調控政策“松綁圈”中的深圳樓市：購房者變“冷靜” 存量房貸利率下調呼聲高

　　最近一段時(shí)間，松綁成為多地樓市調控的關(guān)鍵詞。作為一線(xiàn)城市的樓市風(fēng)向標之一，深圳似乎已被樓市調控“松綁圈”包圍，而且市場(chǎng)上有關(guān)深圳樓市的政策調整“傳言”不斷。不過(guò)，截至目前深圳樓市調控政策并沒(méi)有發(fā)生變化，購房者勿輕信謠言。

　　樓市變還是不變?這是擺在一線(xiàn)城市面前的選擇題。過(guò)去，深圳樓市非常“敏感”，特別是對政策變化的預期，但今年的情況似乎有些不同。

　　證券時(shí)報記者在實(shí)地走訪(fǎng)中發(fā)現，經(jīng)過(guò)一年多的深度調控，加之經(jīng)濟環(huán)境的變化，即使面對各式各樣的樓市調控政策變化，購房者似乎已變得越來(lái)越“冷靜”，不少購房者希望深圳能鞏固來(lái)之不易的“調控效果”，相關(guān)二手房參考價(jià)在更新后能夠更“精準”。此外，對于房貸利率的變化，多數購房者更希望存量房貸利率也能有所下調。

　　鞏固來(lái)之不易的“調控效果”

　　據不完全統計，5月以來(lái)全國已有近40個(gè)城市出臺了樓市調控松綁政策，包括放松限購、限售，降低首付比例，下調房貸利率，增加公積金貸款額度，發(fā)放購房補貼等多個(gè)方面。其中，粵港澳大灣區多個(gè)城市如佛山、中山、江門(mén)等，也陸續出臺松綁樓市政策。臨近深圳的東莞和惠州，此前也分別對樓市調控政策進(jìn)行一定程度的“松綁”，其中，東莞提出生育二孩或三孩者可新增購買(mǎi)一套商品住房、個(gè)人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年等政策受到關(guān)注。在“利好”政策刺激下，記者致電東莞城區、虎門(mén)鎮的幾個(gè)新房項目營(yíng)銷(xiāo)中心，有銷(xiāo)售經(jīng)理表示前段時(shí)間推出的優(yōu)惠折扣措施有所收緊，市場(chǎng)更傳出東莞二手房屢屢出現“反價(jià)”的消息。

　　東莞的樓市調控松綁政策帶來(lái)了一些市場(chǎng)反應，在深圳一些政府和社區論壇上，記者也發(fā)現許多購房者發(fā)帖和討論，呼吁深圳應謹慎“放松”樓市調控政策，鞏固來(lái)之不易的“調控效果”。在羅湖區、光明區的幾個(gè)新房項目營(yíng)銷(xiāo)中心，記者隨機采訪(fǎng)幾位購房者，大家都對目前深圳二手房參考價(jià)如何調整、樓市調控政策會(huì )不會(huì )發(fā)生變化等問(wèn)題高度關(guān)注，也希望相關(guān)政策變化能盡快落實(shí)，特別是二手房參考價(jià)。除了價(jià)格調整，多位購房者也對記者表示，現在的二手房參考價(jià)是一個(gè)小區一個(gè)價(jià)格“一刀切”，如果二手房參考價(jià)得到更新，希望價(jià)格能夠更“精準”，例如根據樓層、朝向來(lái)計算參考價(jià)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控效果，除了行業(yè)自身政策力度外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融政策變化，也給房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。近日央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首套房商貸利率下限調整為不低于LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)減20個(gè)基點(diǎn)，二套房按現行規定執行。

　　不過(guò)，記者咨詢(xún)中國銀行、寧波銀行等多家銀行個(gè)貸經(jīng)理，他們均表示還未接到正式通知。目前深圳首套房房貸利率最低能做到4.9%，也有個(gè)貸經(jīng)理表示，“即使有下調的空間，但按照深圳的情況，可能很難達到4.4%。”不過(guò)，與去年相比，多家銀行放款速度保持較快水平，有的銀行二手房按揭業(yè)務(wù)的流水審核有所放松，房貸放款速度有所提升。

