個(gè)人住房貸款利率下行備受市場(chǎng)關(guān)注。貝殼研究院監測數據顯示，7月份103個(gè)重點(diǎn)城市的主流首套房貸利率為4.35%，二套房貸利率為5.07%，整體房貸利率創(chuàng )2019年以來(lái)新低。與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款投放量和投放速度也出現回升。

　　如何看待房貸利率持續下行?對住房需求將產(chǎn)生哪些影響?房貸利率是否還有下行空間?記者就這些問(wèn)題采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家和學(xué)者。

房貸利率為何下行

　　房貸利率為何持續下降?一方面與5年期以上貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)密切相關(guān)。目前，99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。2019年8月份LPR改革以來(lái)，5年期以上LPR已逐步從4.85%降至4.45%。另一方面，今年5月份監管部門(mén)下調首套房貸款利率下限，從“不低于5年期以上LPR”下調為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”。貝殼研究院監測數據顯示，截至目前，103個(gè)重點(diǎn)城市中已有74城房貸利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

　　“LPR下降帶動(dòng)房貸利率下降，不僅新發(fā)放的房貸利率降低了，存量房貸利率也相應降低。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛表示，這有助于減輕購房者利息成本，改善消費支出能力。

　　與“價(jià)降”同步的是“量升”。數據顯示，今年6月份房地產(chǎn)貸款新增規模較5月份明顯提升，已連續兩個(gè)月環(huán)比多增，預計6月份房地產(chǎn)貸款新增超1500億元，較5月份環(huán)比多增2500億元，其中個(gè)人住房貸款多增1500億元。

　　“目前的放款速度已達2019年以來(lái)最快。”中國銀保監會(huì )統計信息與風(fēng)險監測部負責人劉忠瑞表示，監管部門(mén)指導銀行提高貸款審批效率，滿(mǎn)足居民合理購房需求。貝殼研究院數據也顯示，7月份個(gè)人住房貸款的平均放款周期為25天，較上月縮短4天。

如何影響購房需求

　　房貸利率下降、疫情防控精準有效等因素，共同推動(dòng)了居民購房需求在6月份集中釋放，房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢略有企穩。“今年以來(lái)，5年期以上LPR下調，監管部門(mén)下調首套房貸利率下限，這對于推動(dòng)居民購房有激勵作用。加之疫情趨于穩定，釋放了前期積壓的購房需求，6月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額回暖。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說(shuō)。

　　“從銷(xiāo)售面積看，上半年商品房銷(xiāo)售面積同比下降22.2%，較前5個(gè)月下降23.6%有所好轉;從銷(xiāo)售額看，上半年商品房銷(xiāo)售額同比下降28.9%，同樣好于前5個(gè)月下降31.5%。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說(shuō)。

　　從銷(xiāo)售價(jià)格看，6月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體趨穩，環(huán)比上漲城市個(gè)數增加。國家統計局數據顯示，一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市的新建、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均有所回暖。從新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格看，一線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市環(huán)比由上月下降轉為上漲0.1%。從二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格看，一線(xiàn)城市由上月持平轉為上漲0.1%，二線(xiàn)城市環(huán)比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　在購房需求釋放的帶動(dòng)下，居民部門(mén)加杠桿的意愿有所恢復。“6月份居民部門(mén)中長(cháng)期貸款新增4167億元，為2月份以來(lái)最高水平，顯示出居民部門(mén)加杠桿意愿有所恢復。”溫彬表示。

未來(lái)市場(chǎng)走勢如何

　　未來(lái)房貸利率是否還有下調空間?這主要取決于5年期以上LPR是否進(jìn)一步下行。

　　“客觀(guān)上可能存在下降空間。”曾剛認為，目前利率期限結構變動(dòng)不一致，5年期以上LPR下調幅度遠不及短端1年期LPR下調幅度，因此中長(cháng)端利率有進(jìn)一步下調的可能。

　　“我們對下一階段的消費表現仍持謹慎態(tài)度。”溫彬認為，一是經(jīng)濟主體消費意愿仍不算高。中國人民銀行數據顯示，今年二季度城鎮居民儲蓄意愿已上升至58.3%，刷新有統計以來(lái)最高水平;二是居民部門(mén)的預防性?xún)π顑A向仍然偏高，今年上半年住戶(hù)存款增加10.33萬(wàn)億元，同比多增2.88萬(wàn)億元，創(chuàng )歷史同期新高。

　　基于以上因素，市場(chǎng)高度關(guān)注三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)走勢。“當前，三四線(xiàn)城市房貸利率下調幅度之所以較大，是由于住房供給相對過(guò)剩。”婁飛鵬表示，受疫情影響，部分居民收入有所下降，其對房?jì)r(jià)走勢的預期也逐步調整。因此，僅僅下調房貸利率并不能有效穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。接下來(lái)，一方面要優(yōu)化完善進(jìn)城落戶(hù)政策，特別是與住房配套的相關(guān)政策，吸引人口定居;另一方面，要為新市民等群體購房提供有效政策支持，滿(mǎn)足新市民等群體的剛性住房需求和改善性住房需求。

　　監管部門(mén)正加大對住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度。“《關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見(jiàn)》已發(fā)布，將保障性租賃住房貸款從房地產(chǎn)貸款集中度中剔除，以提升銀行投放保障性租賃貸款的積極性。”劉忠瑞說(shuō)，目前住房租賃相關(guān)貸款較上年同期增長(cháng)62.9%。(經(jīng)濟日報記者 郭子源)