截至4月6日，以曾跨入“千億元俱樂(lè )部”(按全口徑銷(xiāo)售額計)的25家上市房企2021年財報(包括未經(jīng)審計業(yè)績(jì))為樣本，《證券日報》記者統計發(fā)現，中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團等6家公司歸屬于母公司股東的凈利潤均超過(guò)200億元。其中，龍湖集團、華潤置地、綠城中國、中國金茂和金輝控股5家該指標同比增長(cháng)，其余20家全部下跌。

　　“2021年，百強房企‘增收不增利’日趨嚴重，凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為9.8%、8.1%，較2020年分別下降2.2個(gè)、1.8個(gè)百分點(diǎn)。” 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制房企盈利空間，未來(lái)1年至2年內，行業(yè)或仍將處在降利時(shí)代。

　　毛利率降至20%?

　　“縮表出清”進(jìn)行時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)“唯規模論”已不再適用，“做大而做不強”的房企已陷入流動(dòng)性危機。在行業(yè)低迷時(shí)刻，經(jīng)過(guò)復盤(pán)、反思與檢討，房企掌舵人開(kāi)始意識到，房地產(chǎn)行業(yè)靠“激進(jìn)”高杠桿驅動(dòng)發(fā)展的時(shí)代已結束。

　　相比以往業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上“銷(xiāo)售目標”是主角，今年“均好型”頭部房企均在釋放一個(gè)信息：以利潤為導向降本增效，變利潤而非規模為KPI考核目標，投資拿地以IRR(內部收益率)為準繩，以非房開(kāi)業(yè)務(wù)挖利潤蓄水池。

　　釋放這一信息的背后，是土地紅利和金融紅利褪去后，行業(yè)盈利能力下滑至比肩制造業(yè)，并由此帶來(lái)的深刻檢視。

　　以2021年財報數據為樣本，上述25家房企毛利率全部下跌，下跌范圍從0.01個(gè)百分點(diǎn)到17個(gè)百分點(diǎn)不等，即便有“利潤王”之稱(chēng)的中海地產(chǎn)亦下跌超6個(gè)百分點(diǎn);若以行業(yè)過(guò)往共識的25%毛利率紅線(xiàn)計，僅龍湖集團、中海地產(chǎn)等7家邁過(guò)紅線(xiàn)，若將毛利率紅線(xiàn)降至20%(業(yè)內共識為“新紅線(xiàn)”)，則有14家房企過(guò)線(xiàn)。

　　回溯過(guò)往3年地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率數據來(lái)看，據國金證券統計，2018年至2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴大。從目前發(fā)布的2021年業(yè)績(jì)公告來(lái)看，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率為8.21%;而制造業(yè)在2021年的毛利率水平為20.53%，凈利率為7.96%。

　　躍過(guò)“青銅時(shí)代”邁入“黑鐵時(shí)代”的預判，依據或許在此。所以，交上歸母凈利潤幾乎腰斬的成績(jì)單后，萬(wàn)科董事局主席郁亮在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上花了28分鐘反思和剖析，畢竟這是公司上市31年中第3次出現凈利潤下滑。同時(shí)，萬(wàn)科的毛利率也降至21.8%，剛剛擦過(guò)新紅線(xiàn)。

　　“大家都對毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上是一個(gè)共識。”華潤置地總裁李欣表示，“每家公司的情況不一樣，但是對毛利率水平的目標沒(méi)有太大差異，回歸到30%甚至以上不太可能。”

　　“2021年龍湖集團整體毛利率是25%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊為23%，這在行業(yè)內比較靠前。未來(lái)1年至2年內，2017年和2018年土地市場(chǎng)熱時(shí)所拿項目會(huì )陸續進(jìn)入結算通道，預計地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率會(huì )維持20%水平，集團整體毛利率希望保持25%。”龍湖集團CEO陳序平向《證券日報》記者表示，如果土地市場(chǎng)高杠桿出清，且持續獲取價(jià)格較低地塊的話(huà)，地產(chǎn)板塊毛利率未來(lái)或可得到修復。

