中信建投證券首席經(jīng)濟學(xué)家黃文濤日前接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當前探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，尋找新增長(cháng)點(diǎn)勢在必行。房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重心在于租購并舉，同時(shí)，還應包括房企從開(kāi)發(fā)建設向運營(yíng)服務(wù)的轉變，從過(guò)去“高杠桿、高周轉”的經(jīng)營(yíng)模式轉向優(yōu)化品質(zhì)與服務(wù)的模式。

　　他表示，短期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)工和施工等建安投資增速高企的特征或延續。中期來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據的觸底反彈將是今年地產(chǎn)行業(yè)復蘇的重要特征。同時(shí)，對我國房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)期發(fā)展空間充滿(mǎn)期待。

　　探索新發(fā)展模式

　　中國證券報：當前發(fā)展階段，在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，尋求新增長(cháng)點(diǎn)方面，你有哪些建議?

　　黃文濤：針對房地產(chǎn)，去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“探索新的發(fā)展模式”。房地產(chǎn)作為我國傳統支柱性產(chǎn)業(yè)，過(guò)去20多年的高速發(fā)展主要依靠“高杠桿、高周轉”雙輪驅動(dòng)模式以迅速擴大市場(chǎng)份額。隨著(zhù)我國人口增速放緩以及城鎮化水平不斷提高，住房總需求的邊際增長(cháng)空間收縮，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從快速發(fā)展期進(jìn)入到平穩發(fā)展期，因此探索新的發(fā)展模式，尋找新增長(cháng)點(diǎn)勢在必行。

　　首先，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的一大重心在于租購并舉。國內目前住房模式還是以商品房為主，住房租賃和保障性住房發(fā)展相對滯后。新的發(fā)展模式應在“房住不炒”的主基調下發(fā)展商品房和保障房?jì)纱篌w系，通過(guò)租購并舉模式解決居民住房問(wèn)題。

　　當前人口凈流入量大、新市民和青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃已成為緩解大城市居住問(wèn)題的重要抓手。因此，新模式應堅持租購并舉，在商品住宅市場(chǎng)之外，加快以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系建設。

　　另外，租購并舉的核心是要解決租購同權的問(wèn)題，讓入學(xué)、就醫等福利同樣附加在租賃住房上。從去年開(kāi)始，政府出臺了一系列建設項目和資金配套的支持政策，推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展，我認為這是一條非常正確的道路。未來(lái)還需要持續推進(jìn)保障性租賃住房建設，逐步完善多層次住房供應體系。

　　其次，新發(fā)展模式還應包括房企從開(kāi)發(fā)建設向運營(yíng)服務(wù)的轉變。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展層面而言，隨著(zhù)城鎮化發(fā)展以及需求端結構的變化，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去“高杠桿、高周轉”的經(jīng)營(yíng)模式必然要轉向優(yōu)化品質(zhì)與服務(wù)的模式。近年來(lái)房企不斷參與到保障性租賃住房建設、城市更新、老舊社區改造和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)中，未來(lái)還需要更加注重優(yōu)化品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，從資產(chǎn)管理、資產(chǎn)運營(yíng)中獲取長(cháng)期效益，進(jìn)而走向良性循環(huán)。

　　中國證券報：維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)調控如何更好“因城施策”?

　　黃文濤：“因城施策”的本質(zhì)是房地產(chǎn)調控政策的多元化解決方案，地方根據當地情況因地制宜，避免了政策一刀切帶來(lái)的風(fēng)險。

　　地方政府因城施策的過(guò)程中應加強對市場(chǎng)的監控和分析判斷，提升調控的精準度。在制定政策時(shí)，要根據城市的具體情況來(lái)推出具體的支持或抑制政策。例如，需要綜合考慮當地人口流動(dòng)規模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展情況，合理配置區域及城市間新增建設用地指標。在大中城市建設用地指標上做加法，在中小城市建設用地指標上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調發(fā)展。目前城市間樓市行情分化明顯，仍有一些城市在市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格方面處于下行區間，這種情況更加需要注重分類(lèi)指導。

　　對于一些住房庫存壓力比較大的城市，應注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量，同時(shí)積極創(chuàng )造更好的去庫存環(huán)境和政策。而對于房?jì)r(jià)上漲壓力過(guò)大的城市，則要從嚴落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策，堅持在“房住不炒”的主旋律下落實(shí)穩房?jì)r(jià)的政策。當前，部分城市政策調整壓力較大，應加速扶持政策的出臺和落地，提振購房者信心，保障合理購房需求正常釋放，提高房企資金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。

　　關(guān)注房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據

　　中國證券報：近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)積極信號頻出，后續市場(chǎng)會(huì )呈現哪些特征?

