衢州市人民政府4月1日消息，衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展協(xié)調小組辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱(chēng)《通知》)，取消限購，松綁限售政策。

　　這是全國第一個(gè)限購、限售政策同時(shí)優(yōu)化的城市，具有很強的信號意義。

　　同日，秦皇島也發(fā)布解除限購政策，自4月2日起，購買(mǎi)存量房(二手房)的購房人申請購房資格核驗時(shí)只提供本人有效身份證件。

　　3月份以來(lái)，已經(jīng)有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的六城對限購限售政策進(jìn)行了松綁或取消，充分說(shuō)明調控放松進(jìn)入新階段，即從此前降低首付的做法轉變?yōu)閷?ldquo;五限”政策的松綁。

　　為什么是衢州?

　　《通知》指出，支持合理住房需求。非本市戶(hù)籍家庭、個(gè)體工商戶(hù)及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶(hù)籍家庭執行相關(guān)購房政策。

　　在優(yōu)化區域限售政策方面，《通知》表示，本通知發(fā)布后市區新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告里有特別約定的除外。

　　中梁地產(chǎn)金麗衢片投資負責人劉杰雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這次政策是對去年8月政策的解封。2021年7月和8月，在不到一個(gè)月時(shí)間里，衢州兩次加碼調控政策，目的是抑制投機炒房行為。

　　劉杰雄告訴記者，衢州市場(chǎng)的特點(diǎn)是當地居民投資比較弱，以剛需客為主?？梢哉f(shuō)，這是一座投資客和剛需客占主導的城市。

　　衢州樓市最瘋狂的時(shí)候，一個(gè)公務(wù)員家庭(夫妻兩均為公務(wù)員)甚至會(huì )把房子賣(mài)掉，拆成三套房子的首付，用公積金來(lái)還月供。

　　一位衢州當地的中介告訴記者，當時(shí)政策出來(lái)之后，衢州城南火車(chē)站萬(wàn)達板塊有一個(gè)德信眾安云芝城里項目，是低總價(jià)剛需盤(pán)，均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米左右，配套和學(xué)區比較成熟。但這個(gè)項目入市之后銷(xiāo)量起不來(lái)，就是投資客退場(chǎng)導致的，直到現在還沒(méi)有售罄。

　　“當時(shí)開(kāi)盤(pán)推了500套，半個(gè)月才去化100套。”

　　而一位TOP20房企衢州區域負責人告訴記者，這個(gè)項目是兩家公司的戰略首入，當初是零利潤拿的地，原來(lái)想的是走現金流，沒(méi)想到政策一出，項目就走不動(dòng)了。

　　多位業(yè)內人士向記者指出，整個(gè)衢州從去年8月份之后開(kāi)始轉冷。

　　中指院相關(guān)數據顯示，2021年3月，衢州市場(chǎng)熱度達到頂峰，單月新房網(wǎng)簽1313套，位居全年銷(xiāo)售第一;4月，市場(chǎng)熱度延續，新房網(wǎng)簽1175套，單月銷(xiāo)量排位全年第二;隨后市場(chǎng)開(kāi)始回落，新房成交也隨之下行。8月新房網(wǎng)簽數據僅有402套，是一年之中最低的月份;12月，市場(chǎng)出現緩慢回升，網(wǎng)簽成交了746套。

　　這一情況在2022年一季度也未有好轉。中指數據顯示，衢州商品住宅成交面積同比降幅超7成。整個(gè)3月份，衢州新房只成交了300來(lái)套，而正常年份，一個(gè)月能走1000-1800套，年成交量在110萬(wàn)平方米左右。

　　劉杰雄告訴記者，當下衢州市場(chǎng)在下行，開(kāi)發(fā)商拿證、推盤(pán)節奏變緩，市場(chǎng)表現也更為冷淡。

　　“政策刺激沒(méi)到位”

　　不過(guò)在了解衢州市場(chǎng)的人看來(lái)，這項政策沒(méi)有刺激到位。

　　衢州當地一位中介向記者表示，這次的刺激政策不夠到位。三四線(xiàn)城市要釋放需求，最快的辦法就是拆遷，同時(shí)拆改結合，尤其衢州屬于投資單一化的城市，投資客退場(chǎng)之后，房?jì)r(jià)被遏制，部分人群購買(mǎi)力就會(huì )減弱，市場(chǎng)普遍觀(guān)望情緒濃厚。

　　其認為，這次并沒(méi)有將之前144平方米以下的住宅取消限售，等于是將之前中改、低改和剛需客群限售，實(shí)際的改善需求還是無(wú)法釋放。

　　之前的政策打壓了投資客，這次政策放松之后，市場(chǎng)依然還是不夠飽和，衢州幾個(gè)板塊全部限價(jià)，基本把房?jì)r(jià)上漲的空間遏制住了。因此，現在市場(chǎng)只能靠新增改善去購買(mǎi)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，衢州此次放松力度這么大，很大程度上和衢州市場(chǎng)以及政策有關(guān)。

　　從市場(chǎng)看，江浙一帶城市今年房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)不好，對比去年落差很大。

　　從政策看，衢州近幾年政策頻頻收緊，甚至比周邊的金華還主動(dòng)調控。

　　此前金華被約談，政策還相對溫和，而衢州連下轄的開(kāi)化、江山等城市都收緊政策，足以看出政策的嚴厲，所以現在也是對一些和市場(chǎng)表現沖突的政策進(jìn)行放松，與哈爾濱此前的做法有非常大的相似性。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波告訴記者，衢州在放松調控政策的同時(shí)還加強了預售管理，強化了房地產(chǎn)市場(chǎng)規范秩序，并對網(wǎng)絡(luò )輿情提升管控力度，目的是在提升房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的同時(shí)，保持市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。

　　張波表示，從目前三四線(xiàn)城市的調控看，取消限購已是主流方向，并且由于這類(lèi)城市市場(chǎng)的投資性需求已幾乎消失，限購本身承擔的打擊投機性需求的任務(wù)也基本告一段落，即使取消限購，實(shí)際增加的購房人群也幾乎都是自住型的。而取消限售對市場(chǎng)的實(shí)際影響相對有限，但可起到提振市場(chǎng)信心的作用。

　　中指研究院指數事業(yè)部分析師孟新增也指出，面對當前仍處深度調整的市場(chǎng)，取消限購有利于促進(jìn)剛需和改善端置業(yè)需求釋放，修復市場(chǎng)信心，加快市場(chǎng)恢復節奏。

　　60余城松綁

　　中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，2022年以來(lái)，中央多次強調支持合理住房需求釋放，各地政府落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調整力度均有所加大。

　　據不完全統計，一季度60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。

　　當前，在外部不穩定性不確定性因素增多及國內疫情反復背景下，我國經(jīng)濟下行壓力依然較大，“穩增長(cháng)”成為今年經(jīng)濟工作的重中之重，不管是從穩經(jīng)濟還是防范風(fēng)險的角度看，今年房地產(chǎn)的穩定都至關(guān)重要。

　　像大連、衢州、秦皇島等市場(chǎng)信心尚未明顯恢復、短期調整壓力較大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促進(jìn)合理購房需求的釋放，平穩市場(chǎng)預期，對購房者置業(yè)預期改善、市場(chǎng)企穩復蘇有積極作用，預計后續或有更多城市跟進(jìn)。

　　去年下半年以來(lái)，樓市預期整體偏弱，疊加疫情反復導致一季度市場(chǎng)延續低迷狀態(tài)，但后續積壓需求在政策放松后有望逐步得到釋放，4月市場(chǎng)企穩可期。（吳若凡）