　　“過(guò)去，職業(yè)經(jīng)理人投資拿地KPI以‘量’定，保規模話(huà)語(yǔ)權為先，投資質(zhì)量為次要，即便2%凈利潤率仍要硬頭皮拿地，導致財務(wù)風(fēng)控不到位，短期償債能力不足，造成‘千億元房企’突破40家，市值破千億元卻不足三分之一。”一位房企投拓條線(xiàn)內部人士向《證券日報》記者表示，經(jīng)過(guò)這一輪現實(shí)的沖擊和檢討，一元錢(qián)究竟能產(chǎn)生多高效率、創(chuàng )造多少利潤和多少市值，是掌舵人不得不思考和面對的新課題。

　　未來(lái)估值的支撐在哪里?

　　從當下供需兩側調結構舉措來(lái)看，開(kāi)發(fā)仍舊是目前多數房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)，也依然對利潤池具有決定性作用，但僅靠開(kāi)發(fā)而無(wú)運營(yíng)和服務(wù)性業(yè)務(wù)，無(wú)法在不脫離客戶(hù)基礎和能力圈范圍內去開(kāi)拓房地產(chǎn)新發(fā)展模式，亦無(wú)法支撐“有質(zhì)量的發(fā)展”。

　　兩個(gè)前提非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房銷(xiāo)售額18萬(wàn)億元，這或許已經(jīng)觸及天花板，正如郁亮所說(shuō)，“我們要在‘天花板’到來(lái)之前做好布局”;二是下場(chǎng)玩家雖然會(huì )減少，但若核心還按照“以速度為規模加法，以杠桿為乘法”的老玩法發(fā)展，終究會(huì )“退”出績(jì)優(yōu)生陣營(yíng)，估值也無(wú)法獲得投資者充分認可。

　　以4月6日收盤(pán)價(jià)計，A股及H股共7家房企總市值均超過(guò)1000億元，萬(wàn)科A為2467億元、中國海外發(fā)展2341億元、華潤置地2257億元、保利發(fā)展為2190億元、龍湖集團2117億元、招商蛇口為1290億元以及碧桂園1221億元。

　　據《證券日報》記者觀(guān)察，站上2000億元市值陣營(yíng)的房企具備四個(gè)共性特征：一是財務(wù)盤(pán)面穩健，比如凈利潤規模均超過(guò)200億元，毛利率均超過(guò)20%，均是綠檔房企;二是非房開(kāi)收入占比逐漸提升，其高毛利率水平拉高公司盈利空間;三是土地儲備多集中在一、二線(xiàn)城市;四是評級穩定，PE倍數高。

　　在業(yè)內看來(lái)，如同龍湖集團、華潤置地以及中海地產(chǎn)等房企一樣，以非房開(kāi)業(yè)務(wù)為核心的多元業(yè)務(wù)已經(jīng)做強且步入收獲期，成為集團穩定現金流來(lái)源，且其細分板塊“學(xué)費”多已交完，商業(yè)模式及其可復制模型均已跑通，已具備探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的能力，這既是布局未來(lái)，也是從長(cháng)期主義理念出發(fā)，用戰略定力練就穿越周期的能力，亦是資本市場(chǎng)給予高估值的核心要素之一。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降利時(shí)代后，高周轉高負債的傳統模式已不再適用，規模也不再是取勝關(guān)鍵，行業(yè)向著(zhù)高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，財務(wù)穩健和經(jīng)營(yíng)水平成為房企必須關(guān)注的重點(diǎn)因素。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，展望后市，在行業(yè)集中度提升以及競爭加劇的背景下，經(jīng)營(yíng)管理水平優(yōu)異、財務(wù)狀況穩健、多元化發(fā)展路徑清晰的房企將更有可能享有高估值、高市盈率。（王麗新）