隨著(zhù)鄭州今年首批次集中供地落下帷幕，2022年全國22城首輪集中供地也全部完成。

　　今年首批集中供地的推出自北京1月7日公告開(kāi)始，至鄭州6月22日成交結束，歷時(shí)5個(gè)月15天。經(jīng)過(guò)了一年的磨合，“兩集中”政策落地的第二年，土拍市場(chǎng)出現了什么新的變化?

　　多地集中供地增至四批次，規?？s減

　　中指研究院統計顯示，本輪22城共計推出涉宅用地469宗，供應建設用地面積2135萬(wàn)平方米，推出規劃建面4713萬(wàn)平方米。最終成交397宗，成交規劃建面3907萬(wàn)平方米，首批次共計成交出讓金4969億元。

　　這輪綿延近半年的“土地批發(fā)”，最直觀(guān)的變化便是多地的集中供地增加至四批次。

　　2021年，22城步伐統一地“只賣(mài)三次地”。但在今年，北京、青島、武漢、重慶、濟南、廈門(mén)、蘇州、鄭州等城市均已明確全年供地將分四個(gè)批次進(jìn)行。

　　“供地批次的提升，減輕各批次供地壓力，便于房企靈活應對，有利于土地市場(chǎng)的穩定。”中指研究院解讀稱(chēng)。但批次的增加也不可避免地在一定程度上分散了各批次供地面積。

　　數據顯示，22城首批共推出涉宅用地469宗，建設用地面積2135萬(wàn)平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規劃建筑面積4713萬(wàn)平方米，同比去年首批次減少6707萬(wàn)平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。

　　有分析認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和房企資金緊張成為重點(diǎn)城市縮減供地規模的最主要原因。市場(chǎng)下行影響房企銷(xiāo)售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現大量流拍，大部分城市主動(dòng)減少供地規模。

　　城市間、城市內熱度分化明顯

　　從土地供應量看，在總量減少的趨勢中，長(cháng)三角區域顯得要比東三省區域熱鬧。推出宗數最多的城市是杭州，首批次推出地塊60宗，供應面積也是22城中最大的。沈陽(yáng)則首輪推出地塊5宗、長(cháng)春出讓2宗涉宅用地，數量最少。

　　若是從樓面均價(jià)看，一、二線(xiàn)城市實(shí)力依然突出。最高的是北京，推出樓面均價(jià)29018元/㎡；其次是廈門(mén)，推出樓面均價(jià)24863元/㎡；位列第三為上海，推出樓面均價(jià)19075元/㎡，與北京單價(jià)相差近萬(wàn)元。

　　當供應的土地進(jìn)入拍賣(mài)市場(chǎng)，本輪觸頂成交地塊屈指可數，大量地塊底價(jià)成交，同時(shí)呈現出市場(chǎng)熱度分化趨勢逐漸加大的特點(diǎn)。

　　深圳、合肥兩個(gè)城市在本輪土拍中收獲滿(mǎn)滿(mǎn)，觸頂成交地塊占比最高。深圳觸頂成交地塊占比100%，8宗地塊全部觸頂成交，是本次集中供地熱度最高城市；合肥觸頂地塊占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地競價(jià)達到上限價(jià)格。

　　第二梯隊中，杭州、上海以及南京、廈門(mén)、重慶土地市場(chǎng)也保持了較高的熱度。

　　與之相對的，另有部分城市多數地塊底價(jià)成交，土拍市場(chǎng)熱度較為平靜。其中，長(cháng)春、沈陽(yáng)兩城市成交地塊均底價(jià)成交，占比100%；無(wú)錫、長(cháng)沙、廣州、天津、濟南、青島、武漢底價(jià)成交宗數占比均超80%。

　　也有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌占據主流。本次出讓中，天津土拍意外地流拍宗數最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌，9宗流拍，流拍及撤牌率達83%。長(cháng)春、濟南等城市也有著(zhù)較高的流拍率。

　　事實(shí)上，除了各城市間土拍熱度仍有較大分化，單個(gè)城市內部分化亦較為明顯。除了深圳、杭州等市場(chǎng)基本面強勁的城市整體熱度較高，合肥、南京等房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。

　　“其余城市雖有流拍率下降、溢價(jià)率提升等正向結果反饋，但或有本次土拍整體土地質(zhì)量較好等客觀(guān)因素存在，且大多城市底價(jià)成交率仍然維持高位，從側面反映了開(kāi)發(fā)商加杠桿、擴土儲的意愿仍然不強，土拍市場(chǎng)整體回暖仍需時(shí)日。”中指研究院指出。

　　供給端有意降本讓利，央國企仍為主力

　　回顧2021年的三輪集中供地，經(jīng)歷了首輪的火熱開(kāi)局后，第二批次的土拍規則逐漸趨嚴，企業(yè)拿地能力也驟然收緊。第三批次時(shí)，多地又在此前基礎上優(yōu)化了出讓條件，帶動(dòng)市場(chǎng)趨穩。

　　今年的首輪集中供地，同樣延續了之前的政策利好，這也是和房地產(chǎn)供需兩端調控政策持續的優(yōu)化調整同步并行。

　　供應端土拍規則延續調整趨勢，減少或取消競自持競配建部分，從降低成本到降低實(shí)際成本；在地塊的利潤空間方面，也有明顯的提升，如此前流拍地塊降低底價(jià)后重新掛牌，以及提高限售價(jià)格，都在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。

　　但拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯。

　　從央國企拿地比例看，2022年首批次，北京、深圳、廈門(mén)、深圳、重慶央國企拿地宗數占比均在50%以上，其中南京超9成。

　　從地方平臺拿地比例看，天津、無(wú)錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數占比均超5成，無(wú)錫、天津、蘇州超七成。

　　從民企拿地比例看，積極性明顯不足，南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無(wú)民企獲取，北京、廈門(mén)、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數占比超過(guò)50%。

　　不過(guò)，恢復的態(tài)勢也已苗頭初露。當前，供地節奏較快的北京、青島、福州、廈門(mén)四個(gè)城市今年第二批次的集中供地也已收官。高信用民營(yíng)房企已開(kāi)始發(fā)力，如濱江集團、旭輝控股以及龍湖集團等頭部民營(yíng)房企已積極恢復參與拍地。

　　“此前，在‘三道紅線(xiàn)’等規則下，民營(yíng)房企資金鏈相對緊張，疊加銷(xiāo)售市場(chǎng)購房者觀(guān)望情緒較濃，整體市場(chǎng)較為低迷，部分民營(yíng)房企受到較大沖擊，經(jīng)過(guò)調整后，高信用民營(yíng)企業(yè)將重新參與土拍。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱表示。（左宇坤）