在二手住房參考價(jià)格運行一年后，昨天，深圳市住建局表態(tài)，會(huì )視調控要求和市場(chǎng)形勢適時(shí)對二手房參考價(jià)格做出相應調整，釋放出了穩定樓市的積極信號。

　　“房住不炒”下，因城施策的樓市調控思路越發(fā)清晰，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。據統計，當前已有超60個(gè)城市出臺了樓市松綁政策。分析人士表示，對于市場(chǎng)低迷、庫存壓力大的城市，政策松綁將成為趨勢，而對于樓市以及經(jīng)濟發(fā)展好的一線(xiàn)、新一線(xiàn)、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市尚不會(huì )迎來(lái)大幅調整。

　　二線(xiàn)城市率先放松樓市“限售”

　　2022年率先放松“限售”以穩定樓市的，是房?jì)r(jià)跌幅明顯的二線(xiàn)城市。

　　3月1日，鄭州市出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，以新政“19條”打響了今年全面放松限購限貸的“第一槍”。

　　根據規定，子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來(lái)鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房;對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，執行首套房貸款政策。

　　“2017年至今，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，疊加疫情和洪水等因素，出臺政策穩定樓市是穩經(jīng)濟的必須。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析。

　　新政出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度已有提升。中介機構監測顯示，政策發(fā)布后2周，鄭州新房和二手房成交量較前兩周分別上升4.3%和10.9%。

　　同為省會(huì )城市的哈爾濱，也于3月23日宣布2018年出臺的區域性房地產(chǎn)限售政策已完成其階段性調控使命，故予以廢止，不再執行“在主城6區內新購商品住宅需滿(mǎn)3年方可上市交易”的規定。

　　向市場(chǎng)釋放積極一致信號

　　除了鄭州、哈爾濱在限購、限貸方面全面松綁，東莞、北海、唐山等地也于近期陸續出臺了公積金首付比例降低、貸款額度增加、條件放寬等相關(guān)措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升創(chuàng )造窗口期。比如，在東莞，3月起住房公積金貸款流動(dòng)性系數從0.8調整為1;在北海，職工家庭購買(mǎi)第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

　　中原地產(chǎn)研究院數據顯示，2022年以來(lái)，全國超60個(gè)城市出臺了各種穩樓市的政策。

　　“政策松綁主要覆蓋放松限購、限貸，降低首付比例，下調房貸利率，公積金貸款放松，放松限售，購房補貼等六大層面。”諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪表示，本輪進(jìn)行樓市松綁的城市多具有庫存壓力大的特征，而且逐漸從三四線(xiàn)延伸至部分市場(chǎng)情緒較為低落的二線(xiàn)城市，覆蓋面逐漸擴大，因城施策的針對性更加凸顯。

　　可以看到，雖然城市發(fā)展特征不同致使政策松綁的層面不同，但向市場(chǎng)釋放的信號是一致且積極的。這也符合中央提出的因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　因城施策調控要注意連續性

　　今年《政府工作報告》明確，要支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　分析人士表示，這就代表著(zhù)，各地既要保持調控政策連續性、穩定性，又要注意避免調整太過(guò)激烈，防范風(fēng)險。

　　“2017年以來(lái)，尤其是去年從嚴的資金調控政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)難以實(shí)現良性循環(huán)。”首都經(jīng)濟貿易大學(xué)特大城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展研究院研究員趙秀池表示，各地應根據實(shí)際樓市情況靈活調整，有不同程度的糾偏。

　　這種靈活度在一線(xiàn)城市已有所體現。就在昨天，深圳市住建局就表示，會(huì )視調控要求和市場(chǎng)形勢適時(shí)對二手住房成交參考價(jià)格做出相應調整。2021年2月8日，為遏制樓市過(guò)熱，深圳成為國內第一個(gè)建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機制的城市。

　　“深圳2021年建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，客觀(guān)上促進(jìn)了價(jià)格穩定，也打擊了二手房?jì)r(jià)格炒作，具有積極的意義。”嚴躍進(jìn)表示，在參考價(jià)運行一年后適度調整，其作用在于引導房?jì)r(jià)真實(shí)反映房子本身的價(jià)值。政策本身不是僵硬的，地方政府會(huì )基于新的情況積極做靈活的調整，這也符合“一城一策”的政策導向。

　　與此同時(shí)，3月份，包括北京、上海、深圳、廣州等在內的熱門(mén)城市紛紛下調房貸利率。貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，2022年3月其監測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。

　　隨著(zhù)陽(yáng)春三月的到來(lái)，未來(lái)的樓市政策還會(huì )有哪些變化?關(guān)榮雪表示，預計市場(chǎng)低迷、庫存壓力大的城市將繼續松綁，而一線(xiàn)城市等樓市韌性較強的城市不會(huì )迎來(lái)大幅調整。需要注意的是，各地在結合自身市場(chǎng)情況進(jìn)行適當松綁的同時(shí)，也要充分考慮到潛在風(fēng)險，如過(guò)度放松，炒房資金可能趁機潛入。與此同時(shí)，對市場(chǎng)的監管與分析研判不能放松，如風(fēng)險流入可再度對政策采取收緊措施。