海外發(fā)債幾近停擺、信托融資下滑之下，房企的ABS融資占比提升，信用債發(fā)行連續三個(gè)月環(huán)比小幅正向增長(cháng)……種種跡象表明，房企境內債融資已經(jīng)進(jìn)入相對平穩階段，這一渠道基本不再受限。

　　據中指研究院監測，2022年前7個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資(包括信用債、海外債、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等)總額為5706.7億元，同比下降56.5%。其中，信用債發(fā)行額度為3031億元，累計占比過(guò)半;海外債為176億元，占比僅為3.1%;信托融資為779億元，占比為13.7%;ABS發(fā)行規模為1720億元，占比為30%。

　　“信用債發(fā)行受政策支持，并且發(fā)行主體以國企、央企以及優(yōu)質(zhì)民企為主，信用水平較高，因此投資人認可度較高，近幾個(gè)月發(fā)行量趨于平穩。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，受相關(guān)部門(mén)多次強調“滿(mǎn)足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，短期內境內債券發(fā)行市場(chǎng)不會(huì )出現大幅波動(dòng)。

　　境內信用債市場(chǎng)轉向平穩

　　當下，多數金融機構仍對房企融資持謹慎態(tài)度，融資渠道及規模整體在緊縮。但是，在相關(guān)政策加持下，境內信用債市場(chǎng)已經(jīng)轉向平穩。

　　從債券發(fā)行主體來(lái)看，7月份，萬(wàn)科、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地等16家房企成功發(fā)行信用債，單月發(fā)行額度最高的為萬(wàn)科，合計64億元，平均融資利率3.1%。典型房企中信用債利率最高的為龍湖集團，平均利率為4.1%;最低的為招商蛇口，平均利率為2.1%。

　　“7月份，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行額環(huán)比變動(dòng)較小，連續三個(gè)月小幅正向增長(cháng)。”中指研究院表示，國企、央企依然為發(fā)行主力，其前7個(gè)月發(fā)行額占比為87.8%，高于上年同期17個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，雖然5月份有5家房企被選定為示范民營(yíng)房企，前后成功發(fā)行多筆信用債，但隨后并未有其他民企積極跟進(jìn)，僅濱江集團于7月份發(fā)行一筆9.7億元的短融債券。

　　“近期發(fā)債審批也有所提速，境內債發(fā)行額二季度以來(lái)穩步回升。”劉水表示，發(fā)行種類(lèi)多樣化，包括綠債、住房租賃債、并購債等多種形式，發(fā)行主體也逐漸覆蓋到優(yōu)質(zhì)民企。

　　談及未來(lái)融資環(huán)境是否會(huì )有改善，同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，從宏觀(guān)經(jīng)濟、市場(chǎng)趨勢以及行業(yè)需求來(lái)看，未來(lái)境內融資環(huán)境有改善的空間，但不會(huì )再出現“大水漫灌”的情況。

　　多家出險房企申請債務(wù)展期

　　從當下出險房企的共性表現來(lái)看，多是商票、海外債以及信托等融資違約，尤其海外債違約導致的連鎖反應，為房地產(chǎn)行業(yè)整體基本面帶來(lái)負面影響。

　　據中指研究院監測，7月份，僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債，規模為6.75億元，相較去年7月份的332.2億元，同比下降97.97%。

　　“隨著(zhù)海外債違約房企陣營(yíng)擴大，多家大型房企信用評級遭到下調，這影響了整體行業(yè)基本面，對信用較為穩定的房企也有一定影響。因此，靠發(fā)行海外債獲得新增融資這一渠道幾乎全線(xiàn)被封，能闖關(guān)成功者寥寥無(wú)幾。”某房企融資條線(xiàn)人士對《證券日報》記者表示，但比借不到新的海外債更難的是，舊債償還壓力也非常大。

　　從當下海外債發(fā)行及償還情況來(lái)看，展期是房企當下處理海外債的重要策略。“多家出險企業(yè)為7月份到期債務(wù)申請了展期，展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。”中指研究院表示，民營(yíng)房企償債狀況不佳，也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。7月份，房企通過(guò)交換要約重新上市的海外債金額達395.8億元，占今年以來(lái)交換要約金額的52.9%。

　　另?yè)兄秆芯吭罕O測，今年年內尚有1329億元海外債余額待還，預計海外融資將繼續以延長(cháng)存量債務(wù)期限為主，新增融資額難以有所突破。

　　“有能力的企業(yè)還是要盡量按期償還債務(wù)，一是節省融資費用;二是維持自身信用水平，同時(shí)保持海外融資渠道通暢。”劉水表示。

　　劉水進(jìn)一步表示，但對今年以來(lái)銷(xiāo)售額大幅下滑、籌資渠道基本被阻斷的企業(yè)來(lái)說(shuō)，將面臨較高的償債風(fēng)險。尤其是2020年以來(lái)，部分企業(yè)為快速降杠桿，通過(guò)占用應付款、增加表外負債等方式轉移了債務(wù)負擔，這類(lèi)企業(yè)雖然財務(wù)指標表現尚可，但隱性債務(wù)也會(huì )觸發(fā)風(fēng)險事件，因此償債壓力加劇。

　　若面臨海外債到期而又無(wú)法償還的困境，“與債權人制定展期計劃、出售資產(chǎn)、加大銷(xiāo)售力度等是房企采用的幾大標準策略。”肖云祥稱(chēng)，但有些房企也另有策略，比如近期多家房企積極籌劃債務(wù)管理，為穩定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造條件。

　　8月7日，龍光集團發(fā)布公告稱(chēng)，針對境外債務(wù)進(jìn)行整體管理，是為了應對新的市場(chǎng)環(huán)境下如何更好地保護購房者，對投資者和員工等各方利益的平衡，在保交房的前提下進(jìn)行綜合平衡。同時(shí)，解決境外債務(wù)到期還款壓力，讓公司和管理層有更多精力回歸運營(yíng)。

　　而對于后市房企的償債壓力和風(fēng)險，肖云祥稱(chēng)，不排除繼續有房企出現違約的情況，這將給市場(chǎng)帶來(lái)不確定性。但違約現象會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)回暖、政策效力釋放，以及房企避免出險的警惕性提升而減少。