編者按 在“一房二賣(mài)”民事糾紛中，可得利益損失計算和認定需要考慮哪些因素，遵循怎樣的計算標準，運用怎樣的計算方法，才能合理確定損失數額?最高檢第三十八批指導性案例中鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審檢察建議案(檢例第156號)“指導意義”指出，房屋差價(jià)損失是當事人在訂立合同時(shí)應當預見(jiàn)的內容，屬可得利益損失，應當由違約方予以賠償。本期《觀(guān)點(diǎn)·案例》邀請法學(xué)專(zhuān)家和檢察官對相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入探討，敬請關(guān)注。
最高檢第三十八批指導性案例
鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審檢察建議案(檢例第156號)
【簡(jiǎn)要案情】
2004年3月13日，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購買(mǎi)商業(yè)用房，還約定了交房日期、雙方違約責任等條款。鄭某安付清首付款201.44萬(wàn)元，余款以銀行按揭貸款的方式支付。2005年6月，某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪交付鄭某安使用，但未辦理過(guò)戶(hù)手續。2012年1月16日，某物業(yè)發(fā)展公司與某百貨公司訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，又將涉案商鋪出售給某百貨公司，并辦理了過(guò)戶(hù)手續。其間，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安就商鋪回購問(wèn)題協(xié)商未果。
2013年2月28日，鄭某安將某物業(yè)發(fā)展公司訴至青海省高級人民法院，請求判令：解除雙方簽訂的合同，某物業(yè)發(fā)展公司返還已付購房款，并承擔已付購房款一倍的賠償及房屋漲價(jià)損失。一審法院經(jīng)審理后，對鄭某安請求某物業(yè)發(fā)展公司承擔已付購房款一倍的賠償責任，不予支持。一審法院判令：解除合同;某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬(wàn)元、賠償商鋪差價(jià)損失1151.37萬(wàn)元。鄭某安、某物業(yè)發(fā)展公司均不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。二審法院認為，判令某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安1151.37萬(wàn)元，導致雙方當事人之間利益失衡，超出當事人對違反合同可能造成損失的預期。二審判決判令：解除合同，某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬(wàn)元、賠償商鋪差價(jià)損失503.54萬(wàn)元。
鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請再審，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請。鄭某安不服二審判決，向最高人民檢察院申請監督。最高人民檢察院在對鄭某安主張的可得利益損失是否應予賠償以及酌定調整可得利益損失數額是否屬行使裁量權失當等情況進(jìn)行全面、客觀(guān)審查后，認為生效判決適用法律確有錯誤，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議。最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再審本案。再審中，在法庭主持下，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司達成調解協(xié)議，最高人民法院出具民事調解書(shū)對調解協(xié)議依法予以確認。
“檢例第156號”案例：監督指引、裁判指引與行為指引有機統合
1 加強對行使自由裁量權明顯失當行為的監督，合理選擇抗訴或檢察建議的方式。
2 在“一房二賣(mài)”糾紛中，加強對可得利益損失法律適用相關(guān)問(wèn)題的監督。
3 拓寬民事權利的救濟渠道，向同級檢察院申請監督，以獲取充分的法律救濟。
“一房二賣(mài)”民事糾紛處理中合理確定可得利益損失：
基于房?jì)r(jià)上漲產(chǎn)生的房屋差價(jià)損失，屬于可得利益損失，可以依法主張賠償。
在計算可得利益損失時(shí)，應當綜合考慮可預見(jiàn)規則、減損規則、損益相抵規則等因素，合理確定可得利益損失數額。
認定可得利益損失需要把握以下要點(diǎn)：
1 可預見(jiàn)規則一般包括可預見(jiàn)的主體、時(shí)間、內容、判斷標準等。
·違約方可預見(jiàn)的損失包括簽約時(shí)應當預見(jiàn)的損失類(lèi)型，而非損失范圍、數額。
·預見(jiàn)的判斷標準，以抽象的“理性人”“常人”標準判斷。
2 確定合理的計算方法。
·包括差額法、約定法、類(lèi)比法等，具體采用何種方法，應結合個(gè)案作出判斷。
3 可得利益損失與其他因違約造成的損失的區別。
·可得利益僅限于未來(lái)可期的利益，不包括履行合同已獲得的利益。
