繼推出2022年首批集中出讓土地，并調整供地相關(guān)規則與要求后，東莞在近期再次發(fā)布了關(guān)于樓市的新通知。
根據東莞市住房和城鄉建設局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東莞住建局”)官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于調整商品房預售轉現售合同文本有關(guān)事宜的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，自2022年4月1日起，取得預售許可證的樓盤(pán)項目，在完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記(即“確權”)以及房產(chǎn)交易平臺可獲取不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測權籍數據后，需使用“現售”合同成交。
值得注意的是，按照此前規定，開(kāi)發(fā)商須將商品房預售資金等全部存入預售款專(zhuān)用賬戶(hù)，否則將面臨行政處罰等后果。有市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為，上述新規實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商對收入將擁有更大的支配權。
對此，3月30日，東莞住建局方面向記者表示，自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案相關(guān)職能劃轉到該局后，為理順實(shí)際操作過(guò)程中出現的業(yè)務(wù)流程銜接不暢、降低工作效率的相關(guān)問(wèn)題，該局從系統建設和業(yè)務(wù)銜接方面著(zhù)手加快解決，“因此，本次調整商品房預售轉限售合同文本屬于正常業(yè)務(wù)優(yōu)化范疇。”
交易規范化
《通知》顯示，此次調整的目的在于“進(jìn)一步規范商品房交易行為，保障交易當事人的合法權益，維護商品房交易市場(chǎng)秩序。”
東莞住建局方面對記者進(jìn)一步解釋稱(chēng)，由于該局在2014年6月已取消辦理《商品房預售許可證》延續和商品房預售轉現售手續，但在實(shí)際操作中，部分預售商品房項目在完成確權手續后仍有少量房屋未完成銷(xiāo)售，又無(wú)法辦理預售轉現售手續，只能繼續選擇預售的合同模板。
按有關(guān)法規，預售資金須進(jìn)入監管賬戶(hù)，而本身項目確權后就可申請解除監管，故導致房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在系統監測到無(wú)首期款進(jìn)賬記錄后，需人工核實(shí)項目是否已完成確權，存在業(yè)務(wù)流程銜接不暢、降低工作效率的問(wèn)題。
根據《通知》要求，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行合同簽約環(huán)節時(shí)，使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現售)示范文本》(GF-2014-0172)的前提條件是房地產(chǎn)項目“取得商品房預售許可證”“完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記”“東莞市房產(chǎn)交易平臺可獲取到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測權籍數據”。
東莞住建局方面稱(chēng)，為減少此次業(yè)務(wù)調整對購房人及開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響，該局主要采取兩點(diǎn)措施，一是為確保系統運行順暢，提前對有關(guān)業(yè)務(wù)調整進(jìn)行試運行，根據運行情況馬上改進(jìn);二是為加快存量項目業(yè)務(wù)申請辦理，該局已調配相應工作人員專(zhuān)門(mén)協(xié)助處理，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的業(yè)務(wù)承諾接收1個(gè)工作日內完成，并安排一條專(zhuān)線(xiàn)由專(zhuān)人接聽(tīng)，對企業(yè)、群眾來(lái)電咨詢(xún)進(jìn)行解答。
記者注意到，2021年9月，東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于加強商品房預售款收存管理的通知》要求，開(kāi)發(fā)商須將商品房預售資金，包括購房人按照認購協(xié)議、合同等約定支付的全部房?jì)r(jià)款(含定金、首付款、分期款、全款及按揭貸款等所有預售款)全部存入預售款專(zhuān)用賬戶(hù)，否則將面臨被暫停監管資金撥付和商品房網(wǎng)簽，以及被依法依規作出行政處罰處理的后果。
東莞住建局方面表示，根據《廣東省商品房預售管理條例》相關(guān)規定，實(shí)施商品房預售資金監管的主要目的是為了保障房地產(chǎn)項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。實(shí)行現售的商品房項目，因已完成工程竣工驗收備案，故按相關(guān)法規無(wú)需對其銷(xiāo)售資金進(jìn)行監管。
實(shí)行綜合施策
事實(shí)上，在此次調整商品房預售轉現售合同文本之前，東莞在土地市場(chǎng)方面也迎來(lái)了新變化。
3月13日，東莞市自然資源局官網(wǎng)一次性發(fā)布8宗集中出讓商住用地，東莞在2022年啟動(dòng)了“雙集中”供地模式。
所謂的“雙集中”，即“集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)。”東莞此次首批集中供地涉及道滘、塘廈等6個(gè)鎮街，將于4月19日至4月20日進(jìn)行集中競價(jià)出讓。
東莞市自然資源局方面此前對記者表示，根據上級要求，東莞作為全國29個(gè)重點(diǎn)監控城市，今年住宅用地需實(shí)施“兩集中”供地。
記者注意到，相比2021年的土地出讓規則，東莞此次集中供地除塘廈地塊外，其余7宗土地均取消了無(wú)償配建安居房的要求，同時(shí)出讓條件中不再約定地塊的住宅售價(jià)。這也就意味著(zhù)，相關(guān)地塊在未來(lái)入市的價(jià)格將結合實(shí)時(shí)的備案政策。
不過(guò)，與此前規則相比，上述集中掛牌的8宗土地仍沿用“最高限價(jià)+終次報價(jià)”的出讓方式，采用“終次報價(jià)”形式確定最終競買(mǎi)人。另外，本次競買(mǎi)條件仍對開(kāi)發(fā)資質(zhì)進(jìn)行要求，并禁止馬甲參加。
對于此次《通知》出臺的時(shí)點(diǎn)與內容，是否與上述東莞市自然資源局發(fā)布的集中出讓土地中相關(guān)規定的變化有所關(guān)聯(lián)?
