日前，國家統計局發(fā)布了2022年6月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數據顯示，廣州新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲0.3%，同比漲0.3%。二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲0.5%，同比漲1.2%。為何成交量同比下滑的同時(shí)，一二手價(jià)格仍然出現漲幅?

　　從市場(chǎng)反饋來(lái)看，一二手市場(chǎng)均出現了改善型置業(yè)超越了剛需置業(yè)的情況，成交占比走高帶動(dòng)價(jià)格結構性上漲。

　　改善型住宅成交占比走高

　　從數據來(lái)看，不管是一手房，還是二手房，過(guò)去幾個(gè)月房?jì)r(jià)微漲的原因，都跟改善級產(chǎn)品熱銷(xiāo)相關(guān)。琶洲、黃埔、番禺等區域的熱點(diǎn)項目去化率都相當不錯，比如越秀和樾府、萬(wàn)科金域曦府、富力南馳·富頤華庭、萬(wàn)科城市之光等改善熱盤(pán)近期集中網(wǎng)簽對整體數據影響明顯。

　　對此，第一太平戴維斯華南區市場(chǎng)研究部負責人謝靖宇表示，盡管宏觀(guān)政策及個(gè)人購房融資環(huán)境持續利好購房者，但剛需買(mǎi)家置業(yè)仍保持謹慎，交易活動(dòng)主要集中于區位優(yōu)勢較強、生活配套成熟、教育資源占優(yōu)的部分項目。

　　而根據克而瑞的統計數據，隨著(zhù)業(yè)主對個(gè)人居住空間的需求以及家庭成員結構的變化，110㎡以上的改善型住宅的關(guān)注度逐漸走高。2022年上半年，廣州全市110-144㎡改善住宅網(wǎng)簽成交總計10570套，比剛需成交量略高。

　　近兩年廣州住宅成交結構性變化，也明確傳達了購房者更加重視明朗舒適的居住空間的市場(chǎng)需求。110-144㎡改善住宅的成交比重多次增長(cháng)，成為廣州購房市場(chǎng)的又一成交主力，2022年上半年的市占率升至8.5%，較2018年再增長(cháng)3.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　正因如此，不少熱門(mén)樓盤(pán)相應增添了改善戶(hù)型的推售量。2021年-2022年上半年，中心四區110-144㎡改善型住宅網(wǎng)簽成交了5390套，成交量排在各面積段之首。

　　信貸環(huán)境松綁

　　“賣(mài)一買(mǎi)一”客戶(hù)增加

　　在二手市場(chǎng)，也出現相同的情況。2022年上半年，信貸環(huán)境相對寬松，5年期以上LPR經(jīng)歷兩次下調，放款時(shí)間亦明顯縮短，從去年年底的3-4個(gè)月，縮短至目前的1個(gè)月以?xún)?。不少置換客戶(hù)能夠快速回籠資金去購買(mǎi)下套房源，促使上半年二手市場(chǎng)改善需求相對活躍。

　　廣州中原研究發(fā)展部的數據顯示，2022年上半年市場(chǎng)出現明顯分化。改善型住宅成交穩步上揚，從2020年的占比1.4%，躍升至2022年上半年的2.3%。而剛需300萬(wàn)元以下盤(pán)源成交占比73.4%，環(huán)比減少4.6%，成交能力不及去年同期。

　　以熱門(mén)區域天河來(lái)看，成交最為活躍的板塊為天河公園板塊，其成交宗數更是進(jìn)入板塊成交前十榜單，月均成交大概80多宗。而需求一向活躍的東圃板塊成交有所回落，新增客戶(hù)數量及二手帶看量較去年同期下跌2-3成左右。因為天河公園板塊優(yōu)質(zhì)小區林立，居住環(huán)境佳，適合改善買(mǎi)家置業(yè)。在目前信貸環(huán)境趨松的情況下，對于賣(mài)一買(mǎi)一客戶(hù)相對“友好”，具有較大的操作空間，從而促使板塊客戶(hù)需求居高不下;另一方面，板塊業(yè)主報價(jià)合理，存在一定的議價(jià)空間，部分盤(pán)源議價(jià)幅度基本可以在3-5%左右，促進(jìn)了成交的達成。

　　不少區域“賣(mài)一買(mǎi)一”客戶(hù)增加。比如上半年二手成交量?jì)H次于番禺，位于第二的海珠區，“賣(mài)一買(mǎi)一”置業(yè)客戶(hù)需求明顯增加，而剛需客戶(hù)較前段時(shí)間有所減少。成交數據顯示，海珠區3房、4房及以上的改善型戶(hù)型成交占比分別出現明顯回升，占比分別大增至38.6%、8.4%，同比2021年上半年分別凈增5.6%、1.8%。