房企集體遭遇業(yè)績(jì)“滑鐵盧”的罕見(jiàn)場(chǎng)面，在2022年出現了。

　　隨著(zhù)中報披露期來(lái)臨，房企密集釋放業(yè)績(jì)預告，但放眼望去，仍在正增長(cháng)的企業(yè)屈指可數，巨虧幾十億、盈利暴跌成為行業(yè)常態(tài)。據不完全統計，目前已有超50家房企上半年業(yè)績(jì)預虧，沒(méi)有虧損的也并不好過(guò)，龍頭企業(yè)同樣遭遇盈利“黑天鵝”。

　　建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團、藍光發(fā)展、金科股份、陽(yáng)光城......此輪出現債務(wù)危機的房企，都不可避免滑入了虧損深淵;狀況稍好的房企如碧桂園、綠地控股、招商蛇口，也相繼出現利潤的大幅下滑。

　　如果說(shuō)“增收不增利”、盈利空間下滑，已是地產(chǎn)行業(yè)此前的常態(tài)，如今房企批量出現業(yè)績(jì)滑鐵盧，則有一些受當下行業(yè)環(huán)境影響的特殊原因。比如，銷(xiāo)售不振結算規模大跌、資產(chǎn)減值計提規模增加、外匯波動(dòng)造成匯兌損失、停工之下利息資本化減少等。

　　這已不是一家企業(yè)經(jīng)營(yíng)良好與否的問(wèn)題，而是當下房企面臨的普遍困境。房企債務(wù)壓頂、資金緊張，宛如蝴蝶顫動(dòng)的翅膀，不僅降低了購房者信心，還導致施工進(jìn)度減緩、影響交付規模，最終“入不敷出”的房企，償債壓力則會(huì )繼續增加。

　　碧桂園總裁莫斌近日在投資者會(huì )上表示，市場(chǎng)下行周期之久超預期，從去年6月份到現在仍然處在下行期。而隨著(zhù)貨幣政策、調控放松、保交樓措施等相繼發(fā)力，這些房企能等來(lái)柳暗花明的那天嗎?

　　半年虧損額最多超50億

　　2021年的業(yè)績(jì)還有房企至今“難產(chǎn)”，新一季的中報披露又到來(lái)了，從已公布數據看，當下房企的生存處境不容樂(lè )觀(guān)。

　　虧損名單中，有已“爆雷”房企，也有尚未出現違約的企業(yè)。其中，已引河南國資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損規模最大，預期期內將錄得50億～60億元的權益持有人應占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權益持有人應占溢利。

　　建業(yè)解釋稱(chēng)，虧損主要歸因于：房地產(chǎn)行業(yè)持續低迷，銷(xiāo)售同比下滑;新冠疫情影響導致工程進(jìn)度推遲，年內交付體量下跌，結轉收入減少;商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少;交付物業(yè)平均售價(jià)下降，毛利率減少;期內存貨減值增加。

　　虧損規模同樣驚人的藍光發(fā)展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損43億元左右，預計2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負。

　　已出險房企陽(yáng)光城，繼去年凈虧損近70億元后，出現了首個(gè)半年度虧損，預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損35～45億元，上年同期盈利19.9億元。去年歸母凈利潤8.09億元的正榮地產(chǎn)，預計上半年母公司擁有人應占虧損25億～30億元。

　　主要從事一級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中天金融，預計上半年虧損22億～35億元;河北房企榮盛發(fā)展，預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損18億～24億。與此同時(shí)，金科股份、首開(kāi)股份、泰禾集團、中南建設、天譽(yù)置業(yè)等房企，凈利潤虧損規模均超過(guò)十億元。

　　國資房企遠洋集團，也罕見(jiàn)遭遇業(yè)績(jì)滑坡。據該集團未經(jīng)審核財務(wù)數據，上半年其營(yíng)業(yè)額約234.12億元，期間溢利1.08億元，其他全面虧損9.88億元，全面虧損總額8.80億元;截至中期末，集團資產(chǎn)總值2640.01億元，負債總值1922.54億元。

　　沒(méi)有跌入虧損境地的房企，盈利數據也不容樂(lè )觀(guān)。“宇宙房企”碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，預計公司上半年核心凈利潤45億～50億元，股東應占盈利2億～10億元，而2021年同期碧桂園的歸母凈利潤達150億元，今年盈利情況出現大幅下跌。

　　頭部房企招商蛇口，預計2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為15億～21億元，同比降幅達到50.60%-64.71%;綠地控股上半年歸母凈利潤42.01億元，同比下降也達到了48.98%，扣非凈利潤43.77億元，同比下降43.8%。

　　此外，旭輝控股、時(shí)代中國、雅居樂(lè )、禹州集團、中梁控股、合景泰富等多家規模房企，均錄得不同程度的業(yè)績(jì)下滑，其中禹州集團、時(shí)代中國凈利潤跌幅均超90%，合景泰富凈利潤跌幅超80%，中梁控股凈利潤跌幅超60%。

　　能保持業(yè)績(jì)正增長(cháng)的房企，或是少數經(jīng)營(yíng)穩健的國企央企，或是因此前基數小錄得正增長(cháng)。銷(xiāo)售規模已沖到第二的保利發(fā)展，預期上半年營(yíng)收同比增長(cháng)23.19%至1108.47億元，營(yíng)業(yè)利潤191.72億元，歸屬上市公司股東的凈利潤同比增長(cháng)4.1%至107.21億元。

