保障性租賃住房REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)正加速落地。繼7月底中金廈門(mén)安居REIT、紅土創(chuàng )新深圳人才安居REIT正式獲得發(fā)行批文后，近日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲得證監會(huì )注冊批復，北京成為全國首單公租房領(lǐng)域公募REITs落地的城市。

　　公募REITs被譽(yù)為“資產(chǎn)的IPO”，它常被看作一種集合不動(dòng)產(chǎn)、股票和債券特點(diǎn)的混合型投資工具。簡(jiǎn)單理解就是將存量資產(chǎn)打包作價(jià)，使“沉睡”的資產(chǎn)獲得流動(dòng)性收益。通過(guò)發(fā)行REITs，投資方能夠實(shí)現初期投資及相應回報的快速回收，從而能進(jìn)一步對新的保障性租賃住房項目投資，實(shí)現“投資-建設-運營(yíng)-上市回收資金-再投資”的良性循環(huán)。以華夏北京保障房中心租賃住房REIT為例，其底層資產(chǎn)是位于北京市海淀區和朝陽(yáng)區的兩個(gè)公租房項目——文龍家園和熙悅尚郡。兩個(gè)項目總建筑面積約11.28萬(wàn)平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。據介紹，此次租賃住房REIT獲批后，將盡快上市發(fā)行，回收資金將主要用于北京市焦化廠(chǎng)剩余地塊住房項目的建設。該項目擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房，并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設施。

　　在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系是我國政策鼓勵的方向。但在各地實(shí)踐中，公租房、保障性租賃住房建設痛點(diǎn)不少。第一太平戴維斯華北區估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部董事邊瑞軍在接受中青報·中青網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從目前保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，項目籌建資金需求較大，收益主要通過(guò)租金回收方式實(shí)現，資金投入周期較長(cháng)。而保障性租賃住房的融資模式又主要以債權為主，債權融資加大了企業(yè)資產(chǎn)負債率，不利于企業(yè)長(cháng)期可持續發(fā)展。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是資金沉淀大、租金收益率不足、融資不便宜。從北京保障房中心有限公司的財務(wù)數據看，其凈利潤長(cháng)期處于低位水平，近年來(lái)規模維持在2億元左右。2021年度，公司營(yíng)業(yè)收入40.99億元，增長(cháng)6.72%;凈利潤1.74億元，減少20.14%。北京大岳咨詢(xún)有限公司董事長(cháng)金永祥表示，保障性租賃住房建設由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報率低、回收周期長(cháng)等特點(diǎn)，其市場(chǎng)化融資一直受到制約，更多只能依賴(lài)財政補貼及銀行貸款等資金支持。長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)是與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)，這也使得房地產(chǎn)融資渠道單一，在政策性信貸緊縮時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì )面臨流動(dòng)性危機。后來(lái)，為了保障資金鏈條，房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

　　2020年4月，證監會(huì )、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發(fā)行試點(diǎn)范圍。第一太平戴維斯廣州估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部助理董事周志鵬認為，保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，一頭解決開(kāi)發(fā)商沉淀資金問(wèn)題，提升資金運用效率;另一頭讓社會(huì )資金參與分享保障性租賃那穩定的收益，發(fā)展前景被看好。市場(chǎng)普遍認為，保障性租賃住房是基礎設施公募REITs比較理想的資產(chǎn)類(lèi)型之一。邊瑞軍說(shuō)，保障性租賃住房REITs為相關(guān)企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺，這將有效提升企業(yè)融資及運管能力。通過(guò)實(shí)現“開(kāi)發(fā)-培育-退出-開(kāi)發(fā)”的投融資模式，打造開(kāi)發(fā)商新發(fā)展模式，推動(dòng)提高運營(yíng)效率，促進(jìn)相關(guān)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

　　根據試點(diǎn)要求，REITs基金管理人和運營(yíng)管理機構將按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營(yíng)管理機制，提高運營(yíng)效率，強化保障性租賃住房的認定依據和歷史運營(yíng)數據等有針對性的信息披露要求，從而推動(dòng)企業(yè)實(shí)現“管資本”“重運營(yíng)”的服務(wù)模式。當前，上海、重慶、杭州等地正在積極籌備參與基礎設施REITs試點(diǎn)，按照住房和城鄉建設部要求，下一步，各地要繼續加快推進(jìn)保障性租賃住房建設，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。按計劃，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市計劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)，預計可解決1300萬(wàn)人的住房困難。針對保障性租賃住房REITs的未來(lái)發(fā)展，金永祥說(shuō)關(guān)鍵要看“回報能否滿(mǎn)足投資要求”。具體到華夏北京保障房中心租賃住房REIT，底層資產(chǎn)兩個(gè)項目總計面積11.28萬(wàn)平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價(jià)為1.02萬(wàn)元/平方米，僅是周邊房?jì)r(jià)8萬(wàn)元/平方米單價(jià)的1/8。“在低估值前提下，即使租金低，也可以保證回報水平滿(mǎn)足投資者的要求。”金永祥說(shuō)，隨著(zhù)各地房?jì)r(jià)陸續見(jiàn)頂，房屋租金水平將穩步提高，本項目的前景應該是可以期待的。周志鵬認為，這類(lèi)REITs產(chǎn)品收益是否有吸引力，和產(chǎn)品的租金收入水平和開(kāi)發(fā)運營(yíng)成本有關(guān)。所以，政策對保障性租賃住房的土地成本，開(kāi)發(fā)及運營(yíng)期間稅收優(yōu)惠力度，值得關(guān)注，未來(lái)配套政策的完善會(huì )影響其發(fā)展速度。他還說(shuō)，由于租金水平較低，剛性的運營(yíng)成本占比高，項目的凈收益對運營(yíng)成本更敏感。要維持產(chǎn)品的吸引力，政府部門(mén)需要提升公租房、保障性租賃住房的管理能力和市場(chǎng)化水平。