無(wú)論上市房企2021年“期末考”成績(jì)如何，公司掌舵者都需真正意識到，“蒙眼狂奔”的時(shí)代已經(jīng)一去不復返了。
從2021年年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提及“房地產(chǎn)新模式”至今，管理層多次強調這一重要表述，明確過(guò)去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不可持續，要探索新的發(fā)展模式。在筆者看來(lái)，結合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段，探索房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展之路已迫在眉睫。這此過(guò)程中，三個(gè)前提非常重要。
一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模增長(cháng)空間受限。公開(kāi)數據顯示，2021年城市化率升至64.72%，全國商品房銷(xiāo)售額為18萬(wàn)億元，全國商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)連續5年保持17萬(wàn)平方米的高位。在2021年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，TOP10房企掌舵人達成共識：未來(lái)5年至10年市場(chǎng)空間將降至10萬(wàn)億元。
二是住房供應模式正在重構。“十四五”期間，相關(guān)部門(mén)的多次表態(tài)均涉及著(zhù)力提升保障房覆蓋率，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。這意味著(zhù)將堅持租購并舉，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權房為主體的保障體系。政策護航下，各城市紛紛制定保障性租賃住房供應目標，預計“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬(wàn)至900萬(wàn)套之間。
三是“場(chǎng)內玩家”或將減少。種種跡象顯示，“債務(wù)違約+經(jīng)審計年報出不來(lái)”的房企可能會(huì )永久停牌，縮表出清會(huì )讓部分房企退出市場(chǎng)。即便是熬過(guò)艱難時(shí)刻撐到春天的地產(chǎn)商，若還按照“以速度為規模加法，以杠桿為乘法”的老玩法發(fā)展，終究會(huì )退出“績(jì)優(yōu)生”陣營(yíng)，估值也無(wú)法獲得投資者充分認可。
不難看出，市場(chǎng)環(huán)境及增量開(kāi)發(fā)空間的變化，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)“探索”新發(fā)展模式。后房地產(chǎn)時(shí)代，房企需以市場(chǎng)需求為導向，調整投融資模式，在產(chǎn)品力、服務(wù)力以及盈利能力等方面苦練功夫。
其一，保持杠桿合理化。過(guò)去過(guò)度依賴(lài)土地紅利和金融杠桿，催生了一批大而不強的“千億房企”，如今部分該類(lèi)房企出現了債務(wù)違約、年報難產(chǎn)。因此，合理化房企杠桿，從單純追求規模轉向利潤、產(chǎn)品、服務(wù)和規?；ハ嗥胶獾慕?jīng)營(yíng)模式，已箭在弦上。
其二，積極盤(pán)活存量，有序推進(jìn)城市更新。要改變過(guò)往“大拆大建造新城”的粗放式開(kāi)發(fā)模式，加強土地資源集約化利用，樹(shù)立智慧城市理念，盤(pán)活低效存量用地，處理好閑置商辦、老舊廠(chǎng)區的改造工程。更重要的是，要轉變思路推進(jìn)城市更新，比如通過(guò)市場(chǎng)化手段融資，以產(chǎn)業(yè)升級、教育配套一盤(pán)棋的思維進(jìn)行城市更新規劃。
其三，開(kāi)發(fā)商需強化輕資產(chǎn)運營(yíng)能力，向發(fā)展商轉型。據筆者觀(guān)察，單純依靠做大開(kāi)發(fā)規模已不能得到投資者認可，目前，2000億元市值陣營(yíng)的房企共性特征之一是非房開(kāi)收入占比逐漸提升。在行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)轉向存量運營(yíng)賽道時(shí)，開(kāi)發(fā)商需轉變思路提前布局，發(fā)力全產(chǎn)業(yè)鏈運營(yíng)和資產(chǎn)管理，經(jīng)營(yíng)模式應逐漸由重資產(chǎn)轉向輕資產(chǎn)，打造高毛利率且有穩定現金流入賬的第二增長(cháng)曲線(xiàn)，比如代建、物業(yè)、租賃、商業(yè)地產(chǎn)等。
當然，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式無(wú)法一蹴而就，這是長(cháng)期系統性工程，亦需在前行中不斷調整。但當下，需為過(guò)去的“高歌猛進(jìn)”按下“終止鍵”，著(zhù)眼于新思考、新產(chǎn)品和新服務(wù)，讓居者有其屋跨向居者“優(yōu)”其屋。舊模式已走向末路，新模式轉型正當時(shí)。（王麗新）
