調控措施會(huì )不會(huì )變?二手房參考價(jià)會(huì )不會(huì )調?房子還是不好賣(mài)……

　　這些問(wèn)題和感受，都是證券時(shí)報記者近日走訪(fǎng)深圳多地過(guò)程中，購房者表達出的心聲。剛剛過(guò)去的2022年上半年被業(yè)內稱(chēng)為多年來(lái)最難的“半年考”，深圳樓市也交出了自己的答卷。那么，下半年深圳樓市又會(huì )發(fā)生哪些變化?

　　新房?jì)蓸O分化

　　博弈偏向于買(mǎi)方市場(chǎng)

　　對于深圳的新房市場(chǎng)，“兩極分化”可以說(shuō)是最為明顯的一個(gè)關(guān)鍵詞。今年上半年，深圳一些“網(wǎng)紅豪宅”的熱銷(xiāo)似乎給樓市帶來(lái)了一絲回暖的信號。只是，“網(wǎng)紅豪宅”的熱度并沒(méi)有傳到剛需市場(chǎng)，許多剛需新房項目依舊在打“價(jià)格戰”，不僅開(kāi)盤(pán)就打折，而且還有買(mǎi)房送黃金等各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)。特別是作為深圳“網(wǎng)紅區”的光明樓市開(kāi)始走下神壇，絕大多數的新房項目銷(xiāo)售速度明顯慢于市場(chǎng)預期。

　　深圳貝殼研究院的數據顯示，2022上半年深圳共有57個(gè)項目取得批售，合計供應新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增長(cháng)24.6%?？偟膩?lái)看，上半年供應量集中于二季度，主要由于一季度深圳處于疫情高峰期，房企推盤(pán)節奏放緩。隨著(zhù)疫情防控有效，4月供應量快速增加，其中6月達到今年上半年新房供應最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個(gè)月。另一邊，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

　　并不是所有的新房都好賣(mài)，即便是在深圳，房企花式促銷(xiāo)也屢屢上演，二手房也同樣如此。樂(lè )有家研究中心數據顯示，剛剛過(guò)去的2022年上半年，深圳二手住宅僅成交9965套，同比大跌近65%，錄得2007年以來(lái)的最差表現，比2008年上半年還要少52%。雖然深圳二手房從4月開(kāi)始出現環(huán)比上升，但月均2000套上下的成交量與業(yè)內關(guān)注的5000套“榮枯線(xiàn)”相去甚遠。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )最新公布的數據顯示，截至2022年7月4日，深圳全市共有38317套有效二手房源在售，較上周增加159套，二手房在售房源數量也在持續增加。

　　多位業(yè)主告訴記者，自己的房子有的是總價(jià)低的剛需房，有的是名校學(xué)區房，但掛牌好幾個(gè)月都沒(méi)有賣(mài)出去，行情回暖不明顯。也有房產(chǎn)中介經(jīng)理反映，即便是在過(guò)去熱炒的西部和學(xué)區房片區，越來(lái)越多的二手房以接近參考價(jià)的價(jià)格出售。值得注意的是，據深圳貝殼研究院數據顯示，2022上半年深圳新增二手房掛牌均價(jià)同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%，整體來(lái)看業(yè)主心態(tài)和預期有所弱化，報價(jià)趨向合理。今年上半年成交議價(jià)率為5.9%，創(chuàng )下近年來(lái)新高，也表明當前博弈偏向于買(mǎi)方市場(chǎng)，尤其急于出售或急需用錢(qián)的業(yè)主議價(jià)空間更大。

　　為何購房者積極性不高

　　今年以來(lái)，多地樓市政策暖風(fēng)頻吹，但深圳樓市政策面依舊保持平穩。深圳一家大型房企營(yíng)銷(xiāo)部人士告訴記者，盡管樓市調控放松的預期有所升溫，但如果項目的自身條件一般，開(kāi)發(fā)商也不愿意“等”市場(chǎng)回暖，還是會(huì )選擇通過(guò)促銷(xiāo)走量。從購房者角度來(lái)看，記者隨機采訪(fǎng)了多位準備購房的深圳市民，發(fā)現購房者面對調控松綁預期和房貸利率下調普遍保持謹慎態(tài)度，認為現在買(mǎi)房還是會(huì )從自身經(jīng)濟承受能力出發(fā)，并且會(huì )考慮自身工作前景和經(jīng)濟環(huán)境。而且，深圳新房供應充足，購房者可選標的越來(lái)越多，就連那些曾經(jīng)的“炒房客”也變得低調。

　　為何購房者的積極性不高?廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前關(guān)于深圳樓市調控政策變化也是時(shí)有傳聞，但最終都全部“落空”，這對市場(chǎng)預期帶來(lái)比較大的沖擊。另外，深圳的二手房?jì)r(jià)格出現下跌，新房開(kāi)始大量供應而且限價(jià)比較明顯，二手房?jì)r(jià)格下跌導致購房者對買(mǎi)新房的積極性也有所減弱，認為新房選擇空間很多而且價(jià)格也會(huì )下跌。還有一個(gè)因素就是，深圳的二手房參考價(jià)仍在發(fā)揮作用，杠桿大幅降低導致購房門(mén)檻提高，也降低了購房者的積極性。

　　對于政策走向，李宇嘉認為，從國家層面的政策來(lái)講，現在處于一個(gè)政策空窗期或者政策效應的觀(guān)察期。下半年，深圳樓市肯定會(huì )有所回暖，但要基于上述提到的因素是否會(huì )發(fā)生變化，就是原來(lái)促成深圳房?jì)r(jià)大幅度上漲的幾個(gè)因素，例如杠桿率、居民對未來(lái)預期的收入等。另外，外來(lái)人口在深圳買(mǎi)房還是很難，即便其他城市能通過(guò)松綁限購來(lái)刺激外來(lái)人口購房，但深圳是不行的，所以這些方面都有待觀(guān)察。

　　業(yè)內人士普遍認為，包括深圳等一線(xiàn)城市在限購限貸等政策層面寬松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建設局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計劃》的通知?！队媱潯分赋?，2022年深圳市計劃供應商品住房用地215萬(wàn)平方米;新開(kāi)工商品住房建筑面積700萬(wàn)平方米，約7萬(wàn)套;批準預售和現售商品住房面積600萬(wàn)平方米，約6萬(wàn)套。值得注意的是，《計劃》指出，繼續加強新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導，持續完善二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，適時(shí)更新、逐步細化二手住房成交參考價(jià)格體系。加強一二手住房?jì)r(jià)格聯(lián)動(dòng)調控，加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合理發(fā)布掛牌價(jià)格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，促進(jìn)市場(chǎng)理性透明交易，穩定市場(chǎng)預期。