xié)委員洪洋曾提到，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權利。

　　洪洋提到，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機構在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機構的監督下測量清楚每戶(hù)的公攤面積，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見(jiàn)、摸不著(zhù)，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒(méi)有統一標準。哪些區域屬于公攤面積，哪些區域不是，有沒(méi)有重復收費，也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也提到，公攤說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但是在現實(shí)生活中公攤部分、公共部分(公攤之外，不計入房本分攤面積，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區的公共道路、公共綠地、配套用房等)對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢(qián)，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。

　　取消“公攤面積”難在哪?

　　內蒙古住建廳在答復中提到，“在商品房交易中使用套內面積作為計價(jià)依據，對防止出現公攤面積無(wú)序增加，減少購房過(guò)程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。”

　　不過(guò)，內蒙古住建廳也坦言，以建筑面積作為商品房銷(xiāo)售的計價(jià)依據，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規確認，如果改革計價(jià)依據首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內建筑面積的概念及計價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過(guò)渡期，以實(shí)現計價(jià)依據和標準從建筑面積向套內面積的平穩過(guò)渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長(cháng)。

　　同時(shí)，查詢(xún)內蒙古自治區住房和城鄉建設廳官網(wǎng)可以發(fā)現，內蒙古并非首次回應“公攤面積”。早在2021年9月18日，內蒙古住建廳就曾答復過(guò)王鳳華《關(guān)于規范房屋“公攤面積”的提案》。

　　彼時(shí)，內蒙古住建廳指出，“公攤建筑面積”并不是一個(gè)規范的名詞，是大家在日常使用過(guò)程中對業(yè)主個(gè)人分攤的共有建筑面積的簡(jiǎn)稱(chēng)。住建部門(mén)對于共有建筑面積有明確的規定。對于公攤面積占商品住宅產(chǎn)權面積的比例，目前沒(méi)有標準或者強制的范圍，主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目建筑設計內容。自治區住建廳與自治區市場(chǎng)監管局共同制定的《內蒙古自治區商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中，已經(jīng)將商品房屋的建筑面積、套內建筑面積、分攤共用建筑面積等明確列出，供購房人參考。

　　答復還提出，目前，絕大部分成套商品房屋都必須配有共有建筑部分，比如公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井等。共用建筑部分的產(chǎn)權是歸業(yè)主共有的，具體分攤到每一戶(hù)業(yè)主時(shí)，就是通常所指的“公攤建筑面積”。物業(yè)費、供暖費、交易契稅等都是按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權面積收取的。因此，“公攤建筑面積”是目前商品房屋一定會(huì )有的面積，也是業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權的組成部分。

　　下一步，內蒙古住建廳將加強商品房屋面積測繪的指導，推動(dòng)住宅品質(zhì)提升，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目建筑設計時(shí)，提高設計水平，盡可能減少“公攤建筑面積”，降低業(yè)主在后期持有房屋階段的各項費用。

　　取消公攤面積有沒(méi)有必要?

　　面對取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認為，取消公攤面積后，開(kāi)發(fā)商勢必提高套內單價(jià)，房屋總價(jià)可能相差無(wú)幾，只是換湯不換藥，故而沒(méi)有調整的必要。

　　不過(guò)，也有觀(guān)點(diǎn)指出，對于購房者來(lái)說(shuō)，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單更重要。

　　在首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)趙秀池看來(lái)，住房面積是否包含公攤面積是住房面積計量問(wèn)題，包含不包含公攤面積只是一種計量方式，與一套房的總價(jià)沒(méi)有關(guān)系。取消公攤面積之后，反而住房單價(jià)會(huì )上漲，物業(yè)費、暖氣費、稅費等一系列標準都需要重新修訂，因為羊毛出在羊身上，建房的成本不會(huì )因為如何計量而改變，因此，取消公攤面積沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，反而會(huì )帶來(lái)一系列其他困擾。因為每棟樓、每個(gè)小區的公攤面積都不一樣，依據樓房的檔次、高低，不一而論。

　　趙秀池認為，個(gè)別開(kāi)發(fā)商貨不對板，夸大公攤面積，應該加強監管，而不是取消公攤面積能解決的。

　　其認為，因為公攤面積確實(shí)是存在的，沒(méi)有墻不是房子，沒(méi)有樓道、電梯無(wú)法上樓。取消公攤面積容易，但取消公攤面積沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義。不會(huì )如購房人期望的那樣，因此少支付費用。

　　如何將公攤的“水分”擠出去?

　　那么，在當前制度下，如何確保消費者權益，將公攤的“水分”擠出去呢?

