一向被視為樓市風(fēng)向標的信貸政策正在起變化。近日，多地被曝出房貸利率下調，尤其是蘇州、成都等城市被傳首套房貸款利率甚至降至4.6%。

　　受房地產(chǎn)貸款集中度管理等因素影響，2021年，部分熱點(diǎn)城市的房貸利率出現了多次上調，有的城市首套房利率甚至超過(guò)6%，如今房貸利率降至4.6%，同樣貸款100萬(wàn)元的購房者也能省下幾十萬(wàn)元利息。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻吹來(lái)暖意。中新經(jīng)緯梳理發(fā)現，年初以來(lái)，已有十余個(gè)城市下調房貸利率，至少10個(gè)城市的商業(yè)貸款首套房首付比例下降至20%。近期，多家銀行高層也在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表態(tài)，將支持購房者合理住房需求。利好之下，樓市是否會(huì )回暖?

　　6%降至4.6% 貸款百萬(wàn)利息省下幾十萬(wàn)

　　最近，成都的王女士心情就像坐上了過(guò)山車(chē)，自己看了很久最近簽約了一套成都的新房，面簽時(shí)銀行工作人員告知其房貸利率為4.6%，但轉天中介又通知她利率上浮了，以最終審批結果為準，“一下子多了好多錢(qián)”。

　　除王女士外，不少購房者都對成都剛需群體(即無(wú)房無(wú)貸)首套房貸款利率降至4.6%的傳言有所耳聞。真實(shí)情況究竟如何?

　　中新經(jīng)緯撥打工商銀行、中國銀行、建設銀行成都當地支行的個(gè)貸中心，以及興業(yè)銀行成都某支行個(gè)貸經(jīng)理電話(huà)，上述銀行工作人員均表示，剛需首套房貸款利率為5.39%。

　　“目前首套房主流貸款利率在5.4%左右，但有個(gè)別銀行可以做到4.6%，僅針對名下無(wú)房無(wú)貸的剛需群體，還要看開(kāi)發(fā)商合作的銀行。”成都一名中介稱(chēng)。他還透露，4.6%的貸款利率是有前提的，需要購買(mǎi)銀行的理財產(chǎn)品，相當于捆綁式貸款。

　　另一位成都中介人士同樣表示，之前合作的某銀行無(wú)房無(wú)貸首套房貸款利率為4.6%-4.8%，但也要看客戶(hù)的資質(zhì)，并且每個(gè)樓盤(pán)簽署的情況也不同。

　　如果說(shuō)成都還是“猶抱琵琶半遮面”，蘇州多家房貸利率降至4.6%已是板上釘釘。“首套房?jì)?yōu)質(zhì)客戶(hù)最低可以申請到4.6%。”3月30日，工行蘇州某貸款部門(mén)工作人員表示，具體還需要看房齡、征信情況等具體情況。

　　招行蘇州個(gè)貸中心工作人員同樣表示，目前名下無(wú)房無(wú)貸的首套房?jì)?yōu)質(zhì)客戶(hù)最低利率4.6%，如果名下有一套房并且貸款已經(jīng)結清，同樣可以做到利率4.6%，但首付需要五成。未結清貸款購買(mǎi)二套房，首付需八成，利率5.2%。

　　但在一年前，蘇州的房貸利率多次上調。據多家媒體報道，在2021年9月前后，蘇州的首套房貸款利率一度達到6%。如今，4.6%的貸款利率也創(chuàng )下蘇州自2017年6月以來(lái)的新低。

　　以貸款100萬(wàn)元、30年等額本息還款為例，去年9月蘇州購房者每月需要還款5995.51元，支付總利息高達115.84萬(wàn)元;如今每月僅需還款5126.44元，支付總利息也降至84.55萬(wàn)元，節省的利息約31萬(wàn)元。

　　“過(guò)去雖然有房貸政策放松的信號，但很多貸款利率還是超過(guò)了5%的水平，而當前各類(lèi)低利率政策中，開(kāi)始不斷出現了和LPR齊平的政策，這也說(shuō)明房貸的成本朝著(zhù)最大限度放松的方向演變。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)到。

　　嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，對于此房貸利率，從購房者的角度看，意味著(zhù)“加點(diǎn)”為零，對后續每年的月供還款確實(shí)有很大的減負效應。而對于銀行來(lái)說(shuō)，當期房貸的節奏確實(shí)需要加快，要盡量做到此類(lèi)低利率貸款產(chǎn)品無(wú)捆綁營(yíng)銷(xiāo)的內容，真正為顧客降低按揭貸款成本。

　　他表示，總體上，房貸利率和LPR齊平，是一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程，即放松的方向是從去年四季度開(kāi)始的，而到了3月下旬，出現了極低利率的現象，其顯然將進(jìn)一步釋放寬松信號，助力市場(chǎng)行情回暖。

　　降利率、降首付齊上陣

　　事實(shí)上，除了蘇州、成都兩個(gè)城市，今年以來(lái)，包括上海、深圳、廣州、杭州、武漢、合肥、南京、鄭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市甚至一些三四線(xiàn)城市的房貸利率均出現不同程度的下調。因為1月5年期以上LPR下降，北京首套、二套房房貸利率也隨之下降5個(gè)基點(diǎn)。

