房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠工程款，施工方在催討工程款無(wú)果的情況下，通常會(huì )選擇接受以較低的價(jià)格購買(mǎi)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的樓盤(pán)，用以沖抵工程款。這種情況下，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到債務(wù)糾紛，法院能否執行用以沖抵工程款的房屋?購買(mǎi)“工抵房”的施工方的權益能否得到保障?

　　沖抵工程款購得房屋面臨法院強制執行

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設商品房項目，某工程公司為該項目土建、水電安裝工程的施工方。因某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠工程款近700萬(wàn)元，雙方經(jīng)協(xié)商后簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該項目中15套房屋作價(jià)733萬(wàn)元抵償拖欠的工程款，房屋價(jià)款超出拖欠工程價(jià)款的部分，由某工程公司支付給某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。協(xié)議明確，某工程公司可以將抵償的房屋出售，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將配合購房人辦理權屬證書(shū)。同時(shí)，《協(xié)議書(shū)》的附表中明確了15套房屋的房號、面積和價(jià)格等具體細節。

　　《協(xié)議書(shū)》簽訂后，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于抵付工程款的15套房屋的鑰匙交給了某工程公司。雙方同時(shí)簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同中約定某工程公司購買(mǎi)《協(xié)議書(shū)》附表中約定的15套房屋，房屋價(jià)款與《協(xié)議書(shū)》附表中的約定一致。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》開(kāi)具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統一發(fā)票。

　　后來(lái)，因借款合同糾紛，某投資公司將某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訴至法院，案件審理過(guò)程中，某投資公司申請訴訟財產(chǎn)保全，法院作出裁定，對某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的包括上述15套房屋在內的房產(chǎn)、股權等財產(chǎn)予以查封。對于法院的這一裁定，某工程公司提出執行異議，要求終止對于上述15套房屋的執行。

　　是否屬于普通債權范圍 能否適用民事強制執行

　　一審法院指出，民事強制執行中應對無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人的物權期待權進(jìn)行保護，通過(guò)賦予其優(yōu)于普通債權的權利層級保護方式給予優(yōu)先保護。也就是說(shuō)，在同是債權的情況下，購房人的債權因為是先履行的債權而應當得到優(yōu)先保護。無(wú)過(guò)錯的買(mǎi)受人對物權的期待權應當特殊保護。

　　根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》，金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：第一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;第二，在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);第三，已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行;第四，非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　一審法院審理認為，某工程公司與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因為之前存在建筑工程施工合同關(guān)系，且某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠工程款未支付，雙方通過(guò)協(xié)商一致采用以物抵債的方式消滅拖欠工程款的合同之債，由此訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并按照合同約定的價(jià)款以金錢(qián)債權抵償合同價(jià)款，可以作為履行付款義務(wù)的一種方式，不違反法律規定，也不影響國家、集體和他人的合法權益，法律上應予以認可?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》作為依法成立的合同，對雙方均發(fā)生約束力，雙方只需按照合同約定履行則可以最終完成以物抵債的約定并實(shí)現物權變動(dòng)。

　　但是，某工程公司在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》成立后，并未主動(dòng)行使合同權利和履行買(mǎi)受人的義務(wù)，說(shuō)明某工程公司最根本的目的是處置約定的抵償房屋以實(shí)現債權，其本意并非購買(mǎi)房屋。因此，一審法院認定，某工程公司對于房屋的合同權利是真實(shí)的，但因自身的原因造成權利的不完整，不足以排除人民法院強制執行。

　　實(shí)為建設工程價(jià)款 優(yōu)于抵押權和債權

　　某工程公司提起上訴，主張建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。某工程公司稱(chēng)，案件涉及的15套房屋為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于抵償拖欠的工程款，應該適用于建設工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權的規定，而建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權應該優(yōu)先于抵押權和其他債權。

　　二審法院認為，根據當事人行為時(shí)有效的《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下，承包人既可以通過(guò)法院拍賣(mài)程序就建設工程拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償，也可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設工程折價(jià)抵償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》也認為：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

　　某工程公司承建了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房項目的土建、水電安裝工程，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欠付某工程公司該工程項目的工程款，雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定以案件涉及的15套房屋作價(jià)抵償欠付的工程款，后某工程公司與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就案件涉及房屋簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，某工程公司以沖抵工程款的方式購買(mǎi)案件涉及房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現某工程公司就案件涉及房屋所享有的建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。

　　二審法院裁定，某投資公司對某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)享有的是普通借貸債權，而某工程公司作為工程項目的承包人對案件涉及房屋享有建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，應優(yōu)先于某投資公司的普通債權得到受償。案件涉及房屋系工程款債權的物化載體，此案件不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》，某工程公司就案件涉及房屋享有的權利足以排除人民法院的強制執行。