● 商品房預售制度對推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮化建設發(fā)揮了積極作用，但隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，商品房預售制度的不足逐漸凸顯。目前商品房預售制度存在的最主要問(wèn)題是預售資金監管缺位，一些地方對預售資金監管較為松懈，可能被開(kāi)發(fā)商挪用，導致商品房后續建設停滯

　　● 在一些人看來(lái)，預售制度已經(jīng)不適應當前經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段，比如對購房者單方面不公平、由購房者承擔房屋不能交付的風(fēng)險等，呼吁取消;也有人提出，預售制度沒(méi)問(wèn)題，要解決的是預售資金監管問(wèn)題

　　● 在商品房預售制度仍將繼續存在的現實(shí)背景下，可以從四個(gè)方面進(jìn)行調整和完善：加快制定國家層面的城市商品房預售資金監管辦法;加快修訂城市商品房預售管理辦法，提高商品房預售的門(mén)檻;落實(shí)相關(guān)單位或部門(mén)的監管職責，強化政府在預售資金監管中的作用;調整購房款付款模式，將現有模式變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款的模式

　　還有一個(gè)月，在北京工作的張?chǎng)?化名)即將拿到自己新房子的鑰匙。為了這套房子，她等待了兩年多。“我買(mǎi)的是期房，雖然晚兩年交房，但與相同位置相同面積的準現房相比，房款少了30多萬(wàn)元，感覺(jué)還是挺劃算的。”她說(shuō)。

　　《法治日報》記者近日走訪(fǎng)北京市多個(gè)房地產(chǎn)中介和銷(xiāo)售人員得知，他們在售的樓盤(pán)絕大部分是期房，現房和準現房只占很少一部分。

　　據了解，目前，在建的、尚不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權證的房屋被稱(chēng)為期房。銷(xiāo)售期房這種方式即商品房預售制度，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項重要制度。

　　根據法律法規要求，商品房預售需要滿(mǎn)足兩項條件：一是開(kāi)發(fā)商取得“四證”，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證;二是工程進(jìn)度達標，即投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。

　　近期，社會(huì )各界對商品房預售制度進(jìn)行了熱烈探討。在一些人看來(lái)，預售制度已經(jīng)不適應當前經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段，比如對購房者單方面不公平、由購房者承擔房屋不能交付的風(fēng)險等，呼吁取消;也有人提出，預售制度沒(méi)問(wèn)題，要解決的是預售資金監管等問(wèn)題。

　　那么，到底應該如何認識商品房預售制度，如何改革完善這項制度?記者對此采訪(fǎng)了多位業(yè)內專(zhuān)家。

　　期房?jì)r(jià)格相對較低

　　減輕買(mǎi)房資金負擔

　　2009年，張?chǎng)谋本┮凰咝．厴I(yè)后進(jìn)入某事業(yè)單位工作。經(jīng)過(guò)幾年的積累，2020年年中，她決定在北京買(mǎi)房。經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)和實(shí)地看房，她根據自己的經(jīng)濟條件考慮購買(mǎi)限競商品房(限房?jì)r(jià)、競地價(jià))。

　　在比較了北京市大興區幾個(gè)限競房項目后，張?chǎng)┻x擇了交房時(shí)間最晚的樓盤(pán)。在她看來(lái)，這個(gè)樓盤(pán)最大的優(yōu)勢是總房款便宜，首付總房款的35%，貸款190萬(wàn)元，貸款期限25年，每月還款11329元。

　　與張?chǎng)┮粯?，天津市薊州區居民王海燕(化名)也選擇購買(mǎi)期房，但她是為了改善居住條件買(mǎi)的二套房。

　　經(jīng)過(guò)看房，她選中一套位于薊州區西環(huán)路附近的期房，2023年9月交房。作為工薪族的她，沒(méi)有太多積蓄，只能選擇買(mǎi)期房，以等待時(shí)間換取房?jì)r(jià)優(yōu)惠。

　　“期房比尾房和準現房便宜，購房當天還有優(yōu)惠。”王海燕說(shuō)。最終，她以總房款93萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)到一套90多平方米的房子，首付約57萬(wàn)元、貸款36萬(wàn)元，貸款期限9年，每月還款大約4800元。

　　在張?chǎng)┖屯鹾Ｑ嗫磥?lái)，商品房預售制度對于購房者而言具有一定的積極意義，因為購買(mǎi)期房可以讓她們省下一大筆錢(qián)。至于其中可能存在的風(fēng)險，她們沒(méi)有太多的考慮。

