2022年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現新的格局。之前，珠江新城和琶洲是寫(xiě)字樓最主要的供應方和租賃企業(yè)的重點(diǎn)，但從下半年開(kāi)始，金融城的新貨絕對是不可忽視的重要一環(huán)。與此同時(shí)，整棟物業(yè)大宗成交頻現，亦是近期市場(chǎng)出現的新趨勢。下半年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處于供應高峰期。從租賃需求來(lái)看，源自貿易、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的上下游企業(yè)租賃需求或有縮減。相較之下，金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)的租賃需求或有望于下半年維持穩定。

　　金融城：未來(lái)供應大戶(hù) 珠城、琶洲：整棟成交頻現

　　日前，第一太平戴維斯最新研究數據顯示，下半年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處于供應高峰期。三季度，全市預計有七個(gè)新項目入市，合計將為市場(chǎng)帶來(lái)約40.0萬(wàn)平方米新增供應。

　　從戴德梁行提供的數據來(lái)看，一線(xiàn)城市甲級寫(xiě)字樓租金及空置率普遍放緩。2022年上半年，廣州市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得33.2萬(wàn)平方米新增供應，超過(guò)去年全年供應量的七成。盡管新增供應持續放量，但企業(yè)的租賃決策周期有所延長(cháng)，新增供應對市場(chǎng)需求的刺激作用有限。一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租賃需求節奏普遍放緩，上半年廣州市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得18.7萬(wàn)平方米凈吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續上升趨勢至9.6%。

　　對此，戴德梁行研究院副院長(cháng)、華南區研究部董事張曉端表示，盡管市場(chǎng)吸納水平不及預期，但對于廣州而言，在長(cháng)期維持低空置率的市場(chǎng)環(huán)境下，新興商務(wù)區持續放量帶來(lái)可租賃面積的增加，將為租戶(hù)提供更多可租賃面積的選擇，也為未來(lái)市場(chǎng)活躍度的復蘇提供良好載體。

　　值得留意的是，在之前的格局中，珠江新城和琶洲是寫(xiě)字樓最主要的供應方和租賃企業(yè)的重點(diǎn)，但現在，金融城的新產(chǎn)品入市在即，將有望推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新格局形成。從供應量看，金融城將成為未來(lái)幾年，繼琶洲之后的新興供應大戶(hù)。同時(shí)，近期整棟物業(yè)大宗成交頻現，其中，珠江新城與琶洲區域為整棟成交的熱點(diǎn)區域。包括粵海金融中心-T1棟以及小米大廈-副塔樓等。

　　金融業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)成交

　　從行業(yè)來(lái)看，今年上半年行業(yè)需求表現出現分化，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)受到行業(yè)調整的影響，需求表現謹慎。另一方面，金融業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍并成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴大超過(guò)六成和九成，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。

　　從區域的選擇上來(lái)看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類(lèi)行業(yè)選址的重要考慮，隨著(zhù)新興區域產(chǎn)業(yè)集聚效應的擴大，企業(yè)對于財稅金融、人力資源、廣告咨詢(xún)、法律等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求也將不斷上升。

　　2022年下半年，廣州預計還將有45.2萬(wàn)平方米的新增供應投入市場(chǎng)，預計至2026年，廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量或將達到908.6萬(wàn)平方米。

　　短期來(lái)看，市場(chǎng)規模的擴大將促使競爭不斷升級，在當前的市場(chǎng)環(huán)境中，如何避免可能出現的入市計劃延期與去化周期延長(cháng)將成為業(yè)主方面臨的兩大挑戰。

　　而長(cháng)期來(lái)看，一些跨國機構重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，而粵港澳大灣區憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎、人才儲備、政策支持等多項優(yōu)勢將成為企業(yè)布局的重要選擇。區域建設進(jìn)度的加快也將推動(dòng)企業(yè)加速釋放對研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。

　　【專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)】

　　新興開(kāi)發(fā)模式成未來(lái)商務(wù)區招商主流

　　從區域來(lái)看，盡管需求放緩，廣州核心區域的優(yōu)質(zhì)甲級辦公物業(yè)，仍然受到熱捧，珠江新城與琶洲更是寫(xiě)字樓大宗交易的熱點(diǎn)區域。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區域，空置率雖呈現結構性上升，租金水平仍于波動(dòng)中持續上漲，體現出良好的發(fā)展基礎。

　　戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部董事汪子浩表示：“相較于由房地產(chǎn)商主導的傳統開(kāi)發(fā)模式，琶洲直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，通過(guò)讓利吸引了眾多產(chǎn)業(yè)龍頭拍地建設總部型物業(yè)，為區域未來(lái)的發(fā)展奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。”

　　事實(shí)上，直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，已逐漸成為各商務(wù)區招商主流。如金融城起步區開(kāi)發(fā)之初仍主要引入房地產(chǎn)企業(yè)拍地，以至于起步區產(chǎn)業(yè)發(fā)展不純粹。目前金融城東區開(kāi)發(fā)模式已直接引入尚品宅配、酷狗音樂(lè )等龍頭企業(yè)拍地，確保區域未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度。

　　招商模式的轉變，對于全流程關(guān)聯(lián)方，即政府、企業(yè)及傳統開(kāi)發(fā)商均提出全新要求。汪子浩補充：“企業(yè)要充分利用招商優(yōu)惠條款，爭取成本相對較低的土地，并將其成功轉化成樓宇資產(chǎn)，以達成‘流量變現’，增加效能。傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需具備核心競爭力，做好大片區規劃，重點(diǎn)項目開(kāi)發(fā)、城市綜合體內部業(yè)態(tài)合理規劃。”