7月16日，海南省住房和城鄉建設廳等九家單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出在把控風(fēng)險的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作。

　　去年6月份，保障性租賃住房被納入基礎設施REITs試點(diǎn)項目后，相關(guān)試點(diǎn)工作逐步在全國展開(kāi)。記者據公開(kāi)信息不完全統計，截至今年7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

　　盤(pán)活存量資產(chǎn)

　　促進(jìn)實(shí)現投融資良性循環(huán)

　　保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項目為基礎資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。保障性租賃住房與市場(chǎng)上普通租賃住房不同，旨在解決新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題，屬于“政策性租賃住房”，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。

　　“發(fā)展保障性租賃住房REITs，可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，帶動(dòng)增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，從而實(shí)現投融資良性循環(huán)。”中倫律師事務(wù)所合伙人孟憲石律師對《證券日報》記者表示。

　　2021年11月份，浙江提出，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn);同年12月份，江西提出，鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn);今年2月份，重慶提出，開(kāi)展保障性租賃住房基礎設施REITs試點(diǎn)。

　　“推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，有助于推動(dòng)住房租賃行業(yè)的供給側結構性改革，不僅能夠針對性地解決民生問(wèn)題，促進(jìn)城市租住平衡、分流購房需求，也能夠在一定程度上解決租賃住房面臨的收益率難題。”香港國際新經(jīng)濟研究院執行董事付饒對《證券日報》記者表示。

　　同濟大學(xué)法學(xué)院副教授劉春彥在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs主要是為了促進(jìn)保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，市場(chǎng)未來(lái)前景主要取決于基礎資產(chǎn)即保障性住房的租金收入的可持續性，對于保障性租賃住房REITs的投資者而言，其收益取決于保障性住房的租金收入。因此，合理設計保障性租賃住房REITs的方案尤為重要。

　　首批兩單項目等待注冊

　　今年有望迎來(lái)更多機遇

　　從試點(diǎn)情況來(lái)看，目前全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目均于近日獲滬深交易所審核通過(guò)，離注冊發(fā)行僅一步之遙。

　　具體來(lái)看，紅土創(chuàng )新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目、中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目的申報時(shí)間(5月27日)與受理時(shí)間(5月30日)一致，前者于7月11日獲深交所審核通過(guò)，后者于7月14日獲上交所審核通過(guò)。

　　“預計2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開(kāi)的元年，公募REITs將推動(dòng)我國住房租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新紀元。”孟憲石稱(chēng)，首先，通過(guò)公募REITs將運營(yíng)成熟的重資產(chǎn)打包進(jìn)行上市，盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現“輕重資產(chǎn)”分離，使住房租賃企業(yè)更加專(zhuān)注于提升資產(chǎn)運營(yíng)管理能力。其次，REITs還是一個(gè)主動(dòng)管理工具，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助提升運營(yíng)管理效率。同時(shí)，為了提高REITs的收益率，會(huì )促進(jìn)住房租賃企業(yè)更加專(zhuān)注于運營(yíng)能力的提升。再次，作為一種主動(dòng)管理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例不低于年度可供分配利潤的90%，實(shí)際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統房地產(chǎn)的高周轉銷(xiāo)售邏輯，從而避免房地產(chǎn)價(jià)格和租金過(guò)快上漲預期，這也是REITs被認為是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展穩定器的主要原因。最后，REITs的擴募機制將為住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多的機遇和想象空間。

　　付饒認為，雖然REITs產(chǎn)品收益穩定、風(fēng)險適中，但宏觀(guān)經(jīng)濟、利率等因素會(huì )對REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)表現產(chǎn)生影響，投資者依然要理性看待，不應脫離產(chǎn)品本身特性盲目跟風(fēng)投資。