　　預售制度凸顯不足

　　導致諸多問(wèn)題出現

　　商品房預售制度確立近30年了。

　　1994年7月，城市房地產(chǎn)管理法審議通過(guò)，確立了商品房預售制度，對預售條件、監管作出原則性規定。2007年8月、2009年8月、2019年8月，對該法進(jìn)行3次修訂?，F行城市房地產(chǎn)管理法明確：商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。

　　為了具體實(shí)施商品房預售制度，原建設部在1994年11月發(fā)布城市商品房預售管理辦法，并于2001年8月、2004年7月予以修訂。

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家一致認為，商品房預售制度對推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮化建設發(fā)揮了積極作用，但隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，商品房預售制度的不足逐漸凸顯。

　　首都經(jīng)濟貿易大學(xué)特大城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展研究院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池認為，商品房預售制存在有合理性，在預售制下，由于支付房款與交房有一段時(shí)間距離，因此預售價(jià)格往往比買(mǎi)現房便宜，讓很多買(mǎi)房人用相對較低的房?jì)r(jià)買(mǎi)到了心儀的住房;預售制給開(kāi)發(fā)商提供了低成本融資方式，也一定程度上有利于房?jì)r(jià)穩定。

　　北京市康達律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說(shuō)，商品房預售制度解決了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足等問(wèn)題，助力推動(dòng)城鎮化進(jìn)程。

　　“但預售制度也在一定程度上導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)門(mén)檻過(guò)低，對其資金、實(shí)力、技術(shù)等要求不高，加上現行城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例、城市商品房預售管理辦法等，對預售條件、商品房預售資金監管、交易市場(chǎng)規范管理等方面的法律規定尚不完善，不能完全保障交易安全。”孟麗娜說(shuō)。

　　實(shí)踐中，出現了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售時(shí)的規劃設計承諾沒(méi)有完全兌現、購房人收房后發(fā)現各類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題以及支付全款后因抵押權人拒絕解押而無(wú)法辦證等問(wèn)題。

　　在從事房地產(chǎn)法律服務(wù)15年的北京德恒(蘇州)律師事務(wù)所高級合伙人孫建榮看來(lái)，商品房預售制度的目的原本是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，該制度在設立早期確實(shí)推動(dòng)了我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及城鎮商品房的建設，商品房預售從客觀(guān)上也可以看作開(kāi)發(fā)商的一種融資方式。

　　“目前來(lái)看，商品房預售制度的金融屬性越來(lái)越強，而相應的配套監管措施卻并未建立起來(lái)或未得到很好的貫徹執行，由此產(chǎn)生了諸多問(wèn)題。”孫建榮說(shuō)，目前商品房預售制度存在的最主要問(wèn)題是預售資金監管缺位，一些地方對預售資金監管較為松懈，可能被開(kāi)發(fā)商挪用，導致商品房后續建設停滯。

　　中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組組長(cháng)鄒琳華分析，期房買(mǎi)賣(mài)，一般要求業(yè)主在訂房一定期限內交足首付并開(kāi)始申請貸款支付剩余款項，放款后即開(kāi)始償付按揭貸款本息，相當于購買(mǎi)期房后就要求支付全部款項。這接近于“集資建房”的升級版，主要是為了籌集建設資金，利用購房者個(gè)人信用為開(kāi)發(fā)環(huán)節加杠桿融資，各類(lèi)風(fēng)險主要由購房者負擔。

　　“在當前期房預售制度下，購房者至少面臨延期交付及爛尾風(fēng)險，即開(kāi)發(fā)商為了滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可能將購房資金挪作他用，而一些地方政府監管部門(mén)的有限力量又難以實(shí)現有效監管，導致延期交付及爛尾風(fēng)險增大，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。”鄒琳華說(shuō)。

　　改革完善預售制度

　　條件成熟推現售制

　　一方面是積極意義，一方面是重重風(fēng)險，我國商品房預售制度該何去何從?

　　有專(zhuān)家建議取消商品房預售制度，直接實(shí)行現房銷(xiāo)售。其理由在于：在預售制下，購房人幾乎承擔所有商品不能交付的風(fēng)險;從行業(yè)層面看，預售制助推部分房企過(guò)度舉債、高杠桿擴張，容易引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風(fēng)險;從金融層面看，銀行作為按揭貸款的發(fā)放方，一旦房企因為市場(chǎng)波動(dòng)或經(jīng)營(yíng)不善，將面臨較大的壞賬壓力等。

　　還有專(zhuān)家建議，取消現行的預售制度，可以提高開(kāi)發(fā)商的自有資金比例，降低銀行的貸款風(fēng)險;可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資，擠壓因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫。

　　有專(zhuān)家認為，當下商品房預售制導致一些問(wèn)題出現，主要是資金監管出了問(wèn)題。直接取消商品房預售制度并非最優(yōu)選項，而應該從保護購房者權益出發(fā)，改革完善這項制度。