　　降價(jià)甩賣(mài)影響利潤

　　作為行業(yè)頭部企業(yè)，碧桂園也出現盈利大幅下滑，背后原因值得深思。

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、交付規模齊齊下滑，是房企遭遇盈利滑鐵盧的主因。在8月18日舉行的投資者會(huì )上，碧桂園總裁莫斌表提到，今年上半年，受疫情限制性措施影響，碧桂園交付規模下降，減慢了項目結算進(jìn)度，導致收入規模下降并影響了結算毛利及利潤規模。

　　同時(shí)，因行業(yè)風(fēng)險出清的過(guò)程仍沒(méi)有結束，為了保障現金流的平衡，碧桂園在部分區域對尾盤(pán)資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量?jì)r(jià)平衡的安排，對毛利構成了較大壓力。

　　在其他房企給出的原因中，銷(xiāo)售均價(jià)下跌也多次被提及，成為影響當期盈利的重要因素。榮盛發(fā)展表示，報告期內，為促進(jìn)回款，公司部分項目通過(guò)一定程度的以?xún)r(jià)換量實(shí)現項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下，加劇了毛利率下降。

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)也表示，造成業(yè)績(jì)虧損的因素包括，受新冠影響，集團的開(kāi)發(fā)項目售價(jià)未及預期。金科地產(chǎn)稱(chēng)，行業(yè)銷(xiāo)售整體大幅下挫，公司為刺激銷(xiāo)售回款，采取降價(jià)促銷(xiāo)及專(zhuān)項去庫存等措施，導致毛利率降低、銷(xiāo)售費用增加。

　　第一財經(jīng)據中指研究院數據統計發(fā)現，2022年上半年，銷(xiāo)售額排名前20的房企中，有12家的銷(xiāo)售均價(jià)都出現不同程度的下跌，另外8家的銷(xiāo)售均價(jià)上漲。

　　銷(xiāo)售均價(jià)下跌的12家房企包括碧桂園、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、融創(chuàng )中國、龍湖集團、綠地控股、新城控股、旭輝集團、越秀地產(chǎn)、金科集團、世茂集團。銷(xiāo)售均價(jià)上漲的8家房企包括萬(wàn)科、華潤置地、招商蛇口、金地集團、中國金茂、濱江集團等。

　　其中，降價(jià)幅度超過(guò)10%的房企有四家，分別是碧桂園下跌15.6%，綠城中國下跌10.2%，綠地控股下跌11.7%，金科集團跌幅最大，為21.9%。2022年上半年降幅度較大的碧桂園和金科集團，銷(xiāo)售均價(jià)分別為8127元/平、7781元/平，都低于1萬(wàn)元/平。

　　自2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速已呈下降趨勢，隨著(zhù)高地價(jià)項目進(jìn)入結算期，企業(yè)利潤規模出現負增長(cháng)。如今，房企大力降價(jià)甩賣(mài)，行業(yè)整體利潤率再度承壓。

　　不僅如此，因在售物業(yè)均價(jià)下滑、行業(yè)形勢持續低迷，多家房企存貨跌價(jià)準備增加，對凈利潤影響較大。莫斌表示，出于謹慎性原則，期內碧桂園對物業(yè)項目計提的減值增加;上坤地產(chǎn)稱(chēng)，受疫情及市場(chǎng)環(huán)境影響，物業(yè)項目平均售價(jià)下跌，導致存貨減值撥備增加。

　　克而瑞表示，近年來(lái)，受行業(yè)盤(pán)整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計提現象普遍，這在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的主因，影響不容忽視。從資產(chǎn)減值計提構成來(lái)看，存貨跌價(jià)損失占最重頭。

　　該機構認為，經(jīng)歷高速增長(cháng)期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數，隨著(zhù)行業(yè)回歸理性，房企資產(chǎn)減值虧損的“陣痛”或不可避免。但從長(cháng)期來(lái)看，資產(chǎn)“瘦身”也是行業(yè)回歸理性的信號。

　　值得注意的是，除了交付規模下降、資產(chǎn)減值這兩大原因，停工影響利息資本化情況、以及匯兌損失，也對房企當期業(yè)績(jì)造成較大影響。

　　藍光發(fā)展便表示，因部分項目非正常停工影響，依據會(huì )計準則對于不再滿(mǎn)足資本化的利息支出計入當期損益，本期費用化利息支出較大。同時(shí)，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產(chǎn)生匯兌損失約2.5億元。

　　泰禾方面表示，報告期內，受人民幣對美元貶值影響，泰禾持有的以美元計價(jià)的外幣借款及利息等產(chǎn)生匯兌損失約5.53億元，而去年同期為匯兌收益1億元。此外，期內公司部分房地產(chǎn)項目完成交付，但由于項目工期延長(cháng)導致成本增加，產(chǎn)生少量虧損。

　　當下，銷(xiāo)售及盈利規模增長(cháng)，已經(jīng)不是房企追求的首要指標，如何穩住現金流“活下去”才是生存要義。莫斌稱(chēng)，在市場(chǎng)下行和市場(chǎng)筑底的過(guò)程中，最重要的是以現金流為核心。做好資產(chǎn)負債和利潤表的平衡，保證公司能夠活下去，活到健康的市場(chǎng)到來(lái)。

　　東興證券表示，近日住建部、財政部、央行等有關(guān)部門(mén)出臺措施，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。在“用足用好政策工具箱”的指導下，政策有望正進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加強。