降首付比例、調整限購政策、提升公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼……2022年上半年，中央不斷釋放穩地產(chǎn)信號，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策密集出臺，發(fā)布頻次創(chuàng )歷史同期新高;地方打出“組合拳”，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。

　　隨著(zhù)政策效果逐步顯現，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)數據扭轉下跌態(tài)勢，市場(chǎng)邊際有所修復。多機構認為政策各方面仍有調整空間，預期下半年將繼續發(fā)力并采取更有針對性的措施。

　　政策高頻調整 支持合理購房需求

　　4月29日中央政治局會(huì )議提出支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。隨后各地政策出臺頻率加快，力度也有所加碼。據中指研究院統計，上半年全國已有超180個(gè)省市出臺近500次房地產(chǎn)調控政策。

　　從政策類(lèi)型來(lái)看，各地不斷從需求端發(fā)力完善房地產(chǎn)政策。中央層面多次強調支持合理住房消費，多地利用調整限購、限貸政策等方式降低購房門(mén)檻，釋放更多購房需求進(jìn)入市場(chǎng)。

　　據克而瑞研究中心統計，上半年36座城市放松限購，54座城市放松限貸。以鄭州為例，3月鄭州發(fā)布19條穩樓市措施，率先取消“認房又認貸”，并規定老年人投靠家庭可以新購一套住房，業(yè)內人士認為該規定實(shí)際上就是取消了限購;6月鄭州航空港區進(jìn)一步加大放松力度，宣布首套房最低首付比例20%，二套、貸款未結清最低首付比例30%。

　　億翰智庫分析認為，當前限貸政策的調整目的是有針對性地保障居民合理購房需求釋放，提高消費者的支付能力，這對于部分有購房需求，但是受制于政策因素而無(wú)法釋放的消費者而言無(wú)疑釋放了利好信號。

　　同時(shí)，上海、杭州、合肥等部分核心城市放寬了落戶(hù)門(mén)檻，其中上海規定在滬各研究所、各高校應屆碩士畢業(yè)生，世界一流大學(xué)建設高校應屆碩士畢業(yè)生、世界一流學(xué)科建設高校建設學(xué)科應屆碩士畢業(yè)生，無(wú)需“打分”，符合基本條件就可直接落戶(hù)。中信建投研報認為這將持續支撐銷(xiāo)售市場(chǎng)的邊際修復;億翰智庫則認為核心城市放寬人才落戶(hù)門(mén)檻主要目標在于吸納人才，短期內也會(huì )增加市場(chǎng)購房基數。

　　58城首套房貸利率下調至4.25% 房票制度重啟

　　緩解消費者購房壓力也是上半年樓市調控政策的主要方向之一。

　　5月，央行宣布個(gè)人首套住房商貸利率下限調降20個(gè)基點(diǎn)，幾天后又宣布5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng )歷史單次最大降幅。多座城市抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，據克而瑞研究中心統計，蘇州、鄭州、濟南、南京、溫州等58座城市目前已執行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率。

　　還有多座城市調整了公積金相關(guān)政策。6月，福建省宣布職工家庭第二次申請公積金貸款購房首付比例降至30%;按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，住房公積金最高貸款額度予以適當提高。浙江省則加大對三孩家庭的住房公積金支持力度，包括提高貸款額度、提取額度以及優(yōu)先發(fā)放貸款等。杭州市、山西省等多地均規定受新冠疫情影響、不能正常償還住房公積金貸款的繳存人，可申請不作逾期處理。

　　房票也在上半年“重出江湖”，據億翰智庫統計，截至2022年6月下旬，已有包括鄭州、麗水、紹興、海寧、鄂州等19座城市出臺“房票”制度。其中鄭州規定棚改房屋被征收人選擇房票安置的，可獲得安置補償權益金額8%的獎勵，同時(shí)以現金方式獎勵被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費。 “政府通過(guò)鼓勵安置群體的房票安置，可起到托底市場(chǎng)的功能，有利于市場(chǎng)去庫存，提振整體房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。”中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤分析稱(chēng)。

　　此外，部分城市也采取了發(fā)放購房補貼、調整限售、減免房地產(chǎn)稅費等措施支持剛性和改善性需求釋放，從供應端則采取調整土拍規則和預售資金監管政策等方面，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　政策效果初步顯現 預期下半年持續調整

　　隨著(zhù)各地政策持續出臺以及疫情影響逐漸弱化，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現企穩態(tài)勢。中指研究院數據顯示，5月全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)邊際有所修復;重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續收窄，5月環(huán)比轉增，6月環(huán)比繼續增長(cháng)。

　　不過(guò)政策效果仍待進(jìn)一步加強?？硕鹧芯恐行恼J為，在4.29政治局會(huì )議后，地方放松政策頻率及力度加碼，但實(shí)際收效仍乏善可陳;核心原因在于政策力度較弱，并缺少系統性政策。

　　對于下半年行業(yè)政策走向，克而瑞研究中心認為，市場(chǎng)真正回穩仍需政策組合拳助力，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市或將全面取消限購、限售及限價(jià)，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。

　　多家機構也預測下半年政策將繼續優(yōu)化調整。中指研究院表示，目前部分城市調控政策力度仍保持相對克制，在市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續下行的情況下，政策力度有望進(jìn)一步加強。短期來(lái)看，各地因城施策頻次或將維持在較快節奏，供需兩端政策均仍有空間。

　　諸葛找房數據研究中心則認為，本輪政策雖然覆蓋城市較廣，調控頻次也較為頻繁，但從力度上看，均是從之前嚴控的基礎上進(jìn)行小幅的松綁，政策門(mén)檻仍處于較為嚴苛的階段。當前居民對住房品質(zhì)要求提升，改善性需求增加，而二套房以上的購房門(mén)檻當前仍處于高位，該機構預計未來(lái)相關(guān)政策仍有放松空間。