　　王玉臣提到，公攤部分是客觀(guān)存在的，不存在客觀(guān)取消的問(wèn)題。但是可以在房屋銷(xiāo)售的時(shí)候，不以建筑面積對外銷(xiāo)售，以除去公攤面積后的套內建筑面積或套內使用面積進(jìn)行銷(xiāo)售，這就可以有效避免相關(guān)的銷(xiāo)售欺詐。而且，不論是銷(xiāo)售的時(shí)候，還是交房的時(shí)候，如果做到對公攤部分，對公共部分充分公示，充分地公開(kāi)透明，侵占公攤公共的問(wèn)題勢必大大減少。

　　此前，《半月談》評論文章指出，應探索用套內面積替代建筑面積計價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀(guān)角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)統計更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現階段的居住條件，更敏銳地揭示市場(chǎng)行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng )造更有利的條件，為政府針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺調控措施提供更有價(jià)值的數據參考。

　　取消“公攤面積”為何總是雷聲大雨點(diǎn)小?

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“取消公攤”的熱度確實(shí)比較高，但針對這一問(wèn)題還是要正本清源的看待。很多人將“取消公攤”解讀為降低成本、降低房?jì)r(jià)，甚至有人認為，取消公攤后這部分面積就不計入價(jià)格了，以后就不用老百姓買(mǎi)單了。

　　“但其實(shí)，買(mǎi)房子肯定包含兩個(gè)部分，一個(gè)是套內面積，一個(gè)是公攤面積。在大家呼喊公攤面積不透明不合理的同時(shí)，當前占用公攤面積的情況也時(shí)有發(fā)生，包括在樓道中停自行車(chē)、放鞋架等。因此要客觀(guān)看待‘公攤面積’”。

　　官方是否提及取消公攤?

　　目前，官方未正面提及取消公攤。

　　不過(guò)，2019年2月18日，住房和城鄉建設部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項強制性工程建設規范中，有一份3.1萬(wàn)字的《住宅項目規范(征求意見(jiàn)稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易。

　　這份征求意見(jiàn)稿文末附的起草說(shuō)明中提到，目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

　　2019年9月10日，在對反饋意見(jiàn)和修改建議進(jìn)行認真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項目規范》等住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范意見(jiàn)的函。不過(guò)，第二次發(fā)布的《住宅項目規范》征求意見(jiàn)稿中已不見(jiàn)“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

　　2022年3月15日，住房和城鄉建設部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項目規范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。通知顯示，根據住建部工程建設標準編制工作計劃，《住宅項目規范》已起草完成，在前期多次征求意見(jiàn)基礎上修改完善并經(jīng)專(zhuān)家審查通過(guò)。

　　澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項目規范》公開(kāi)征求意見(jiàn)稿中，未再提及“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”。

　　取消公攤面積對誰(shuí)影響最大?

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內計價(jià)對于購房者實(shí)際購房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著(zhù)政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

　　張大偉稱(chēng)，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價(jià)格，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì )導致社區品質(zhì)下調，包括樓道、會(huì )所、大堂等公共面積縮水。

　　對于購房者而言，張大偉稱(chēng)，套內面積計價(jià)影響最大的是期房銷(xiāo)售，對于現房和二手房，購房者更容易計價(jià)。從套內計算價(jià)格看，全國已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購房者，對于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

　　不計入公攤面積對房?jì)r(jià)有何影響?

　　對于大眾而言，取消公攤面積是否會(huì )對房?jì)r(jià)造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，無(wú)論是公攤面積計價(jià)還是套內面積計價(jià)，對購房者而言，只是計價(jià)方式有所改變，對總房?jì)r(jià)并不會(huì )產(chǎn)生太大影響。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，公攤對房?jì)r(jià)的影響實(shí)乃無(wú)稽之談，公攤對房?jì)r(jià)無(wú)任何影響。因為購買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，本身就由專(zhuān)有和共有兩個(gè)不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買(mǎi)房，購買(mǎi)的不只是室內居住，還有由公攤部分支撐的社區服務(wù)。過(guò)去的筒子樓得房率(套內面積占比)很高，但配套設施少、公共服務(wù)差?，F在的高層得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，對于取消公攤面積的議題，應該說(shuō)值得關(guān)注，體現了對購房者或業(yè)主降低成本、規范小區運作的導向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開(kāi)發(fā)商也還是可以算到房?jì)r(jià)上。

　　嚴躍進(jìn)認為，若簡(jiǎn)單取消掉，公攤面積如何管理還是一個(gè)問(wèn)題。其認為，后期可以建議一些小區或房企主動(dòng)申報，未來(lái)房企若是資金實(shí)力強，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來(lái)承擔，這樣房企可以多考慮增值收益等。類(lèi)似過(guò)程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個(gè)公攤取舍意見(jiàn)的公約數。