據《證券日報》記者不完全統計，8月1日至8月21日，房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)行或擬發(fā)行上市的中期票據超過(guò)13筆，合計規模超過(guò)124億元。
“從發(fā)行主體來(lái)看，仍以國企、央企及地方城投公司為主，但示范民營(yíng)房企近期也透露出發(fā)債計劃，甚至出現個(gè)別規模較小房企的身影;從發(fā)行規模來(lái)看，多在5億元至30億元之間，規模適中，可操作性強。”多位業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，從發(fā)行用途來(lái)看，主要有兩種，一是擬用于償還到期債務(wù)及利息等;二是主要用于項目建設。
多家房企籌備發(fā)行中期票據
自上年年末開(kāi)始，監管數次提及鼓勵企業(yè)通過(guò)債券發(fā)行滿(mǎn)足合理融資需求，此后無(wú)論是并購債還是信用保護工具，均得到積極響應并實(shí)施落地。其中，中期票據具有發(fā)行量大、期限長(cháng)的特點(diǎn)，是房企在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的重要債務(wù)融資工具。
據中指研究院統計，今年前7個(gè)月，房企共發(fā)行中期票據1177.3億元，占全部發(fā)行額的38.8%;平均發(fā)行期限為3.9年，高于總發(fā)行期限均值0.3年。8月份以來(lái)，亦有多家房企完成中期票據發(fā)行工作，同時(shí)，還有多家房企在與相關(guān)機構溝通中，正在籌備發(fā)行中期票據融資。
8月18日，中國鐵建發(fā)布8億元中期票據募集說(shuō)明書(shū);同日，武漢城建集團擬發(fā)行10億元中期票據。8月17日，濱江集團擬發(fā)行9.4億元中期票據;同日，北辰實(shí)業(yè)發(fā)布一筆發(fā)行規模上限為14.3億元的中期票據申購說(shuō)明。8月16日，市場(chǎng)層面有消息稱(chēng)，龍湖集團將在8月份發(fā)行不超過(guò)15億元中期票據。針對此事，龍湖集團方面向《證券日報》記者表示，一切以公告為準。
值得關(guān)注的是，8月16日，有消息稱(chēng)，有監管部門(mén)指示中債信用增進(jìn)投資股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中債信用增進(jìn)公司”)對房企發(fā)行的中期票據開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責任擔保”，涉及旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、新城控股等6家示范民營(yíng)房企。
8月17日，《證券日報》記者向這6家房企一一核實(shí)，從反饋的信息來(lái)看，消息屬實(shí)，相關(guān)企業(yè)都在關(guān)注并試圖做一些籌備工作，包括上述龍湖集團計劃在8月份發(fā)行中期票據一事，亦是由中債信用增進(jìn)公司提供擔保下發(fā)行。
實(shí)際上，今年5月份，監管層將碧桂園、龍湖集團等多家房企作為示范性發(fā)債試點(diǎn)房企，由相關(guān)公司為其發(fā)債提供信用保護工具，此后在相關(guān)部門(mén)指導下，多家民營(yíng)房企成功完成債券發(fā)行工作。彼時(shí)，新城控股正是在中債信用增進(jìn)公司助力下，成功發(fā)行一筆10億元中期票據。
對此，8月18日午間，碧桂園集團總裁莫斌在投資者會(huì )議上表示，在中債信用增進(jìn)公司全擔保情況下，公司正推進(jìn)中期票據發(fā)行，發(fā)行概率較大。
“在中債信用增進(jìn)公司全擔保下，發(fā)行中期票據的規模預計多為10億元至30億元之間。”東高科技高級投資顧問(wèn)揭沖向《證券日報》記者表示，從房企角度來(lái)講，當下發(fā)行中期票據的主要難度在于信用評級和風(fēng)險溢價(jià)，此次中債信用增進(jìn)公司為房企提供高等級擔保，可謂對其增信支持再升級，預計相關(guān)房企發(fā)行中期債券相較以前更容易。
融資能力將進(jìn)一步分化
“有中債信用增進(jìn)公司擔保，會(huì )加快房企融資步伐，但如果未來(lái)發(fā)債房企出現流動(dòng)性風(fēng)險，無(wú)法兌付債券的本金和利息，在‘全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責任擔保’條件下，中債信用增進(jìn)公司就必須無(wú)條件替房企償債，因此各方都較為謹慎。”某房企相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，鑒于此，加之當前市場(chǎng)存不確定性，投資端非常謹慎。好在有相關(guān)政策支持，部分優(yōu)質(zhì)房企正有序推進(jìn)相關(guān)發(fā)債工作。
“從機構投資人角度來(lái)看，當前行業(yè)仍處于低谷期，6月份和7月份的償債高峰導致觸發(fā)債務(wù)違約的房企增多，因此市場(chǎng)對行業(yè)風(fēng)險仍持審慎態(tài)度。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，從房企角度來(lái)看，今年前7個(gè)月銷(xiāo)售回款帶來(lái)的流動(dòng)性明顯下降，財務(wù)安全性成為首要任務(wù)之一，此時(shí)增加有息債務(wù)需要謹慎考量。
不過(guò)，在劉水看來(lái)，由國有機構提供高等級擔保為債權人的權益提供了充足保障，將會(huì )極大降低投資風(fēng)險。擔保機構在發(fā)行債券之前已對企業(yè)進(jìn)行了全面評估，這將有利于財務(wù)穩健的房企被挖掘和識別，尤其是一些優(yōu)質(zhì)民企以及此前難以被識別的中小型優(yōu)質(zhì)民企，將重獲融資機會(huì )。因此，在此增信措施下，民營(yíng)房企的中期票據發(fā)行道路會(huì )平坦一些。
據中指研究院統計，今年前7個(gè)月，國企、央企依然是發(fā)行中期票據融資的主力，發(fā)行額占比為87.8%，高于上年同期17個(gè)百分點(diǎn)。5月份以來(lái)，多家民營(yíng)房企被選定為示范房企，隨后成功發(fā)行多筆信用債。從當下政策支持方向而言，預計還將有房企跟進(jìn)。
談及接下來(lái)的發(fā)債計劃，8月18日下午，在2022年中期業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，越秀地產(chǎn)董事長(cháng)兼執行董事林昭遠向《證券日報》記者表示，從目前看，越秀地產(chǎn)方面按照到期債務(wù)的時(shí)間表來(lái)鋪排發(fā)債計劃，是正常推進(jìn)的，還有一些剩余額度。
“對于本身財務(wù)狀況穩健、資質(zhì)較好的房企而言，當下發(fā)行中期債券的融資渠道被進(jìn)一步拓寬，但對杠桿率依然較高或償債壓力很大的房企而言，融資難度依然很大，公司可能依舊需要通過(guò)資產(chǎn)出讓及債務(wù)重組等方式進(jìn)行自救。”諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，隨著(zhù)政策對房企合理融資需求的支持，預計接下來(lái)整體融資環(huán)境將好于上半年，不過(guò)這并不意味著(zhù)民營(yíng)房企融資的全面回暖，整體而言，房企的融資能力將進(jìn)一步分化。