　　黃文濤：最近，全國部分大中小城市房地產(chǎn)政策有所放寬，內容主要包括放松限貸、限購，降低首付比例，增加公積金貸款額度，降低房貸利率和發(fā)放購房補貼等方面。主要目的在于呵護房地產(chǎn)消費者的置業(yè)信心，讓一些流動(dòng)性壓力較大的房企獲得調整空間。

　　短期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)工和施工等建安投資增速高企的特征或延續。從1月至2月最新公布的房地產(chǎn)投資數據看，3.7%的地產(chǎn)投資同比增速主要還是由土地購置費支撐的，在“?？⒐?、保交樓”的壓力之下，開(kāi)工和施工等建安投資增速表現也已出現一定程度的復蘇。我認為，未來(lái)幾個(gè)月的房地產(chǎn)投資增速可能會(huì )因為當期土地購置費的增減而出現月度波動(dòng)。但短期看，建安投資的不斷復蘇將是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中較為明顯的特征之一。

　　中期來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據的觸底反彈將是今年地產(chǎn)行業(yè)復蘇的一大重要特征。根據對我國過(guò)往三輪房地產(chǎn)下行周期的研究，一般在房貸利率逐步下行之后的4至6個(gè)月內，居民加杠桿的意愿會(huì )逐漸被激發(fā)，隨之會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖。房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據是房地產(chǎn)投資的重要領(lǐng)先指標，從資金來(lái)源和投資意愿兩方面對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生影響。一方面，房地產(chǎn)外源融資限制較大，且各地政府“保交房”指引意向較強，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源對銷(xiāo)售回款依賴(lài)程度高。另一方面，銷(xiāo)售的回暖可通過(guò)施工和竣工環(huán)節較快地重新傳導到投資端。

　　從行業(yè)結構來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的藍圖基本確定，行業(yè)集中度的提升也會(huì )是今年的重要特征。接下來(lái)一個(gè)階段，寬信用的支持方向主要為房地產(chǎn)并購貸款及優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求。

　　未來(lái)發(fā)展空間充滿(mǎn)期待

　　中國證券報：房地產(chǎn)平穩發(fā)展對經(jīng)濟金融穩定具有重要的系統性影響，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間如何?

　　黃文濤：對于房地產(chǎn)行業(yè)的中長(cháng)期發(fā)展空間和發(fā)展格局，我認為不宜過(guò)度悲觀(guān)。首先，中期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟中極為重要的組成部分，關(guān)乎國計民生和金融穩定。因此在疫情還沒(méi)有過(guò)去的當下，不管是出于穩增長(cháng)的目的，還是保民生的訴求，都不允許房地產(chǎn)行業(yè)出現較大幅度的下滑。而且疫情消退之后，我國經(jīng)濟的各個(gè)領(lǐng)域有可能出現“報復式”增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觸底反彈屆時(shí)或成為一大亮點(diǎn)。

　　其次，“房住不炒”的總基調當前不會(huì )改變，房地產(chǎn)長(cháng)效機制的建立會(huì )促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結構更為合理，致力于解決房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的總量性和結構性政策也會(huì )密集出臺，客觀(guān)上有利于行業(yè)發(fā)展空間的開(kāi)拓。

　　最后，從長(cháng)期邏輯看，隨著(zhù)我國新型城鎮化不斷深化，城市人口規模仍將穩步增長(cháng)，人口凈流入地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定支撐。截至2021年底，我國的城鎮化率已經(jīng)達到63.89%，雖然從絕對數字上看水平較高，但是較美國、日本、德國等發(fā)達國家70%至80%的城鎮化率還有不小的提升空間。因此在未來(lái)較長(cháng)的一段時(shí)間內，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下游需求是有保障的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)古老行業(yè)，在不同時(shí)代會(huì )有其嶄新的形態(tài)?？偟膩?lái)說(shuō)，我對我國房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)期的發(fā)展空間還是充滿(mǎn)期待的。（焦源源）