　　此外，對于房貸利率的變化，多數購房者更希望存量房貸利率也能有所下調。

　　IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜指出，對于存量用戶(hù)來(lái)說(shuō)，房貸利率下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業(yè)銀行以及地方政府都可以主動(dòng)調降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢依然有下降趨勢，未來(lái)房地產(chǎn)金融也會(huì )進(jìn)一步加快和加大寬松的頻率與力度。

　　買(mǎi)房還是要量力而行

　　那么，在周邊城市調控松綁以及房貸利率發(fā)生變化預期的“刺激”下，深圳樓市的交易情況發(fā)生了哪些變化?

　　其實(shí)，自4月初以來(lái)，深圳市場(chǎng)的成交就出現一些回暖跡象，但也可看出購房者的“謹慎”。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )公布的數據顯示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，環(huán)比下跌0.3%，二手房網(wǎng)簽2539套，環(huán)比增長(cháng)率為68.4%。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數據顯示，上周深圳全市二手住宅備案592套，環(huán)比上漲141.6%。上周，有2個(gè)新房項目入市銷(xiāo)售，均來(lái)自龍華區，共帶來(lái)1687套房源，但兩盤(pán)去化情況均不太理想。

　　此外，樂(lè )有家研究中心數據顯示，4月成交量排名前20的深圳二手樓盤(pán)中，有超五成的小區業(yè)主掛牌價(jià)環(huán)比出現了下調。記者在羅湖、福田和龍崗坂田等多個(gè)片區實(shí)探發(fā)現，一些中介經(jīng)理反映近日的確有些二手房業(yè)主小幅度“反價(jià)”，但這些房源之前已經(jīng)很長(cháng)時(shí)間沒(méi)有成交，多數業(yè)主也都是抱著(zhù)“試一試”的態(tài)度。在采訪(fǎng)中，面對業(yè)主“反價(jià)”的現象，多位購房者也表示，相比較2020年的情況，自己變得比較“冷靜”，坦言即使調控政策發(fā)生變化，目前買(mǎi)房還是要量力而行。

　　中國民生銀行研究院宏觀(guān)研究中心主任王靜文認為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購房行為受到限制;二是居民收入增速明顯放緩，繼續加杠桿能力受到削弱;三是受近兩年房企債務(wù)違約事件影響，居民對期房銷(xiāo)售不信任，也對房地產(chǎn)銷(xiāo)售形成拖累。

　　深圳一家本地房企的營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴證券時(shí)報記者，公司對深圳市場(chǎng)前景依舊看好，但在當下調控環(huán)境中，公司推盤(pán)步伐將有所控制，在售新盤(pán)的折扣促銷(xiāo)活動(dòng)仍將繼續。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹認為，“深圳樓市的房貸利率在四大一線(xiàn)城市里面處在最低水平，在全國范圍來(lái)看也是較低水平。因此，如果深圳也下調首套房的房貸利率，對市場(chǎng)的刺激程度也是相對較小，但有利好總比沒(méi)有利好要好，畢竟深圳住宅市場(chǎng)目前的情況并不樂(lè )觀(guān)。至于深圳是否會(huì )出臺其他利好政策，我認為會(huì )有的，但具體不好猜測。”

　　廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在目前的高房?jì)r(jià)背景下，對于新市民買(mǎi)房來(lái)說(shuō)壓力較大，因為目前的房?jì)r(jià)水平，相比2017年和2016年那一輪的紓困，最大的變化就是房?jì)r(jià)已達歷史最高，很多新市民集中的熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)比那個(gè)時(shí)候大概翻了一倍甚至兩倍，在這種情況下，就必須要降成本，才能真正地疏解樓市供需的錯配。