中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上月下行5個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)。這是5年期以上LPR繼5月20日下降15個(gè)基點(diǎn)后，年內第二次以15個(gè)基點(diǎn)的較大幅度下降，也是5年期以上LPR利率年內的第三次下調。

　　5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)基準。在5年期以上LPR下行推動(dòng)下，一線(xiàn)城市以及大部分二、三線(xiàn)城市已相繼對房貸利率進(jìn)行調整。業(yè)內人士表示，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，預計調控政策將持續加力優(yōu)化，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調空間。

　　利率下行降低購房者負擔

　　“這是5年期以上LPR利率年內第三次下調。”中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，此次非對稱(chēng)降息后，2022年以來(lái)，我國5年期以上LPR共計下調35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。

　　今年5月，人民銀行、銀保監會(huì )出臺了《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照該規定，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸利率下限將調整為4.1%，二套房貸利率下限降為4.9%。

　　此次LPR下行后，已有包括北、上、廣、深等在內的一線(xiàn)城市以及惠州、南昌、武漢、紹興、揚州等大部分二、三線(xiàn)城市相繼對房貸利率進(jìn)行調整。

　　一線(xiàn)城市中，北京最新執行政策無(wú)論首套房還是二套房，此前加點(diǎn)不變，這意味著(zhù)，北京首套房貸款利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，即4.85%;二套房貸利率調整為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)，即5.35%，北京首套房貸款利率重回“4”時(shí)代。

　　二、三線(xiàn)城市中，惠州方面，建行、廣發(fā)、招商等銀行已下調房貸利率至下限，即首套從4.25%降至4.1%，二套降至4.9%。一位中介人士介紹，目前揚州房貸利率均已降至下限，較年初的5.05%和5.25%分別降低95個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。

　　房貸利率下降將大幅降低購房者負擔。以100萬(wàn)元貸款計算，購房者30年貸款利息將減少17萬(wàn)元;而若與此前高點(diǎn)相比，100萬(wàn)元貸款，利息將減少34萬(wàn)元。

　　與新購房貸款人不同的是，對于已購房的貸款人來(lái)說(shuō)，存量房貸利率將在每年的貸款重定價(jià)日下調。對于大多數房貸重定價(jià)日定為每年1月1日的貸款人而言，房貸負擔的減少要在明年才能感受到。

　　銀行加大購房信貸支持力度

　　業(yè)內人士認為，在銀行所有的信貸品種中，房貸目前仍是銀行有動(dòng)力布局的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)品種。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，房貸業(yè)務(wù)一直是銀行比較擅長(cháng)也比較愿意布局的業(yè)務(wù)之一，近兩年房貸市場(chǎng)競爭有所加劇。“房貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)多為優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，銀行通過(guò)房貸業(yè)務(wù)還有可能獲取其他更多的業(yè)務(wù)機會(huì )。換句話(huà)說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)的綜合收益會(huì )比較高。另外，房貸的整體不良率水平也較低。”董希淼說(shuō)，銀行對房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險偏好并未明顯改變，但對開(kāi)發(fā)商選擇會(huì )更加審慎，對不同樓盤(pán)或將采取不同的利率策略。

　　從上市銀行日前發(fā)布的上半年數據也可看出，銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)整體風(fēng)險可控。

　　郵儲銀行副行長(cháng)姚紅表示，郵儲銀行住房按揭貸款抗風(fēng)險能力良好，在業(yè)務(wù)結構上具備三個(gè)特點(diǎn)：一是剛需占比高，筆均余額小，業(yè)務(wù)分布廣，集中度風(fēng)險低。截至6月末，新發(fā)放首套房貸款占比超過(guò)了九成，筆均貸款余額僅40多萬(wàn)元;二是一、二手房均衡發(fā)展，貸款結余相當，均保持整體平穩增長(cháng);三是區域布局上堅定地跟隨國家的區域戰略，在長(cháng)三角、珠三角、環(huán)渤海、成渝和長(cháng)江中游經(jīng)濟帶等領(lǐng)域加大投放，同時(shí)也積極承接核心城市的外溢需求，加大對于“新市民”、小鎮青年等群體的購房信貸支持力度。

　　招行中報也顯示，招行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)一步向經(jīng)濟發(fā)展較快、房?jì)r(jià)相對穩定、購房者消費需求旺盛的一、二線(xiàn)城市傾斜。上半年新發(fā)放的個(gè)人住房貸款額中，一、二線(xiàn)城市占88.44%，同比提升4.22個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款期末余額中，一、二線(xiàn)城市占86.29%，較上年末提升0.25個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款關(guān)注余額中，非逾期占比超過(guò)八成。同時(shí)，期末個(gè)人住房貸款加權平均抵押率33.28%，優(yōu)于上年末1.10個(gè)百分點(diǎn)，抵押物充足且穩中向好，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)整體風(fēng)險可控。

　　提前還款應慎重考慮

　　8月24日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

　　展望后市，陳文靜說(shuō)，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，預計調控政策或將持續加力優(yōu)化，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下行空間。在此背景下，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續市場(chǎng)有望企穩，熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市或穩步復蘇。

　　值得注意的是，在當下房貸利率持續走低以及投資收益走低的背景下，有部分人考慮提前償還房貸，減輕未來(lái)債務(wù)負擔。對此，董希淼表示，如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資;反之則可考慮部分或全部?jì)斶€貸款。當然，還需要為自己生活、養老及日常支出留足資金。就目前情況看，貸款利率有下行的趨勢，提前償還貸款需要慎重考慮。

　　董希淼還說(shuō)，從還款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金這種還款方式一開(kāi)始還的本金多、利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì )更劃算一點(diǎn)，而等額本息這種還款方式開(kāi)始的時(shí)候還的利息多、本金少，如果等額本息還款已經(jīng)還了一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著(zhù)低于市場(chǎng)上一般貸款的利率，也可不用考慮提前還款。