近期，多地多部門(mén)進(jìn)一步出臺政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，金融機構也積極響應并主動(dòng)擔當。一方面，對于存量部分，監管部門(mén)和各地政府及時(shí)分解執行穩房地產(chǎn)市場(chǎng)要求，金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也紛紛行動(dòng)，提速為房企紓困;另一方面，對于增量部分，多地加強預售資金監管，營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。
目前，多地“保交樓”政策舉措落地有聲，購房者直呼“很放心”;三四線(xiàn)城市的從業(yè)者則期待政策覆蓋面進(jìn)一步擴大。
接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，AMC紛紛紓困房企，說(shuō)明各類(lèi)扶持工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，隨著(zhù)中央層面對“保交樓”作出明確指示，預計相關(guān)AMC和出險企業(yè)的合作情況會(huì )增加。同時(shí)，優(yōu)化預售資金監管是因城施策、壓實(shí)地方政府監管責任的重要方面，預計后續其他地區也會(huì )陸續跟進(jìn)。
AMC加速紓困房企
近段時(shí)間，從中央到地方，都對穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作作出明確指示。7月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議首提“保交樓”，強調“壓實(shí)地方政府責任，保交樓、穩民生”;銀保監會(huì )十日內三次點(diǎn)題“保交樓”。地方層面，上海銀保監局在召開(kāi)的2022年年中工作推進(jìn)會(huì )中提到，“保持房地產(chǎn)融資平穩有序”“支持上海市做好‘保交樓’工作”。
與此同時(shí)，年內監管部門(mén)出臺多項政策，鼓勵AMC積極參與問(wèn)題房企并購重組、中小金融機構改革化險等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險化解工作。
AMC紓困房企速度正在加快。8月5日，中國華融發(fā)布消息稱(chēng)，近日公司與陽(yáng)光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開(kāi)紓困戰略合作會(huì )議。7月19日，河南資產(chǎn)聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團設立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活、困難房企救助等解圍紓困工作。今年以來(lái)，中國華融、長(cháng)城資產(chǎn)、信達資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等4家全國性AMC先后參與出險房企的收并購行動(dòng)。
8月7日，記者從長(cháng)城資產(chǎn)獲悉，今年上半年，公司通過(guò)“總總對接”“總分聯(lián)動(dòng)”等方式，與12家重點(diǎn)受困房企開(kāi)展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產(chǎn)深入研判。
“今年3月份以來(lái)，國有及地方AMC參與地產(chǎn)風(fēng)險化解的公開(kāi)項目中，已披露合作計劃的項目紓困資金規模約350億元。”中金公司研究部銀行業(yè)首席分析師張帥帥對《證券日報》記者表示，從目前已公開(kāi)的紓困案例來(lái)看，AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人(通常為央企或地方國企)設立紓困基金或合作平臺，由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調動(dòng)融通優(yōu)勢，由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開(kāi)發(fā)運營(yíng)優(yōu)勢。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛對《證券日報》記者表示，AMC作為專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險處置機構，與其他金融機構相比在風(fēng)險處置化解方面更具專(zhuān)業(yè)性，可借助多元化手段和綜合化平臺為出險企業(yè)提供有效支撐。未來(lái)，AMC在助力房企和重點(diǎn)項目紓困化險等方面將會(huì )取得較好進(jìn)展，發(fā)揮重要作用。
值得一提的是，鄭州市日前印發(fā)的《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案》提到，房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場(chǎng)化運作”原則，由中心城市基金下設紓困專(zhuān)項基金，規模暫定100億元，采用母子基金方式運作。
“鄭州紓困基金模式的創(chuàng )立具有導向作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，此類(lèi)基金具有杠桿撬動(dòng)效應，同時(shí)，其投入和運作也體現匯集各類(lèi)社會(huì )資金的導向，尤其是包括資管、商業(yè)銀行等資金都會(huì )進(jìn)入，客觀(guān)上增強解決問(wèn)題的資金實(shí)力，對于三季度快速破解“爛尾樓”問(wèn)題具有積極意義。
河南省信陽(yáng)市中樂(lè )百花公館3期營(yíng)銷(xiāo)中心李女士告訴《證券日報》記者，“由于多地‘保交樓’各項舉措出臺時(shí)間不久，還未直接傳導至信陽(yáng)市。”她期待政策覆蓋面進(jìn)一步擴大，“‘保交樓’各項舉措能從源頭上防范‘爛尾樓’風(fēng)險，但當前只有部分省會(huì )城市出臺相關(guān)舉措，希望未來(lái)政策面能覆蓋至三四線(xiàn)城市，給予購房者更多信心。”
多地加強預售資金監管
今年年初，住建部、央行和銀保監會(huì )三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范商品房預售資金監管的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，加強對預售資金的監管。隨后多地陸續出臺相關(guān)細則。
中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，多地均按照《意見(jiàn)》落實(shí)細則，包括預售資金如何確定商業(yè)銀行、監管賬戶(hù)的設立、如何確定監管額度、資金如何使用、企業(yè)違規挪用將被追責、厘清三方監管部門(mén)各自權責等多方面內容。不同之處在于：一是監管額度的核準方式不同，有的地方按預售總價(jià)款的某一比例，也有地方是固定工程造價(jià)或工程造價(jià)乘以系數;二是在商品房建設過(guò)程中，資金支取的工程節點(diǎn)設置方式和對應節點(diǎn)的預售資金監管賬戶(hù)余額要求不盡相同。
為進(jìn)一步觀(guān)察監管要求實(shí)施情況，《證券日報》記者以購房者身份，線(xiàn)上咨詢(xún)了鄭州市金水區某新開(kāi)樓盤(pán)項目(商品房)的經(jīng)紀人。對方介紹，“項目計劃2024年底交房，交房時(shí)間和交房品質(zhì)都有保障。”
當記者表示對期房有“爛尾”顧慮時(shí)，該經(jīng)紀人表示，現在監管要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房取得的全部收入，需全部存入監管賬戶(hù)，目的就是保交房、防“爛尾”、保障購房者權益。
有鄭州市購房者對記者談及政策發(fā)布后最直觀(guān)的感受，“現在樓盤(pán)售樓處連財務(wù)人員都沒(méi)有，全都是銀行提供的資金監管賬戶(hù)專(zhuān)業(yè)POS機，讓人很放心。”
同樣的情形也發(fā)生在信陽(yáng)市。李女士介紹，“自河南地區出臺預售資金監管政策后，所有開(kāi)發(fā)商辦理商品房預售證必須出具資金監管賬戶(hù)等詳細信息。”
在明明看來(lái)，優(yōu)化預售資金監管是因城施策、壓實(shí)地方政府監管責任的重要舉措，預計后續其他地區會(huì )陸續跟進(jìn)。
中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，發(fā)展是解決問(wèn)題最好的辦法，房地產(chǎn)調控政策仍需繼續發(fā)力，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調整階段，需繼續因城施策加大政策優(yōu)化力度，給予地方政府更大自主權，降低購房門(mén)檻、降低購房成本，如二線(xiàn)城市進(jìn)一步優(yōu)化限購、限貸、限售等政策，促進(jìn)合理住房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