對此，東莞住建局方面予以否認，并稱(chēng)，“我局自2021年11月18日起啟用新的商品房網(wǎng)上簽約系統，其后持續對系統進(jìn)行改造完善。本次業(yè)務(wù)調整時(shí)間主要是基于新系統開(kāi)發(fā)完善已滿(mǎn)足預售轉現售合同文本的功能。”
值得注意的是，自2021年以來(lái)，東莞先后出臺了“莞六條”“莞八條”，并首次制定和發(fā)布了二手住房交易參考價(jià)格等。
東莞住建局方面此前對記者表示，“通過(guò)精準調控、綜合施策，較好地實(shí)現了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象明顯減少，長(cháng)效調控機制逐步完善，對規范市場(chǎng)秩序發(fā)揮積極的效果。”
據其介紹，該局下一步將根據有關(guān)政策實(shí)施情況跟蹤進(jìn)一步優(yōu)化完善，提高對企服務(wù)效率和質(zhì)量。同時(shí)根據國家和省的部署要求，進(jìn)一步加強商品房預售資金監管，更好保障購房人權益。
需求有待釋放
一系列調控組合拳措施背后，東莞當地樓市也出現明顯變化。
根據東莞住建局發(fā)布的數據，2022年2月，東莞全市一手商品住宅的成交量為873套(其中地面建筑層數超過(guò)4層的有851套，均價(jià)為23055元/平方米);二手住宅成交量為405套，面積合計4.49萬(wàn)平方米，均價(jià)為18008元/平方米。
上述成交的一手商品住宅中，成交數最高的集中在城區片區的石碣鎮，其次為濱海片區的厚街鎮。二手住宅中，成交數最高的集中在城區片區的南城街道，其次為東部產(chǎn)業(yè)園片區的常平鎮。
2022年1月，東莞全市一手商品住宅的成交量為1774套(其中地面建筑層數超過(guò)4層的有1720套，均價(jià)為23696元/平方米);二手住宅成交量為791套，面積合計9.14萬(wàn)平方米，均價(jià)為17499元/平方米。
值得注意的是，東莞二手住宅的成交量在2021年10月觸底后反彈，但截至目前連續五個(gè)月的月成交量仍低于1000套。2021年8月及2021年9月，該數據分別為1682套、1516套。
東莞住建局統計數據顯示，2021年12月底，東莞全市新建商品住宅庫存情況為建筑面積389.48萬(wàn)平方米，住宅套數為32262套。
中指研究院分析認為，今年2月，東莞的商品住宅市場(chǎng)一方面受調控政策持續影響，市場(chǎng)購房信心尚未恢復，觀(guān)望情緒較為濃厚;另一方面，受傳統春節假期影響，購房者置業(yè)減少。
根據中指研究院統計，2月份東莞全市共新增商品住宅1104套，合計面積12.6萬(wàn)平方米。新增商品住宅套數、面積環(huán)比分別減少24.1%、19.8%。
不過(guò)，進(jìn)入3月份，東莞的住宅成交出現上漲趨勢。根據東莞樂(lè )居發(fā)布的數據，2月28日至3月6日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽量為300套，環(huán)比增加約40%，連續4周回升，城區片區及松山湖等熱點(diǎn)片區的成交出現回暖勢頭;二手住宅網(wǎng)簽212套，環(huán)比增加16%，均價(jià)18232元/平方米。
東莞住建局近日發(fā)布的數據顯示，3月21日至3月27日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽數為1429套，環(huán)比增加約1187%;二手住宅網(wǎng)簽203套，環(huán)比增加150%，均價(jià)19651元/平方米。（記者 陳婷 童海華 深圳報道）
