“黑中介”、甲醛房、隔斷間、租金貸、亂漲價(jià)、長(cháng)租公寓爆雷……伴隨著(zhù)租房市場(chǎng)的火爆，一些亂象的滋生也頻頻遭到吐槽，相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規范。9月1日，《北京市住房租賃條例》(簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”)正式實(shí)施。這也是全國首個(gè)規范“住房租賃”、首個(gè)規范長(cháng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規，北京也是首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市。北京青年報記者針對《條例》十大熱點(diǎn)問(wèn)題采訪(fǎng)了市住建委相關(guān)負責人做了權威解讀。

　　■鼓勵“長(cháng)期合同”，承租人平等享受物業(yè)服務(wù)

　　■室內空氣質(zhì)量差的“甲醛房”將面臨處罰

　　■日租房或小時(shí)房要符合規定或取得同棟(院)業(yè)主同意

　　■向承租人收取的押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金

　　■街道辦、鄉鎮政府要對轄區內的住房租賃進(jìn)行日常監管

　　■住房租金顯著(zhù)上漲，要有價(jià)格干預措施

　　■不得打隔斷分割出租，不得將起居室單獨出租

　　■不得向未出示身份證明的人出租住房

　　■“租金貸”貸款額度不得高于住房租賃合同金額

　　■個(gè)人轉租住房超過(guò)規定數量的，應當設立住房租賃企業(yè)

　　熱點(diǎn)1

　　甲醛房、隔斷房不得出租

　　違規群租房的安全、擾民問(wèn)題突出，同時(shí)整治違規群租也是北京市“疏解、整治、促提升”的一個(gè)專(zhuān)項內容。

　　《條例》中明確規定出租住房應當符合建筑、治安、室內空氣質(zhì)量等基本安全標準要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷改變房屋內部結構;起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住;人均使用面積和每個(gè)房間居住人數符合相關(guān)規定;禁止將違法建設和其他依法不得出租的房屋出租。

　　對應的法律責任中寫(xiě)明，住房租賃企業(yè)對租賃住房進(jìn)行裝修裝飾，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測機構檢測，室內空氣質(zhì)量不符合室內空氣質(zhì)量標準的，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)責令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;逾期不改的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。

　　《條例》中同時(shí)明確賦予街道辦、鄉鎮政府對違規群租的管理職責和處罰權。這是北京市將2013年以來(lái)開(kāi)展的違規群租房治理實(shí)踐經(jīng)驗上升為地方性法規，為治理工作提供更充分的法治保障。

　　熱點(diǎn)2

　　多種方式增加租賃住房供應

　　在規范之外，市場(chǎng)中卻存在著(zhù)現實(shí)的供需矛盾。為此，多渠道、多主體、多方式地增加租賃住房的有效供應成了破解之法。北京市住建委房屋租賃管理處副處長(cháng)胡清福在接受北青報記者采訪(fǎng)時(shí)介紹，在供應端方面，集體土地建設租賃住房成為加強租賃住房供給的一個(gè)重要途徑，從2017年北京開(kāi)始試點(diǎn)，成為全國13個(gè)試點(diǎn)城市之一。2020年，豐臺泊寓成壽寺社區亮相，成為全國首個(gè)正式運營(yíng)的集體土地租賃住房項目。

　　第二種類(lèi)型就是改建租賃住房，2018年北京出臺了相關(guān)文件，允許把一些非居住的房屋建筑，比如閑置的廠(chǎng)房、賓旅館、辦公樓，按規定改為集體宿舍，解決快遞物流、家政、餐飲等城市運行服務(wù)保障行業(yè)人員的租房問(wèn)題，而且這類(lèi)房屋可以享受居民類(lèi)水、電、供熱、燃氣價(jià)格，此前相關(guān)文件中也有體現，而這次則是通過(guò)《條例》確定了下來(lái)。

