中國網(wǎng)財經(jīng)8月29日訊(記者 張增艷)日前，金融街物業(yè)發(fā)布2022年中期業(yè)績(jì)公告， 期內公司取得收入6.7億元，同比增長(cháng)6.61%;利潤0.69億元，同比下滑15.79%;歸母凈利潤0.62億元，同比減少19.09%。
除金融街物業(yè)外，在已經(jīng)發(fā)布中期業(yè)績(jì)或盈利預警的上市物企中，包括第一服務(wù)、佳兆業(yè)美好、正榮服務(wù)、融信服務(wù)、時(shí)代鄰里、融創(chuàng )服務(wù)和雅生活服務(wù)等多家物企的歸母凈利潤均出現不同幅度的下滑。其中，正榮服務(wù)、佳兆業(yè)美好下滑幅度均超過(guò)70%。業(yè)內人士表示，地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性陸續出現問(wèn)題，與其關(guān)聯(lián)較大的物企難免受牽連。
高毛利業(yè)務(wù)貢獻度縮水，應收賬款壞賬計提增加
“物企凈利潤大幅下滑主要有兩方面的原因。第一，物業(yè)高毛利業(yè)務(wù)貢獻度下降。例如，與地產(chǎn)銷(xiāo)售相關(guān)度較高的非業(yè)主增值服務(wù)收入大幅縮水，對應的利潤也出現下跌;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增量市場(chǎng)交付放緩，高物業(yè)費項目減少;第二，物企對應收賬款的壞賬計提則對凈利潤產(chǎn)生了更為直接且明顯的影響。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院研究總監李艷杰告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者。
以第一服務(wù)為例，上半年，其物業(yè)管理服務(wù)的收入增加約49.1%至3.62億元，綠色人居解決方案的收入減少17.5%至0.96億元，增值服務(wù)的收入減少約36.2%至0.96億元。不難發(fā)現，在以上三條業(yè)務(wù)線(xiàn)中，收入下滑明顯的是綠色人居解決方案和增值服務(wù)，這兩類(lèi)業(yè)務(wù)均與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高。
來(lái)源：第一服務(wù)公告
公告顯示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，第一服務(wù)綠色人居解決方案中的系統安裝服務(wù)、綠色科技咨詢(xún)服務(wù)及恐龍系列產(chǎn)品銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)均出現收縮，產(chǎn)生的收入不及去年同期。此外，向非業(yè)主提供的增值服務(wù)包含協(xié)銷(xiāo)服務(wù)、前期規劃及設計咨詢(xún)服務(wù)，其產(chǎn)生的收入分別下滑85.58%、62.79%。
來(lái)源：第一服務(wù)公告
因相關(guān)業(yè)務(wù)收入減少，第一服務(wù)今年上半年的毛利由去年同期的1.71億元減少約18.6%至1.39億元，毛利率則從33.6%下滑至25.1%。其中，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由26.1%減少至20.4%，
綠色人居解決方案的毛利率由32.6%減少至24.3%，增值服務(wù)的毛利率由46.4%減少至43.8%。
由于不少上市物企的在管面積均來(lái)自關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商，其應收賬款均是通過(guò)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入，而地產(chǎn)企業(yè)暴雷也導致物企計提的應收賬款減值撥備有所增加。
早些時(shí)候，正榮服務(wù)公告稱(chēng)，預計上半年歸母凈利潤為3000萬(wàn)元，較去年同期的1.01億元下滑70.30%。對此，正榮服務(wù)表示，利潤下跌主要因為地產(chǎn)公司信用評級下降，導致計提的應收帳款減值撥備增加。同時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項目服務(wù)需求減少導致非業(yè)主增值服務(wù)收入下降。
在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在低谷徘徊，新交付項目的管理面積規模和增速都會(huì )降低，這不利于關(guān)聯(lián)物企提升管理規模。不過(guò)，雖然行業(yè)整體增速下降，但不排除行業(yè)集中度走高，這符合公司及行業(yè)發(fā)展規律。因此，物管行業(yè)的收并購潮還將繼續，而地產(chǎn)母公司經(jīng)營(yíng)穩健，業(yè)務(wù)規模增長(cháng)訴求高的頭部物企，其發(fā)起大標的收購的積極性更強烈。
年內逾九成物管股飄綠，專(zhuān)家稱(chēng)“反彈趨勢無(wú)法確認”
凈利潤下滑的物企，在資本市場(chǎng)上的表現也乏善可陳。同花順I(yè)FIND數據顯示，2022年以來(lái)，港股市場(chǎng)上的62只物業(yè)股，55只出現下跌，占比88.7%。其中正榮服務(wù)、佳源服務(wù)和領(lǐng)悅服務(wù)集團的跌幅均超過(guò)80%。“目前，市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的信心極度缺乏，對于物企發(fā)展的成長(cháng)性存疑”，李艷杰稱(chēng)。
李艷杰進(jìn)一步解釋道，從物業(yè)公司股權架構來(lái)看，有開(kāi)發(fā)公司背景的物企，開(kāi)發(fā)公司往往持股比例高。盡管物企的賬面現金及現金等價(jià)物較高，但原則上兩家企業(yè)之間的資金是不能流動(dòng)的。不過(guò)，開(kāi)發(fā)公司在償債壓力下，將目光轉向了物業(yè)公司，包括變賣(mài)物業(yè)板塊的資產(chǎn)、向物業(yè)板塊出售開(kāi)發(fā)公司的資產(chǎn)、直接挪用物企資金等。短期來(lái)看，確實(shí)能夠緩解開(kāi)發(fā)公司的部分資金壓力，但對物業(yè)公司而言，風(fēng)險較高且存在不合規，對物企乃至整個(gè)物管行業(yè)的健康發(fā)展都將產(chǎn)生負面影響。
今年7月，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，其134億元存款被銀行強制執行，主要系公司經(jīng)過(guò)質(zhì)押相關(guān)貸款通過(guò)第三方(扣除費用后)回流至中國恒大，用作其一般營(yíng)運資金。金科服務(wù)也于今年7月披露關(guān)聯(lián)交易稱(chēng)，將向金科股份提供不超過(guò)15億元的貸款，年利率為8.6%，主要用于補充一般營(yíng)運資金。
對于后市，肖云祥認為，由于物管行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，所以在資本市場(chǎng)上兩個(gè)板塊的走勢趨同。當前，雖然各地政府出臺了一系列的房地產(chǎn)政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面復蘇乏力，而房地產(chǎn)二級市場(chǎng)表現波動(dòng)較大，還無(wú)法確立反彈趨勢。因此，物管板塊的走勢還有待進(jìn)一步確認。
