“收并購”幾乎成為今年上市房企年度業(yè)績(jì)會(huì )上的必答題。

　　從目前已經(jīng)舉行業(yè)績(jì)會(huì )或投資者會(huì )的房企來(lái)看，大致分為兩類(lèi)：一是獲得并購貸額度的頭部企業(yè)，多被問(wèn)及“已有哪些收并購目標”和“出手時(shí)機咋選擇”等;二是出險房企，多被問(wèn)及“已將哪些項目列入資產(chǎn)包”“資金籌集進(jìn)展如何”等。

　　業(yè)內普遍認為，2022年房企將迎來(lái)收并購浪潮，而這之后，行業(yè)格局或將重塑。不過(guò)據克而瑞分析，上一波市場(chǎng)化收購主力是民企，但由于去年以來(lái)民企普遍流動(dòng)資金緊張，當前收購主力逐漸轉變?yōu)閲?。雖然國企具備資金優(yōu)勢且收購意愿強，但決策效率偏低，因此并購規?？蛛y回到2017~2018年的峰值。

　　審慎態(tài)度

　　今年房企年報披露已過(guò)半，與往年最大的不同是，房企因疫情或審計等多種原因，出現了規模性的年報延遲披露現象。與之對應的是，資金相對充裕、獲取渠道相對順暢、綜合成本低的房企或快或慢已在收并購的路上。

　　惠譽(yù)評級認為，鑒于處于財務(wù)困境中的房企致力于籌集資金償付到期債務(wù)，2021年以來(lái)中國房地產(chǎn)行業(yè)的收并購交易量持續增長(cháng)，并可能保持在高位，這與此前房市低迷時(shí)期收并購交易增加的情形一致。

　　但無(wú)論行動(dòng)快慢，在業(yè)績(jì)會(huì )上，擁有雄厚資金實(shí)力被看作是“白衣騎士”的房企，無(wú)不透露出“審慎”的態(tài)度。

　　今年1月初，招商蛇口拿到了地產(chǎn)行業(yè)第一筆收并購貸，注冊完成30億元并購票據，也標志著(zhù)房企并購類(lèi)債券發(fā)行破冰。此后有消息稱(chēng)，銀行針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線(xiàn)”相關(guān)指標，對于行業(yè)收并購而言無(wú)疑加大了操作空間。

　　在3月24日業(yè)績(jì)會(huì )上，旭輝控股CFO楊欣表示，并購額度既不計算在金融機構的兩道紅線(xiàn)之內，也不計入房企三道紅線(xiàn)計算的新增有息負債之內，因此未來(lái)會(huì )積極拓展。而此前的3月9日，旭輝控股公告稱(chēng)，平安銀行將授予其50億元并購融資額度。3月31日，交行上海分行與旭輝確認了一項并購戰略合作協(xié)議，將提供給后者100億元框架性并購貸款授信額度。

　　對于目前優(yōu)質(zhì)企業(yè)而言，收并購政策為融資提供了保障，而其審慎的主要原因則是需要充分考慮風(fēng)險與收益性?xún)r(jià)比。越秀地產(chǎn)董事長(cháng)林昭遠在3月10日的業(yè)績(jì)會(huì )上表示，公司在接觸、積極研究，核心還是要有好的項目標的，資金不是問(wèn)題。

　　招商蛇口管理層則在3月22日的業(yè)績(jì)會(huì )表示，有合適項目的基礎上，充分考慮收益跟風(fēng)險，會(huì )積極爭取并購機會(huì )，同時(shí)也會(huì )利用相應的一些并購貸款，落地到執行則是積極尋找、謹慎決策、慎重出手。

　　在3月31日的業(yè)績(jì)會(huì )上，華潤置地管理層表示，目前公司已共獲得400億元并購額度，但更多側重于項目端收并購，不考慮對公司或平臺的收并購。萬(wàn)科管理層則在3月31日的業(yè)績(jì)會(huì )上透露，會(huì )秉持保證自己安全，不要給行業(yè)添麻煩的前提下，盡其所能做對行業(yè)健康發(fā)展良性循環(huán)的事情，留意相關(guān)機會(huì )。

　　而同時(shí)出于審慎和增值服務(wù)考慮，作為收并購市場(chǎng)上被看好的種子選手，除內部整合并購外，保利及其物業(yè)公司在市場(chǎng)上并未出手，在3月24日的業(yè)績(jì)會(huì )上表示“還在洽談中”。已有進(jìn)展