　　此外，鼓勵通過(guò)新增或者利用已有用地專(zhuān)門(mén)建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、盤(pán)活宅基地上閑置住房等多種方式增加租賃住房有效供給。同時(shí)明確規定這些新建、改建的租賃住房，不得銷(xiāo)售或以租代售，違反規定的由住建部門(mén)責令改正，罰款10萬(wàn)-50萬(wàn)元，逾期不改的罰款50萬(wàn)-100萬(wàn)元。

　　熱點(diǎn)3

　　租金猛漲政府可出手干預

　　有不少租客反映，在北京這樣的一線(xiàn)城市，租房是一項很大的支出，少則占到工資的20%，多則50%，每年續租的時(shí)候都要經(jīng)歷一波租金上漲。

　　據了解，目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶(hù)對散戶(hù)(C2C)，住房租賃企業(yè)運營(yíng)的規模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、難度大?！稐l例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金。

　　《條例》中規定，市住房和城鄉建設部門(mén)應當加強住房租賃價(jià)格監測，建立健全相關(guān)預警機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，市人民政府可以采取漲價(jià)申報、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預措施，穩定租金水平，并依法報國務(wù)院備案。市人民政府采取價(jià)格干預措施的，出租人應當執行;拒不執行的，由市場(chǎng)監督管理部門(mén)依法處理。

　　熱點(diǎn)4

　　租金多大漲幅算“明顯上漲”?

　　2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。此次《條例》里的“明顯上漲”有沒(méi)有明確的界定標準?

　　對此，胡清福解釋?zhuān)壳白赓U市場(chǎng)的租金是市場(chǎng)調節價(jià)，沒(méi)有實(shí)行政府定價(jià)或指導價(jià)，一般情況下政府不干預。但是當租金出現類(lèi)似于2018年的過(guò)快上漲、影響到整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的穩定時(shí)，政府可以依法干預。對于什么情形屬于“明顯上漲”，下一步將研究明確具體口徑。

　　熱點(diǎn)5

　　押金通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管

　　房屋租賃中介一直以來(lái)是矛盾糾紛多發(fā)領(lǐng)域，民事、行政甚至刑事問(wèn)題交織在一起，而90%以上屬于租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體多、處理難度大，也是租房市場(chǎng)的亂象之一。而在租賃關(guān)系中，租客又常常處于弱勢地位。有數據顯示，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。

　　《條例》明確，住房租賃企業(yè)向租客收取的押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并按規定通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管。單次收取租金的數額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應當納入監管。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供中介服務(wù)收取的傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金。住房租賃合同期滿(mǎn)，出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得再次收取傭金。

　　住房租賃合同期滿(mǎn)或者解除的，除抵扣租金、違約金以及其他費用外，住房租賃企業(yè)應當自承租人返還住房后三個(gè)工作日內向承租人退還剩余押金、租金。

　　熱點(diǎn)6

　　不履行托管最高罰款30萬(wàn)

　　對于押金托管和租金監管的條款，胡清福告訴北青報記者，在此之前的法律制度中沒(méi)有對租金押金的監管明確規定。這次《條例》針對這個(gè)突出的矛盾問(wèn)題在法律層面進(jìn)行規范，并設置了罰則，將有效減少租金押金矛盾糾紛，保護租賃當事人合法權益。

　　“北京從去年就開(kāi)始實(shí)施押金托管，從實(shí)施效果上看，但凡是納入了押金托管的這些合同，在后期基本上沒(méi)有因為押金的問(wèn)題發(fā)生過(guò)糾紛。”胡清福表示，市住建委正在抓緊研究制定押金租金監管的配套政策，近期會(huì )向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　此外，北青報記者注意到，《條例》還明確了具體的懲罰措施：如果住房租賃企業(yè)、以自有住房從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，存在未履行押金托管、租金監管，或者未按期退還剩余押金、租金的行為，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)責令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，并可對相關(guān)責任人員處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款;逾期不改的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款，并可對相關(guān)責任人員處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　熱點(diǎn)7

　　防范爆雷現象 嚴管“租金貸”