　　貝殼研究院數據顯示，2022年3月監測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。103城中82城房貸主流利率下調，包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。

　　中新經(jīng)緯還注意到，一些城市的首付比例也出現下調。3月19日，廣西壯族自治區市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制召開(kāi)會(huì )議，商定下調部分城市房貸首付比例：在南寧市區已擁有一套住房的，再次購買(mǎi)普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調整為30%，北海、防城港首次購買(mǎi)普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調整為20%。

　　另?yè)襟w報道，菏澤也重啟二成首付，具體為名下無(wú)房貸記錄且名下無(wú)房產(chǎn)，可以執行最低20%的首付比例，名下有房貸記錄已經(jīng)結清，家庭名下無(wú)房產(chǎn)，可以執行最低25%的首付比例。

　　根據央行規定，在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。也就意味著(zhù)，“非限購”城市20%首付比例已經(jīng)是最低線(xiàn)。

　　同時(shí)，去年困擾購房者的放款時(shí)間也明顯縮短。2021年，有個(gè)別熱點(diǎn)城市的房貸額度緊張，放款時(shí)時(shí)間一度長(cháng)達三四個(gè)月，今年銀行放款速度明顯加快。

　　數據顯示，3月103城平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個(gè)月，19城放款周期低于20天。

　　“進(jìn)入2022年以來(lái)，不少城市采取降首付、下調利率等方式對政策進(jìn)行適當松綁，其背后的原因是多樣化的”，諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，主要歸因于受2021年市場(chǎng)調控加碼、信貸環(huán)境較為緊張以及房企流動(dòng)性危機頻發(fā)等影響。

　　關(guān)榮雪認為，當前樓市成交表現較為乏力，市場(chǎng)觀(guān)望情緒較濃，城市庫存壓力增大，地方經(jīng)濟發(fā)展沖勁減弱等特征在市場(chǎng)大環(huán)境的變動(dòng)下逐步凸顯，這些待解之處使得政策的適當調整顯得十分必要。

　　銀行加大營(yíng)銷(xiāo)和投放力度、支持合理住房需求

　　銀行的貸款投放與樓市的冷暖密切相關(guān)。隨著(zhù)年報的披露，近日，多家銀行也在密集召開(kāi)業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，今年房地產(chǎn)貸款的安排也成為銀行管理層的一道必答題。多家銀行管理層表態(tài)，將支持購房者合理住房需求。

　　“今年以來(lái)按揭的增長(cháng)比較吃力，跟疫情有關(guān)，也與大家對房地產(chǎn)業(yè)的預期有一定關(guān)系。”招行副行長(cháng)汪建中在發(fā)布會(huì )上說(shuō)道。

　　對于后續按揭貸款投放策略，汪建中則表示，最近招行在加大按揭的投放力度和營(yíng)銷(xiāo)力度，以及在定價(jià)方面出現一些優(yōu)惠等，希望能保持一定量的增長(cháng)。

　　在興業(yè)銀行計劃財務(wù)部總經(jīng)理賴(lài)富榮看來(lái)，部分區域住房貸款融資需求有回暖趨勢，要通過(guò)加強產(chǎn)品的創(chuàng )新服務(wù)，來(lái)提升住房按揭貸款的市場(chǎng)競爭力。

　　在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域保持優(yōu)勢的建設銀行則表態(tài)，當前會(huì )積極支持居民家庭的合理住房需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。“近期個(gè)人按揭的需求有所回升，也會(huì )做好針對性的金融服務(wù)。”建行副行長(cháng)李運表示。

　　農行副行長(cháng)林立也介紹，該行將落實(shí)好差別化房貸政策，重點(diǎn)加大對居民剛需改善型需求的支持力度。在確保集中度符合監管要求的情況下，實(shí)現全行個(gè)人住房貸款逐月逐季全域平穩有序投放。

　　光大銀行副行長(cháng)楊兵兵則指出，該行會(huì )支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，將因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　不少購房者還關(guān)心，接下來(lái)房貸利率是否會(huì )繼續下降?嚴躍進(jìn)預計，后續利率下調的城市數量會(huì )增多，尤其是降低首付方面，下降步調也會(huì )比較一致，其他政策后續放松的可能性都有，其目的都是為了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，相信能夠帶來(lái)樓市的回暖。

　　在關(guān)榮雪看來(lái)，由于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處恢復期，經(jīng)濟壓力仍然不小，加之近期全國多地疫情反復，因此，為遏制樓市下滑勢頭，未來(lái)貸款利率繼續下降的可能性比較大。同時(shí)，她認為，在市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)的影響下，仍有部分壓力較大、市場(chǎng)情緒低落的城市，因此，接下來(lái)不排除有更多城市采取降首付、下調利率等方式紓困。

　　“一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情是一個(gè)明顯的低點(diǎn)，后續市場(chǎng)底部就會(huì )出現，無(wú)論如何市場(chǎng)是有反彈的可能。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。不過(guò)，他同樣強調，也要密切注意是否會(huì )出現房?jì)r(jià)上漲的情況。(魏薇)