　　“預售制沒(méi)有問(wèn)題，也不應該取消，但要防患于未然，希望相關(guān)部門(mén)對延期交房的貸款情況及時(shí)出臺相應的法規政策，如因為開(kāi)發(fā)商原因不能按期交房，應由開(kāi)發(fā)商償還貸款，直到交房為止;如果一直未能交房，則全部貸款由開(kāi)發(fā)商承擔。”趙秀池說(shuō)。

　　在鄒琳華看來(lái)，當前，“房住不炒”已成為住房政策的基本出發(fā)點(diǎn)和共識，各地各部門(mén)正積極構建完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制。在新形勢下，推進(jìn)期房預售制度改革，有利于踐行“房住不炒”的方略，更有利于完善銷(xiāo)售制度、保護購房者合法權益，是建立完善住房市場(chǎng)長(cháng)效機制的重要組成部分。

　　他認為，由于我國住房市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，期房預售制度改革需要因地制宜、穩妥推進(jìn)，不宜一刀切，有條件的城市可推進(jìn)現售，同時(shí)探索為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等。

　　“對于不具備推進(jìn)現售的城市，仍可預售，同時(shí)推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節的改革，使期房預售向成熟市場(chǎng)的預訂式或分期付款式預售逐步趨近，更有效保護購房者權益。”鄒琳華說(shuō)。

　　就具體舉措而言，他建議：推動(dòng)預售資金監管由行政監管向市場(chǎng)化監管轉變，由市場(chǎng)化監管機構提供監管并負連帶責任;從保障按期收房出發(fā)，進(jìn)一步提高預售門(mén)檻，包括設定交房時(shí)間上限，提高資金投入比例并明確具體投向，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)就按期交房提供可靠的第三方擔保等;改變購銷(xiāo)雙方的不對等地位，如降低期房交付前的付款比例，延長(cháng)付款時(shí)限，提供交付前悔約退房渠道，減輕購房者風(fēng)險。

　　孟麗娜則提出，在中央“房住不炒”的精神下，從維護交易公平角度出發(fā)，行政主管部門(mén)應繼續完善商品房預售制度，提高預售許可條件，加強預售資金監管、保險制度等，從立法上保障購房人的物權期待權，充分考慮按揭貸款模式下各方權利義務(wù)的平衡;在條件成熟的情況下推行商品房現售制度。

　　出臺資金監管辦法

　　調整購房付款模式

　　孫建榮認為，在商品房預售制度仍將繼續存在的現實(shí)背景下，可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行調整和完善。

　　加快制定國家層面的城市商品房預售資金監管辦法。盡管2022年1月29日住建部、中國人民銀行和銀保監會(huì )聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范商品房預售資金監管的意見(jiàn)》，但該意見(jiàn)僅為規范性文件，雖具有一定的指導作用，但效力層級較低。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在保民生方面的重大影響，商品房預售資金監管制度作為《城市商品房預售管理辦法》的配套制度，仍應該通過(guò)制定部門(mén)規章等立法形式予以明確，從而對全國各地的商品房預售資金監管形成統一的上位法規制，為各地的預售資金監管提供統一的參照和標準，在彌補監管缺位的同時(shí)，修正過(guò)度監管，以立法形式明確監管主體，規范預售資金監管全程;明確預售資金的繳付和支出機制，實(shí)現專(zhuān)款專(zhuān)用;明確開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規行為，并確定處罰標準和范圍。

　　加快修訂城市商品房預售管理辦法，提高商品房預售的門(mén)檻。如提高投入開(kāi)發(fā)建設資金在工程建設總投資中的占比(現為25%)或增加關(guān)于工程形象進(jìn)度的相關(guān)規定等，提高行業(yè)內開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體質(zhì)量;可考慮設立商品房預售的履約擔保機制及預售項目的信息披露機制等，從而避免因信息不透明、不對稱(chēng)導致購房人損失。

　　落實(shí)相關(guān)單位或部門(mén)的監管職責，強化政府在預售資金監管中的作用。明確銀行在預售資金繳付和支出環(huán)節的責任，對出現違規操作的銀行，可設置一定期限內的行業(yè)禁入等處罰;協(xié)調各單位、各部門(mén)建立統一的交易監管平臺，實(shí)現各方的信息和資源共享，使監管主體能夠實(shí)時(shí)掌握預售資金的繳付和支取情況，及時(shí)查處擅自抽取監管資金等違法違規行為。

　　“建議調整購房款付款模式。將現有模式變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達到一定標準后，購房款按購房合同約定的工程進(jìn)度分期支付;對于申請銀行貸款的購房人，后續按揭貸款由銀行根據購房合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放。”孫建榮說(shuō)。