加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項重要任務(wù)。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規模的保障性住房建設。保障性租賃住房REITs這個(gè)市場(chǎng)化的金融產(chǎn)品迎來(lái)發(fā)展“風(fēng)口”，以支持保障性租賃住房市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。

　　首批保租房REITs試點(diǎn)落地

　　2020年，我國住房租賃市場(chǎng)服務(wù)人口數量已突破2億人。對于我國保障性住房建設而言，一個(gè)以人民為中心、以市場(chǎng)化為導向、以風(fēng)險可控為前提的多層次、廣覆蓋、風(fēng)險可控、業(yè)務(wù)可持續的保障性租賃住房金融服務(wù)體系必不可少。其中，體現保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)的保租房公募REITs備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　7月11日和7月14日，國內首批兩單保租房REITs：紅土創(chuàng )新深圳人才安居REITs、中金廈門(mén)安居REITs均獲交易所通過(guò)。

　　首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項目落地，無(wú)論對保租房，還是對REITs，都是意義深遠的標志性事件。業(yè)內人士表示，過(guò)去，由于項目回報周期長(cháng)，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保租房建設的意愿不強。首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項目落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。

　　2020年4月底，證監會(huì )、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。2021年6月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。

　　今年5月27日，證監會(huì )、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規范有序開(kāi)展?！锻ㄖ诽岬?，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

　　據不完全統計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。多地政府先后出臺支持政策，這是積極落實(shí)國家關(guān)于加快推進(jìn)基礎設施公募REITs試點(diǎn)工作的有關(guān)舉措。

　　2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線(xiàn)城市的租賃住房用地成交量在全部18個(gè)試點(diǎn)城市的占比超過(guò)80%。專(zhuān)家預計，我國租賃住房REITs項目也將大量集中于一二線(xiàn)城市。目前落地的兩單保租房REITs情況比較像，都是地方國有平臺主導、出讓用地。不過(guò)，實(shí)踐中，各地保租房的投資主體、運營(yíng)主體、土地取得方式是很多元的，業(yè)內期待未來(lái)能有更多形態(tài)和特點(diǎn)的保租房REITs問(wèn)世。

　　發(fā)揮金融工具的匹配性

　　保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務(wù)城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意義。但鑒于保障性租賃住房建設需要大量資金，如何引導社會(huì )資金持續投入，并有退出渠道成為市場(chǎng)破局的關(guān)鍵。

　　保障性租賃住房REITs是一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來(lái)產(chǎn)生的運營(yíng)現金流為投資人主要收益來(lái)源的金融產(chǎn)品，有效連接保障性住房租賃市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。

　　中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟日報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(cháng)期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。保租房REITs是一個(gè)很好的產(chǎn)品。通過(guò)保租房REITs，將保障性租賃住房這一不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化，讓各類(lèi)資金來(lái)持有當投資人，把過(guò)去的貸款變成今天的投資，既發(fā)揮資本市場(chǎng)優(yōu)勢，從簡(jiǎn)單貸款向投資轉變，從相對封閉向公開(kāi)透明轉變，從個(gè)性非標向標準化轉變，又有利于投資資金盤(pán)活退出，有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過(guò)長(cháng)的憂(yōu)慮，以吸引更多社會(huì )資金進(jìn)入到租賃住房領(lǐng)域前期投入階段。“基礎設施REITs為租賃住房企業(yè)提供創(chuàng )新融資渠道和存量盤(pán)活路徑，同時(shí)，以租金作為收益來(lái)源的REITs安全性高，也能給社會(huì )資金提供比較好的投資渠道。”何亮宇表示。

　　今年5月19日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》，明確通過(guò)發(fā)行REITs等方式盤(pán)活基礎設施存量資產(chǎn)、擴大有效投資的工作要求。據悉，自我國基礎設施REITs正式上市交易以來(lái)，試點(diǎn)早期限定于交通設施、市政工程、污染治理項目、倉儲物流新基建、產(chǎn)業(yè)園區等特定領(lǐng)域。此次擴圍到保租房領(lǐng)域，業(yè)內實(shí)際早有預期。從國際上看，租賃住房長(cháng)租房一直是REITs重要的底層資產(chǎn)類(lèi)別。

　　預計，在國家鼓勵的情況下，保障性租賃住房會(huì )成為公募REITs市場(chǎng)中的大類(lèi)資產(chǎn)，受到REITs投資人的歡迎。

　　推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展

　　在當前穩增長(cháng)、防風(fēng)險的背景下，積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展意義重大。

　　目前，我國REITs試點(diǎn)工作推進(jìn)順利，市場(chǎng)初具規模。截至目前，已有14只基礎設施REITs完成發(fā)行，共募集資金541億元;截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發(fā)收漲24%;平均日均換手率1.93%，流動(dòng)性高于日本和新加坡等成熟市場(chǎng)。

　　在現有法律框架下，證監會(huì )創(chuàng )新性地采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，啟動(dòng)基礎設施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。證監會(huì )、國家發(fā)改委在市場(chǎng)培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監管等方面構建了制度性、機制性安排，保障了試點(diǎn)工作順利開(kāi)展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場(chǎng)規模將達到4萬(wàn)億元至12萬(wàn)億元。

　　下一步，證監會(huì )將加強REITs市場(chǎng)建設。首先是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規模效應。完善項目培育、推薦、審核工作機制，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市，形成示范效應。進(jìn)一步擴大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領(lǐng)域。盡快推進(jìn)擴募項目實(shí)施，推動(dòng)已上市優(yōu)質(zhì)運營(yíng)主體通過(guò)增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開(kāi)展并購重組活動(dòng)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

　　“保障性租賃住房REITs試點(diǎn)是一個(gè)重點(diǎn)，要探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。”證監會(huì )相關(guān)部門(mén)負責人表示，下一步要進(jìn)一步凝聚合力，完善協(xié)作聯(lián)動(dòng)機制。持續加強與財政部、稅務(wù)總局的溝通，推動(dòng)明確REITs稅收征管細則。推動(dòng)社?；?、養老金、企業(yè)年金等配置型長(cháng)期機構投資者參與投資，培育專(zhuān)業(yè)REITs投資者群體。

　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長(cháng)張崢建議，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規的可行方案，有利于及早啟動(dòng)試點(diǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。但帶來(lái)的問(wèn)題是，產(chǎn)品結構層級過(guò)多，法律關(guān)系較為復雜。要作出新的制度安排，降低產(chǎn)品創(chuàng )設與運行成本，推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續健康發(fā)展壯大。據記者了解，關(guān)于REITs復雜結構問(wèn)題，國辦發(fā)19號文即《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》以及證監會(huì )2022年度立法工作計劃，都提到加快推動(dòng)專(zhuān)項立法。

　　中金報告認為，我國REITs在當前宏觀(guān)政策框架中的重要性正逐步提升。在中國公募REITs架構中，基金管理人擔負基金運營(yíng)管理的主要責任，其角色價(jià)值有望持續提升。“中國REITs市場(chǎng)仍將有較好的景氣度和產(chǎn)品配置價(jià)值。”中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區房地產(chǎn)研究主管張宇認為，立足于新發(fā)REITs和存量REITs擴募，可以加快項目審核速度，以及考慮向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域做一定拓展，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)擴容。

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，REITs模式的運作需要基金、證券、房地產(chǎn)管理等多方面的技術(shù)支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術(shù)水平。因此，當前引入具有REITs管理經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，同時(shí)培養國內基金和資產(chǎn)管理人才是一項緊迫任務(wù)。同時(shí)，加強對保障性租賃住房建設的監管也必不可少，要維護國家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學(xué)合理的監管系統。