　　事實(shí)上，已有部分頭部房企率先開(kāi)啟了收并購模式。在3月30日的業(yè)績(jì)會(huì )上，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，去年四季度開(kāi)始，公司對現有合作項目進(jìn)行收并購安排，跟十多個(gè)合作方八十多個(gè)項目進(jìn)行了溝通，目前已有35個(gè)項目完成了收并購，還有30個(gè)項目基本談妥。

　　今年動(dòng)作稍快的房企已經(jīng)完成了交割，華潤萬(wàn)象生活管理層在3月31日的業(yè)績(jì)會(huì )上表示，今年初已經(jīng)落實(shí)了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)兩個(gè)收并購項目。截至3月底，禹洲物業(yè)已完成交割，實(shí)際管理方已轉交給華潤萬(wàn)象生活;中南服務(wù)也正在交割辦理中，下一步中南服務(wù)也會(huì )很快實(shí)現交割。

　　1月中下旬，中海及其系列公司共斥資36.9億元，先后從雅居樂(lè )和世茂合作方手中拿下了廣州亞運城的項目股權，此后又斥資10億元獲得了龍崗集團大本營(yíng)汕頭的優(yōu)質(zhì)股權項目。

　　惠譽(yù)評級分析認為，許多國企收購了合資公司合作方的項目公司股權，原因是他們對這些項目較為了解，且能獲得準確的項目數據，包括任何表外負債，這縮短了盡職調查周期，并降低了項目執行風(fēng)險。

　　除項目層面直接收購股權外，另一種合作形式則是先簽訂大的框架協(xié)議。最早受到邀約的招商蛇口在4月5日晚公告稱(chēng)，已與佳兆業(yè)、長(cháng)城資產(chǎn)在深圳簽署戰略合作協(xié)議，各方擬建立戰略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開(kāi)展合作，實(shí)現優(yōu)勢互補、互利共贏(yíng)、共同發(fā)展的戰略目標。

　　趨勢變化

　　從目前銀行和機構端與信用級別高的房企簽訂的框架協(xié)議來(lái)看，行業(yè)對于收并購支持力度在加大，高層對行業(yè)風(fēng)險出清意愿強烈，其中也有不少機構直接下場(chǎng)，做起了項目方的大股東，為項目后期正常交付提供保障。

　　據機構統計，今年二三季度仍是主力房企的嘗債高峰期，這也意味這些房企需要加快遴選出清優(yōu)質(zhì)項目以快速回籠資金。而作為接盤(pán)方，保證項目利潤不被拖累，是肯坐上談判席的首要條件。

　　值得注意的是，從目前已發(fā)布的2021年房企年報來(lái)看，在行業(yè)整體下行大環(huán)境下，房企利潤被不斷壓縮，最直觀(guān)表現是，前幾年毛利率做到30%僅為行業(yè)平均水平，而現在能做到25%且凈利保持正向增長(cháng)已是很優(yōu)，去年多家主流房企的毛利率已降到20%以下?？v向相比，成為一家優(yōu)秀房企的門(mén)檻在逐漸降低。

　　明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強認為，受疫情及經(jīng)濟大環(huán)境等綜合影響，當下很多人進(jìn)入自覺(jué)降杠桿的狀態(tài)，社會(huì )總需求不足，最典型的是房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管利好政策一茬接一茬，但作用沒(méi)預想的那么明顯。一是終端購房者的需求不足，二是民營(yíng)房企進(jìn)入資產(chǎn)負債表式衰退，購地需求不足。有些房企拿到并購貸之后，大部分拿去還債，而不是去做收并購。

　　克而瑞地產(chǎn)研究認為，未來(lái)市場(chǎng)收并購趨勢將從收購資產(chǎn)包的形式轉向單項資產(chǎn)收購，如單個(gè)優(yōu)質(zhì)項目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，聯(lián)手AMC處理流動(dòng)性出現問(wèn)題的但潛力較大的開(kāi)發(fā)項目。一般情況下AMC先對項目進(jìn)行風(fēng)險排除，負責不良資產(chǎn)的處置和重組，而房企對項目進(jìn)行改造、再開(kāi)發(fā)，最終推向市場(chǎng)變現，雙方各自獲得相應的收益。