保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項目取得重要進(jìn)展。記者從中國證監會(huì )及滬深交易所獲悉，7月29日，紅土創(chuàng )新深圳人才安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT獲證監會(huì )注冊批復。同日，華夏北京保障房中心REIT完成證監會(huì )及上交所受理。

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，此次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作的加速落地，體現了資本市場(chǎng)積極發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，堅守“房住不炒”定位的基調，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措，也是盤(pán)活資產(chǎn)，激活REITs產(chǎn)品市場(chǎng)功能的重大進(jìn)展。

　　3單試點(diǎn)項目

　　將撬動(dòng)社會(huì )資金近100億元

　　當前，北京、上海、深圳、湖北、福建等地方積極籌建保障性租賃住房，增加市場(chǎng)供給數量。然而，就目前保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，項目籌建資金需求較大，收益主要通過(guò)租金回收方式實(shí)現，資金投入周期較長(cháng)。

　　“當前，保障性租賃住房的融資模式主要以債權為主導，而傳統的債務(wù)融資方式與保障性租賃住房企業(yè)前期投入高、回報周期長(cháng)的投資特點(diǎn)難以匹配，且在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)展中，債權融資加大了企業(yè)資產(chǎn)負債率，不利于其長(cháng)期可持續發(fā)展。”中金公司業(yè)務(wù)負責人表示。

　　相比傳統債務(wù)融資方式，基礎設施REITs作為一種權益型融資，其“將擁有長(cháng)期穩定現金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市”的融資特性與保障性租賃住房領(lǐng)域的資金需求天然契合。“基礎設施REITs通過(guò)盤(pán)活保障性租賃住房存量資產(chǎn)，增加新增投資，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)方面具有明顯優(yōu)勢;同時(shí)，作為一種權益型工具，可以有效降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，為這一市場(chǎng)的健康發(fā)展提供必要的金融支持。”一位資深REITs研究員稱(chēng)。

　　記者注意到，根據當前保障性租賃住房試點(diǎn)要求，相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設，這將有效拓寬建設資金來(lái)源，充分吸引企業(yè)、金融機構、個(gè)人等社會(huì )資金進(jìn)入保障性租賃住房市場(chǎng)，增加保障住房供給。

　　據了解，本次3單試點(diǎn)項目，凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動(dòng)社會(huì )資金近100億元，用于新建保障性租賃住房。

　　此外，保障性租賃住房REITs為相關(guān)企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺，將有效提升企業(yè)融資及運管能力。通過(guò)實(shí)現“開(kāi)發(fā)-培育-退出-開(kāi)發(fā)”的投融資閉環(huán)，將助力行業(yè)打造新發(fā)展模式，推動(dòng)提高運營(yíng)效率，促進(jìn)相關(guān)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

　　“REITs產(chǎn)品的權益型特點(diǎn)高度契合保障性租賃住房企業(yè)的融資需求特點(diǎn)，從此次REITs試點(diǎn)項目的情況來(lái)看，REITs將成為此類(lèi)企業(yè)資產(chǎn)上市的平臺，持續為企業(yè)提供長(cháng)期權益性資金，有效緩解保障性租賃住房投資建設的資金壓力，從而更好地支持住房保障體系建設。”中信證券相關(guān)負責人告訴記者。

　　深化保障性租賃住房

　　市場(chǎng)化進(jìn)程

　　“從本次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項目來(lái)看，其資產(chǎn)成熟、模式清晰、運營(yíng)穩健，回收資金有效支持了當地保障性租賃住房市場(chǎng)建設，具有顯著(zhù)示范效應，為我國保障性租賃住房創(chuàng )新投融資模式提供了可復制、可借鑒的經(jīng)驗。”深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示。

　　據記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎設施REITs試點(diǎn)。

　　保障性租賃住房REITs試點(diǎn)落地項目為推動(dòng)保障性租賃住房服務(wù)模式向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化轉型起到了良好示范作用。“目前，全國各地保障性租賃住房普遍在建設階段，已投入運營(yíng)的項目較少。試點(diǎn)落地項目通過(guò)運營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議約定，促進(jìn)形成專(zhuān)業(yè)化的運營(yíng)管理機構，設置激勵服務(wù)費等方式，為未來(lái)此類(lèi)項目提高運行效率，提供了藍本，將進(jìn)一步提升保障性租賃住房的服務(wù)能力，為租戶(hù)提供良好的居住體驗。”華夏基金項目參與人表示，試點(diǎn)項目的落地，為未來(lái)投入運營(yíng)的保障性租賃住房項目提供良好實(shí)踐經(jīng)驗。

　　“從促進(jìn)企業(yè)盤(pán)活存量、輕資產(chǎn)轉型的角度來(lái)看，試點(diǎn)項目將推動(dòng)改變保障性租賃住房企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)一步有效支持我國住房保障體系建設。”中金基金相關(guān)負責人表示。