　　針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長(cháng)收短付、高收低出、長(cháng)租公寓爆雷、個(gè)人二房東、卷錢(qián)跑路等市場(chǎng)亂象，《條例》也為違規市場(chǎng)主體量身定制“緊箍咒”，對企業(yè)“租金貸”進(jìn)行規范引導，防止異化為融資手段，防范企業(yè)營(yíng)造“資金池”，從制度上遏制企業(yè)盲目擴張、跑馬圈地的沖動(dòng)，降低長(cháng)租公寓爆雷風(fēng)險。

　　《條例》中規定，不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容;嚴管“租金貸”，金融機構發(fā)放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶(hù);貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。實(shí)際上，隨著(zhù)昊園恒業(yè)、蛋殼公寓爆雷事件的發(fā)生，“租金貸”基本已經(jīng)退出北京市場(chǎng)。

　　熱點(diǎn)8

　　“個(gè)人二房東”納入監管

　　《條例》將“個(gè)人二房東”納入監管，規定個(gè)人轉租住房超過(guò)規定數量應當申請住房租賃企業(yè)設立登記，并明確對違法行為的處罰要求，為解決這個(gè)長(cháng)期擾亂市場(chǎng)的痼疾提供法律依據。營(yíng)業(yè)執照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項及收費標準、投訴電話(huà)等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò )服務(wù)端如實(shí)公示，要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息。從業(yè)人員應當持卡實(shí)名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號。企業(yè)通過(guò)全市統一建設的住房租賃管理服務(wù)平臺完成租賃合同網(wǎng)簽，自動(dòng)提交登記備案。

　　熱點(diǎn)9

　　建立住房租賃網(wǎng)簽和備案機制

　　北青報記者注意到，《條例》規定，將建立住房租賃網(wǎng)簽和備案機制——出租人應當在租房合同簽訂30日內，辦理住房租賃登記備案和出租登記。同時(shí)，鼓勵房東和租客通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺完成住房租賃合同在線(xiàn)簽約，也就是網(wǎng)簽。

　　推行住房租賃合同網(wǎng)簽，是充分運用科技手段為管理服務(wù)賦能，開(kāi)發(fā)建設全市統一的住房租賃管理服務(wù)平臺，整合部門(mén)間“房、人、企”管理信息，實(shí)現部門(mén)間信息共享，提供房源信息查驗、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢(xún)、人臉識別等服務(wù)，逐步實(shí)現租賃當事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢(xún)等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”，為居民辦理居住證、積分落戶(hù)、公積金提取等提供便利，并通過(guò)網(wǎng)簽實(shí)現租賃合同登記備案和出租登記合并辦理，避免“一事兩跑”，“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。

　　胡清福介紹，“《條例》對于自然人個(gè)人并沒(méi)有強制要求網(wǎng)簽，而是通過(guò)便捷的服務(wù)鼓勵吸引老百姓進(jìn)行合同網(wǎng)簽，但對于住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是要求網(wǎng)簽的。相關(guān)系統網(wǎng)簽功能正在進(jìn)一步完善中。”

　　熱點(diǎn)10

　　首都功能核心區內禁止短租房

　　近年來(lái)，隨著(zhù)“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區內的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對外出租，滿(mǎn)足了旅行者短期住宿需求的同時(shí)，也嚴重影響小區住戶(hù)的正常居住生活，引發(fā)了大量矛盾糾紛?！稐l例》規定，北京對按日或者按小時(shí)收費的短租住房實(shí)行區域差異化管理，首都功能核心區內禁止經(jīng)營(yíng)短租住房。出租其他城鎮地區短租住房的，應當符合本市相關(guān)管理規范和本小區管理規約，無(wú)管理規約或者管理規約無(wú)相關(guān)約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業(yè)主的一致同意。出租人應當與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書(shū)。

　　此外，《條例》將宅基地房屋租賃納入全市規范管理，納入基層治理體系，并明確農業(yè)農村部門(mén)負責指導宅基地住房租賃的監督管理工作，建立健全村民自治機制，鼓勵農村集體經(jīng)濟組織與規?；?、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)合作統一管理、出租宅基地上閑置住房。