進(jìn)入傳統旺季，房企融資出現小高峰，近期很多房企融資利率進(jìn)一步走低，部分房企融資利率甚至降至2%左右。業(yè)內人士表示，在“三條紅線(xiàn)”背景下，融資渠道向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大。同時(shí)，降準有利于緩解房企現金流壓力，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，對推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展具有積極作用。

　　融資利率下降

　　不少房企同一品種的債券融資利率在短期內明顯走低。

　　光明地產(chǎn)4月15日發(fā)布公告稱(chēng)，公司于2022年2月收到中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )出具的《接受注冊通知書(shū)》，公司于2022年3月9日至10日發(fā)行2022年度第一期超短期融資券，期限為180天，起息日為2022年3月11日，實(shí)際發(fā)行總額6億元，發(fā)行利率為3.5%。此后，公司又于2022年4月12日至13日發(fā)行2022年度第二期超短期融資券，期限為180天，發(fā)行利率為3.06%，實(shí)際發(fā)行總額為8億元。

　　部分房企短期利率已經(jīng)低于3%。電子城于2022年4月11日至12日發(fā)行2022年度第一期超短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額為7億元，發(fā)行利率為2.99%(發(fā)行日9個(gè)月SHIBOR+0.49%)。越秀集團于4月12日發(fā)行2022年度第七期超短期融資券，發(fā)行金額10億元，票面利率2.1%，發(fā)行期限為240天。

　　中指研究院數據顯示，房企3月發(fā)行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn);ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。信托融資平均利率為7.66%。從融資結構來(lái)看，3月信用債規模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

　　從融資目的看，償還前期借款是近期融資的主要原因。廈門(mén)國貿近日成功發(fā)行10億元超短期融資券，票面利率2.55%，債券期限90日。其募集說(shuō)明書(shū)顯示，發(fā)行人本期發(fā)行金額10億元的超短期融資券，全部資金擬用于償還發(fā)行人及子公司金融機構借款。

　　房企融資分化

　　2022年3月以來(lái)，房企迎來(lái)周期性的融資高峰期。

　　3月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資金額環(huán)比上升100.2%;信托融資金額環(huán)比上升11.9%;ABS融資金額環(huán)比上升375.3%。

　　中指研究院指出，3月和4月為房企融資年度集中發(fā)行時(shí)段，發(fā)行審批速度也明顯提升。據不完全統計，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )3月發(fā)布的房企中票發(fā)行注冊通知書(shū)達14個(gè)。房企充分適應行業(yè)發(fā)展趨勢，抓住政策“窗口期”，拓展發(fā)行融資品種，如中國鐵建發(fā)行并購債、電建地產(chǎn)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項債等。

　　隨著(zhù)房企之間的融資分化，2021年下半年以來(lái)，國際評級機構接連下調房企評級或展望，其中包括不少TOP50的大型房企。

　　部分大型房企“三條紅線(xiàn)”達標，融資情況較為樂(lè )觀(guān)。以龍湖集團為例，公司2021年年報顯示，截至2021年年底，公司凈負債率進(jìn)一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍(剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88倍)，連續6年保持“三道紅線(xiàn)”的綠檔水平。截至2021年年底，龍湖集團平均借貸成本創(chuàng )歷史新低?；诹己玫男庞脿顩r，公司融資渠道保持通暢。根據標普、穆迪近期提供的評級數據，龍湖與新城、旭輝、綠城、碧桂園一起獲得“投資級”評級。

　　相比之下，評級不佳的中小型房企及出現債務(wù)違約的房企，再融資受限明顯。

　　億翰智庫報告顯示，在“三條紅線(xiàn)”背景下，融資渠道向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大，銀行間市場(chǎng)發(fā)債成功的多是主體評級較高的房企。

　　迎多重利好

　　除了房企融資利率下調外，隨著(zhù)LPR接連下調、各地銀行主動(dòng)下調房貸利率，個(gè)人住房貸款端利率也出現明顯放松。以蘇州、廣州為代表的熱點(diǎn)地區加入LPR“零加點(diǎn)”隊列，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾表示，近期房貸利率下調主要是發(fā)生在銀行層面。3月以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率，幅度在20-60個(gè)基點(diǎn)不等。

　　為支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展、促進(jìn)綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，降準有利于緩解房企現金流壓力，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，對推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展具有一定的積極作用。（董添）